Согласно данным Росстата1, в структуре потребительских расходов среднестатистического россиянина затраты на содержание жилья и оплату коммунальных услуг занимают около 8,66%. При среднем уровне заработной платы в 20 тысяч рублей2 получим около 1750 рублей в месяц на человека3. Много это или мало? С одной стороны, процент, да и сама сумма кажутся относительно небольшими. С другой, мы почти втрое меньше тратим на проезд в общественном транспорте, в 3,5 раза меньше на бензин для своих автомобилей (в пересчете на одного члена семьи) и в 6,5 раз меньше (!) на медицинские услуги. К тому же, нельзя забывать, что 20 тысяч рублей в месяц — это средняя заработная плата.

Тогда как более 13% населения нашей страны имеют месячный доход ниже официального прожиточного минимума, равного на сегодняшний день примерно 5500 рублям. А кто считал, сколько людей получают лишь немногим больше означенной суммы? В свете этих цифр стоимость коммунальных услуг воспринимается уже совсем по-другому и становится понятно, почему россияне с таким беспокойством и вниманием всегда разглядывают извлеченные из своих почтовых ящиков счета по квартплате. Попробуем разобраться, из чего она складывается, что зависит от самих жильцов и как можно сэкономить на коммунальных платежах.

Описывать, как выглядит квитанция по квартплате, пожалуй, смысла нет, так как в каждом городе она своя. А вот состав этого документа — а вернее состав платежей — везде примерно одинаков. Все их можно условно разделить на 4 группы: обязательная плата за жилое помещение, плата за коммунальные услуги, дополнительные услуги и страхование.

Дома и стены есть просят

К обязательным платежам относится плата за содержание и текущий ремонт жилья (дома), за наем (только для социальных и муниципальных арендаторов, то есть жителей, не имеющих прав собственности на квартиру), и в некоторых случаях — сборы на капитальный ремонт (только для собственников). Эти платежи составляют в среднем треть от общей суммы и рассчитываются исходя из площади жилья. Разница состоит в том, кто и как определяет стоимость соответствующих работ и услуг.

Тарифы по найму жилых помещений, в соответствии с действующим Жилищным кодексом РФ, ежегодно утверждаются органами местного самоуправления. Таков же порядок определения тарифов на содержание и ремонт жилья для муниципальных арендаторов, а также для собственников, которые не приняли самостоятельного решения о выборе способа управления домом (управляющая компания (УК) назначена по конкурсу). Ни управляющая компания, ни любая другая эксплуатационная организация самостоятельно назначать свои расценки в этих случаях не могут.

Если управляющая компания была выбрана на общем собрании собственников, то его же решением, по согласованию с УК, утверждается размер платы за содержание и ремонт жилья, а также перечень необходимых для этого услуг и работ и расценки на них. Все это должно быть отражено в договоре с УК, который каждый (!) собственник заключает индивидуально, от своего лица, получая при этом на руки собственный экземпляр этого документа. Свою потребность в капитальном ремонте, его состав и смету, порядок и сроки оплаты собственники также должны определять самостоятельно на общем собрании по согласованию с УК. После чего в ежемесячные счета будет добавлена соответствующая строка.

Бытует мнение, что собственники платят за содержание жилья больше, чем муниципальные арендаторы. Однако это совсем не обязательно так. Конечно, в каждом регионе свои тарифы, но, согласно усредненным данным Росстата, содержание жилья, находящегося в собственности, обходится сейчас россиянам в среднем в 12,61 рубля в пересчете на квадратный метр, тогда как за найм и содержание той же площади в муниципальном и государственном жилом фонде жители платят в среднем 13,14 рубля. Правда, собственники ежегодно платят налог на имущество, однако они имеют право делать со своими квартирами все, что угодно: продавать, дарить, менять, наконец, производить перепланировку6. Тогда как арендаторы никаких прав распоряжаться жильем не имеют.

