Для человека «с улицы», решившего взять ипотеку, все банки одинаковы. На рекламе каждого улыбаются симпатичные девушки, по пустой квартире (как бы новокупленной) ползают румяные младенцы и бегают жизнерадостные собаки. Но специалисты знают: как «не все йогурты одинаково полезны», так и программы у разных банков сильно отличаются.

Собственные средства

Они же — «первоначальный взнос», который придется скопить самостоятельно. Средний уровень сегодня — 20%. Так было не всегда: пару лет назад банки давали и 100%, и даже 110% (чтобы новоселу было на что сделать ремонт). Кредиторы ориентировались на постоянный рост рынка: квартира (она же предмет залога) стабильно дорожала, примерно через три-шесть месяцев цена сравнивалась с размером кредита, а потом и превышала его. Кризис подобную практику пресек…

Можно ли иметь меньше 20% сегодня? Существуют банки, согласные и на 15%, и даже на 10%. Однако, предупреждает Александр Серебряков, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам, при этом следует быть готовым к увеличению ставки. Люди, уже имеющие квартиру, могут получить 100% — придется «всего лишь» отдать в залог наличествующую. Вариант неплохой, но специалисты советуют пользоваться им осторожно: размеры ежемесячных платежей могут оказаться неподъемными. А в случае чего вы рискуете не только покупаемой квартирой, но и «родной»…

Ставка

Тут тоже все очевидно: чем она выше, тем больше вы заплатите банку за право пользования его деньгами. Директор департамента частного и корпоративного кредитования компании Penny Lane Realty Роман Строилов представляет расчет платежей, составленный по условиям нескольких банков для достаточно стандартного сегодня кредита на сумму 5 млн руб., сроком 20 лет.

Думается, комментарии излишни: цифры говорят сами за себя. Заметим лишь, что рекомендация «ты туда не ходи, ты сюда ходи» подойдет не всегда. «Минимальными процентными ставками могут воспользоваться только «хорошие» заемщики. Они и пойдут в «хорошие» банки, — говорит Вадим Кузнецов, начальник отдела кредитования компании «Кредит Макс», член экспертного совета Гильдии риэлторов Москвы. — А что делать «плохим» заемщикам? Для них существуют адекватно «плохие» программы и/или банки. Хуже, когда человек дезориентирован рекламой и, будучи идеальным заемщиком, подает документы на «плохую» программу».

Дополнительные платежи

Ставка — это видимая часть айсберга. Есть и скрытая — комиссии, сборы и т.п. Внимание следует обратить на комиссию за выдачу кредита. Она взимается один раз и, по словам Р. Строилова, доходит до 2% от суммы. Еще бывает комиссия за ведение ссудного счета – поменьше, зато взимается в течение всего периода отношений с банком. Потенциальному заемщику следует внимательно изучить предлагаемый кредитный договор: что там на этот счет написано? Отдельная тема — страхование, включающее в себя защиту титула, физической целости объекта залога, а также жизни и здоровья заемщика. Банки, конечно, для убедительности таращат глаза и уверяют, что это платежи не им, а страховым компаниям. «Вестись» на столь примитивную демагогию не будем: это побор, а кому в конечном итоге он отправится — банку, СК или фонду озеленения Луны, неважно. Со страхованием ситуация такая: его обязательность государство отменило, но банки быстро сориентировались и для тех клиентов, которые не желают страховаться, подняли ставки. В общем, «колхоз дело добровольное, не хочешь — заставим»…

Зарплаты «белые» и «серые»

До кризиса банки, стремясь получить максимальное число клиентов, на «белизну» доходов смотрели сквозь пальцы. Принимались любые справки, в том числе весьма экзотические. В 2008-2009 годах банки изрядно перепугались, был период когда ни о чем, кроме 2-НДФЛ, они и слышать не хотели. Сейчас начался постепенный откат: кто-то настаивает на полнейшей «белизне», кто-то согласится принять «серые» бумаги. Последнее, правда, возможно не в чистом виде, а только как дополнение. Например, если для получения займа необходим доход в 50 тыс. руб. и он у вас есть, но полностью «серый», денег вам, скорее всего, не дадут. А если имеется «белый» тысяч на 30-35, то на оставшуюся часть некоторые банки, так и быть, примут справки «в произвольной форме». Кроме того, «серость» доходов, скорее всего, повысит ставку на 0,5-1%. В общем, это вопросы, зависящие от индивидуальной политики каждого банка, их надо прояснять заранее.

Досрочное погашение

Выдавая деньги, банк, естественно, рассчитывает получать платежи годами. И заемщик, быстро все возвращающий, лишает его процентов. Раньше проблему решали просто: либо запрещали гасить долг в течение определенного срока (доходило до трех лет!), либо внеочередные платежи на этот период обременяли дополнительными комиссиями. В последнее время налицо тенденция сокращения моратория (до трех-шести месяцев максимум), а многие организации отменили его вовсе.

Другой вопрос, сколько именно можно внести досрочно. Чтобы не возиться с мелкими суммами, банки обычно вводят ограничения — не менее 10-15 тыс. руб., кое-где от 60 тыс. Но это, в общем, не проблема, существует простое решение. Идем в банк (можно «свой», можно любой другой) и открываем краткосрочный пополняемый депозит. Деньги лежат, потихонечку обрастают процентами, а как только набегает потребное количество — совершаем внеочередной платеж.

Жизнь «в процессе»

Тема интересная и малоизученная — в основном потому, что после завершения сделки заемщик выпадает из поля зрения сторонних наблюдателей (риелторов, ипотечных брокеров) и строит свои отношения с банком самостоятельно. В подписанном кредитном договоре обычно содержится масса ограничений: не сдавать квартиру (точнее, делать это только «с согласия залогодержателя», что означает автоматическое повышение процентов), не проводить перепланировки, не регистрировать третьих лиц. И вот тут-то проявляется «характер» банка. Одни просто довольны тем, что человек исправно платит по кредиту. Другие требуют раз в год представить справку с работы — хотя совершенно очевидно: если человек потеряет доход, то перестанет платить, так что банк и так быстро все узнает. Третьи мучают выездными проверками. Конкретные примеры приводить не будем, информацию легко получить в беседах с экспертами или самостоятельно в Интернете.

В случае непредвиденных обстоятельств

Оформляя кредит, каждый человек уверен, что справится. Жизнь, однако, иногда решает иначе. Поведение банков с «проблемными» должниками — еще один вопрос, стоящий пристальнейшего внимания. Одни проявляют склонность к сотрудничеству, идут навстречу, что-то там реструктурируют. Другие сразу, что называется, упираются рогом и ведут себя как известный герой Я. Гашека: вопят «Метный запереть, олофьянный запереть, сфинцофый запереть!». «По уму банк должен искать выход совместно с клиентом, — замечает В. Кузнецов. — На практике некоторые организации в силу только им ведомых причин не разводят церемонии. Мне не раз показывали письма, содержащие требование погасить весь оставшийся долг в недельный срок». Думается, потенциальному заемщику стоит при выборе кредитора подумать и об этом…