Недвижимость, в отличие от других товаров, редко передается «из рук в руки» в обмен на деньги. При продаже автомобиля логично передача денег в обмен на снятую с учета машину, при продаже квадратных метров возможны варианты.

Довольно часто прежние хозяева продолжают проживать некоторое время в проданном жилье, особенно при альтернативных сделках. Это, кстати, еще один из факторов риска покупок квартир с альтернативой- освобождение идет «по цепочке», достаточно одному из звеньев оказаться «слабым», и «сдвиг» сроков освобождения пойдет по всем участвующим в сделке квартирам.

Какие возможны варианты?

1. Освобождение квартиры ДО регистрации сделки и получения продавцом денег.

Проработав долгое время с учреждениями, осуществляющими государственную регистрацию сделок с недвижимостью, могу сказать, что отказы в регистрации или приостановки регистрации довольны редки, но бывают чрезвычайно болезненными. Почему-то проблемы «любят» возникать не при простых прямых сделках купли-продажи, когда и продавец, и покупатель- милые вменяемые люди, а в какой-нибудь замысловатой цепочке, участники которой успели перессориться при закладке денег в банк, подписании договоров купли -продажи или в нотариальной конторе. Все они мечтают об одном- как можно меньше в своей жизни видеть «эти рожи». И уж возникают тут проблемы серьезные- нерешаемые или решаемые в течение долгого времени, что, конечно же, никого не устраивает.

Помимо возобновления малоприятного общения, отказ в регистрации в этом случае чреват еще и тем, что будущие жильцы уже успевают переехать, и даже начать делать ремонт. В данном случае вопрос квартплаты за период проживания отходит далеко назад по значимости- несостоявшийся покупатель требует возврата денег за вложенные в ремонт «чужой» квартиры средства, а продавец пребывает в шоке от того, что натворили с его квартирой «временные» жильцы.

2. Освобождение недвижимости ПОСЛЕ государственной регистрации сделки купли-продажи

Как правило, если передача происходит в течение одного дня -недели, особенных вопросов не возникает.

Проблемы появляются, когда недвижимость освобождается в течение нескольких недель — месяцев. И проблемы связаны с формулировками типового договора купли-продажи. Один из пунктов должен обязательно содержать фразу о том, что:

«После регистрации договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по N-ску Покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру (объект недвижимости) и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придомовой территории». Без этой фразы договор и переход права просто не будет зарегистрирован.

Здравый смысл, да и людская порядочность, подсказывают, что квартплату должен платить тот человек, который проживает в квартире в течение срока, оговоренного сторонами для освобождения. Однако «особо одаренные» грамотные продавцы пытаются выжать максимум из ситуации, и, ссылаясь на указанный пункт договора, требуют оплаты коммунальных платежей от нового собственника за время своего проживания до освобождения жилья. Умилительна логика этих людей: «Покупатель заплатил миллионы за квартиру, что, ему сложно заплатить несколько тысяч? Да и в договоре, который он подписал- это же написано! Или он из-за 4-6 тысяч рублей в суд пойдет? Не пойдет, адвокат возьмет в десять раз больше денег!» Не последнюю роль здесь играет и то, что, как кажется продавцу, отношения с покупателем у него завершатся с завершением сделки.

Да, чаще всего покупатели предпочитают отдать эти деньги без долгих разбирательств. А вот отношение к продавцам портится из-за такой мелочи.

И потом продавцы обижаются и жалуются на то, что новые хозяева не передают их новые телефоны звонящим по городскому телефонному номеру в проданной квартире друзьям и знакомым, рассказывают соседям об их нелицеприятном поступке. Ведь, как им кажется, они «исполняли условия договора».

Чтобы подобные выяснения отношений не испортили радость от приобретения нового жилья, достаточно добавить в договор купли-продажи фразу: «До момента фактического освобождения квартиры Продавцом и снятия его с регистрационного учета, а так же подписания передаточного акта, квартплату, коммунальные и другие обязательные платежи, в том числе абонентскую плату за телефон, междугородние и международные переговоры, оплачивает Продавец».