Особые случаи

Немного сложнее дело обстоит с ТСЖ, кооперативами и прочими организациями жильцов. Размер и состав обязательных платежей (которые могут включать также дополнительные пункты: оплату услуг консьержа, охрану придомовой территории, различные сервисные опции и пр.) определяется органами управления этих организаций (например, правлением ТСЖ или кооператива) в соответствии с их уставом7. И здесь от самих собственников зависит очень многое, ведь именно они на общих собраниях определяют перечень необходимых им коммунальных услуг, утверждают бюджет товарищества, его устав и полномочия правления.

Правда, зачастую не обходится без злоупотреблений, особенно в больших ТСЖ, куда входит много домов, т.к. голос конкретного собственника в этом случае почти не имеет значения. Однако в конце октября 2010 года в Госдуму был внесен законопроект, ограничивающий создание многодомовых ТСЖ и утверждающий принцип «один дом — одно товарищество». Если соответствующий закон будет принят, многое в жизни российских ТСЖ может измениться, а участие в них станет гораздо более выгодно для собственников.

Пар костей не ломит, но дыру в кармане прожигает

Плата за коммунальные услуги — отопление, воду, электроэнергию и газ — составляет примерно 2/3 квартплаты, это наиболее значительная статья расходов для всех категорий жильцов. И большая их часть приходится на оплату центрального отопления. Так, по данным Ольги Фоломеевой, заместителя генерального директора ГУП «Московский городской Единый информационно-аналитический центр» (МОСГОРЕИАЦ), на долю теплоснабжения приходится почти половина (42%) суммарного энергопотребления столичного ЖКХ. И это далеко не самые «выдающиеся» показатели по стране. Статистика говорит о том, что на отопление россияне тратят примерно в 1,5 раза больше денег, чем на содержание, ремонт и найм жилья. То есть более половины среднестатистической квартплаты. Неужели нам действительно нужно столько тепла?

Вовсе нет. Просто мы не имеем возможности регулировать его потребление, как это происходит с другими коммунальными ресурсами — водой, электроэнергией, газом. Чтобы понять, почему так происходит и можно ли здесь что-то изменить, мы обратились за консультацией к специалисту.

«В прошлом городские теплосети проектировались таким образом, чтобы расход горячей воды, проходящей через отопительную систему каждого дома, всегда оставался постоянным, а ее температура регулировалась централизованно, в котельных и на ЦТП (в бойлерных), — объясняет Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», крупнейшего мирового производителя энергосберегающего оборудования для систем отопления. — Существовавшие в СССР в 1950-70-х годах технологии теплоснабжения просто не позволяли построить работу городской отопительной системы по-другому.

Именно поэтому на батареях в большинстве старых домов нет никаких регулирующих устройств, и даже обыкновенных вентилей, позволяющих перекрыть воду, если вам стало жарко. Единственным спасением от духоты долгое время оставались форточки. То есть фактически мы сперва тратили энергию на нагрев воды для отопления, а затем впустую выбрасывали ее излишки в атмосферу».

Однако с годами ситуация менялась. Города росли очень быстро, а бесконечно наращивать отопительные мощности коммунального хозяйства было невозможно. Технологии теплоснабжения менялись, но, к сожалению, в отечественном ЖКХ все оставалось по-прежнему. В то же время цены на топливо росли, и в 1990-х это фактически поставило тепловые сети на грань разорения, когда стало очевидно, что в городских бюджетах просто нет денег для постоянного наполнения бездонной бочки дотаций на отопление. По стране прокатилась волна отключений, а суммы за отопление в квитанциях выросли в десятки раз. И когда цены на тепло стали реальными, появилось понимание, что потреблять его бесконтрольно нельзя: это невыгодно ни коммунальным структурам, ни самим горожанам.

Поэтому с началом 2000-х в системах отопления новых жилых зданий начали устанавливать индивидуальные тепловые пункты (ИТП), способные в режиме реального времени управлять количеством поступающей в дом из теплосети горячей воды, больше или меньше открывая центральный клапан. Происходит это в зависимости от изменения погодных условий (данные о которых на электронный контроллер ИТП поступают с установленных на доме датчиков уличной температуры) и расхода горячей воды через батареи в системе отопления здания. Жильцы же получили возможность управлять своим теплопотреблением с помощью специальных приборов — радиаторных терморегуляторов. «Это устройство устанавливается на трубе, по которой горячая вода поступает в батарею, — объясняет Антон Белов. — Вращая расположенную на нем ручку с делениями, вы устанавливаете нужное значение температуры воздуха в комнате, а дальше терморегулятор будет автоматически поддерживать ее, при необходимости открывая или перекрывая подачу воды в радиатор. То есть батарея начинает работать как масляный электрообогреватель с термостатом».

По мере того, как терморегуляторы открывают и закрывают подачу воды в батареи, меняется ее расход по зданию в целом. Установленная в подвале автоматика ИТП реагирует на эти изменения, что отражается на показаниях общедомового теплосчетчика. Поэтому, потребляя только то количество тепла, которое им действительно было необходимо, жильцы в конце месяца платят именно за него, а не по какому-то кем-то, где-то и когда-то рассчитанному нормативу, помноженному на площади их квартир. Например, с наступлением 2010 года, когда весь жилой фонд Москвы был переведен на расчеты за отопление по показаниям счетчиков, обитатели столичных новостроек стали платить за него в среднем на 10-15% меньше, чем в 2009 году. И это при том, что тарифы выросли почти на 25%. Впечатляет, не правда ли? Правда, пока эти расчеты не до конца персонифицированы, ведь учтенное общедомовым счетчиком потребление делится на всех, пропорционально площади квартир. Но возможно, что уже в ближайшее время будет поставлен вопрос о введении поквартирного учета тепла. И тогда каждый сможет быть уверен, что платит только за себя и не доплачивает, скажем, за своего излишне теплолюбивого соседа.

Кто не с нами, тот заплатит больше

Но как же быть тем, кто живет в домах, построенных до начала модернизации российского теплоснабжения? Выход здесь только один: браться за нее своими силами, всем домом. Тем более что сегодня собственники жилья имеют полное право распоряжаться своей коллективной собственностью.

Кстати, многие уже сделали это (или делают сейчас) в рамках федеральной программы капремонта. При этом жильцам требуется оплатить лишь 5% от стоимости оборудования и работ, так как остальную часть суммы компенсирует государство. В случае с модернизацией системы отопления доля участия каждой квартиры в среднем составляет сумму, примерно равную сумме квартплаты за один месяц.

Правда, под действие программы подпадает не каждый дом. Однако даже в том случае, если требуется оплатить всю сумму, это все равно выгодно: как показывает практика, модернизация отопительной системы в доме окупается в России в среднем за 2-3 года за счет существенной — 25-35% — экономии на коммунальных платежах. Причем в некоторых случаях жильцы получают возможность сделать ремонт в кредит. Например, крупнейшая управляющая компания Костромы «Юбилейный-2007» по желанию жильцов начала устанавливать в обслуживаемых ей домах блочные тепловые пункты Danfoss. Работы уже завершены в первых 20-ти домах. По словам генерального директора УК Виталия Синева, первый же месяц отопительного сезона (далеко не самый холодный) показал, что автоматика дает реальную экономию тепла от 15 до 40 процентов.

Причем никаких дополнительных денег за оборудование, сверх начисляемой в обычном порядке квартплаты, собственникам платить не придется. А вложенные в модернизацию средства будут возвращены в течение нескольких лет за счет той разницы, которая образуется между платежами за отопление, рассчитываемыми по «старой схеме» (то есть по нормативу с квадратного метра), и стоимостью реально потребленной энергии. После чего все дома переведут на оплату по счетчикам, и в дальнейшем сэкономленные деньги уже будут оставаться в карманах у жильцов.

Конечно, все подобные варианты предполагают обязательную установку приборов учета тепла. Но она в любом случае должна быть везде проведена до 1 января 2012 года, как того требует закон «Об энергосбережении». Те же, кто счетчики не установит, будут платить совсем по другим тарифам, причем не только за отопление. Как сообщил заместитель министра регионального развития Анатолий Попов, граждане, не установившие счетчики на газ и воду, с 2012 года будут платить за услуги ЖКХ на 20% больше остальных, а с 2013 года — на все 40%10. Не говоря уже об экономии: после установки водосчетчиков обычно выясняется, что на самом деле средняя семья потребляет в 1,5-2 раза меньше горячей и холодной воды, чем положено по нормативу. А если вы всей семьей уехали на месяц в отпуск, то наличие счетчиков позволит вам не доказывать это коммунальным службам. Кстати, вы сократите и размер своих платежей за водоотведение (канализацию). Ведь его объем рассчитывается очень просто: это сумма потребления холодной и горячей воды за месяц. Так что откладывать вопрос установки счетчиков в долгий ящик сегодня себе дороже.

По мелочи набежало

Мы рассмотрели основные составные части квартплаты, однако есть еще различные незначительные суммы, с которых иногда тоже «набегает». Но тут уж все зависит от наших потребностей и предпочтений. Если вы не пользуетесь общей телевизионной антенной или домофоном — то имеете полное право от этих услуг отказаться и не платить за них.

Так же, как и за муниципальное страхование. Тут уж хозяин — барин. Кстати, если уж вы сочли, что со страховкой жить все же спокойнее, то учтите, что получить ее удается далеко не всегда. Оказывается, если вы хотя бы на один день просрочили оплату по квитанции, то при наступлении страхового случая в этом месяце вам, скорее всего, в выплате откажут. Хотя никто на это внимание собственников обращать не спешит. «Уплата очередного взноса производится до 1-го числа месяца, соответствующего началу неоплаченного периода договора страхования, — объясняет начальник Управления муниципального страхования жилья компании «РОСНО» Владимир Ломакин. — То есть страховой взнос за январь должен быть оплачен до 24.00 31 декабря. Дата уплаты и сумма взноса определяются по оттиску штампа, сделанному учреждением банка на платежном документе». Поэтому будьте аккуратны: деньги конечно совсем небольшие, а вот в случае ЧП никакая материальная помощь не будет лишней. И отказ в выплате страховой суммы может стать настоящим шоком.

Также нужно помнить о нюансах муниципального страхования. Например, если у соседей сверху лопнула труба в месте ее подключения к стояку, то за причиненный в результате залива ущерб вам страховку выплатят. А вот если виновником происшествия будет, например, стиральная машинка, то получать деньги вы будете со своих соседей, и возможно, что сможете сделать это только через суд.

В заключение нельзя не упомянуть о жилищных субсидиях, которые часто позволяют ощутимо снизить размер квартплаты. Бытует мнение, что претендовать на них могут только люди, принадлежащие к определенным социальным группам: инвалиды, пенсионеры и пр. Однако это не так. Получить субсидию может любая семья, которая тратит на оплату жилья больше предельно допустимой доли своего совокупного официального дохода (в каждом регионе процент свой), либо доход которой в пересчете на одного члена семьи ниже установленного прожиточного минимума. Однако субсидию никогда не назначат автоматически — только в заявительном порядке.

Квартплата — вещь неизбежная. Однако всегда нужно четко понимать, кому, за что и сколько именно вы должны платить. Во многих случаях это позволяет сократить свои расходы за счет отказа от ненужных трат, иногда заставляет задуматься о том, как оптимизировать свое потребление коммунальных ресурсов. А порой оказывается, что вы можете претендовать даже на некоторую компенсацию. Как говорится, оповещен — значит вооружен. Поэтому всегда лучше оставаться во всеоружии.