Назвать среднюю стоимость объекта в столице вряд ли получится. Даже центр Москвы, где сконцентрирована элитная недвижимость, очень неоднороден по цене. Иногда доходит до абсурда: собственник запрашивает за свою недвижимость цену в три-пять раз большую, чем она стоит на самом деле.

Прописные истины

Для каждого сегмента недвижимости существует свой вполне реальный ценовой максимум, на формирование которого оказывают влияние различные факторы. Например, для экономкласса, по словам Алексея Шленова, генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж», важнее утилитарные характеристики, такие как близость к метро, интенсивность шумового фона, удобство планировки, наличие большой кухни и/или ванной. В квартирах элит- и бизнес-класса, которые просторны и обладают большими кухнями и санузлами по определению, особый вес приобретают эстетические и инфраструктурные характеристики.

Например, красивый панорамный вид из окон может поднять стоимость недвижимости на 15-20%. Дороже будет жилье в доме с современным инженерным оборудованием, подземным паркингом, охраняемой территорией, расположенными поблизости объектами оздоровительного и культурно-бытового профиля. Большое значение имеет также социальная однородность жителей комплекса, близость дома к парковым зонам.

По словам Сергея Мигунова, руководителя управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ», если квартира находится на средних этажах, это может увеличить ее стоимость на 10%, первый этаж, наоборот, выступает понижающим коэффициентом. Большая ванная с хорошим ремонтом повышает цену на квартиру на 5%. Нахождение дома в шаговой доступности от метро способно увеличить стоимость недвижимости до 50%. Если дом находится в удалении от метро (более 10 минут пешком), этот фактор может уменьшить стоимость недвижимости на 10%. На столько же может упасть цена на объект, если не решен вопрос с парковкой.

Однако если по всем этим параметрам между жильем эконом- и бизнес-класса общность взглядов еще можно уловить, то элитный сегмент стоит особняком. Здесь уже принимаются во внимание и архитектура дома, и концепция объекта, и система безопасности и т. д.

Главное же отличие в том, что ценообразование в элитном сегменте, по словам Александра Уточкина, директора по исследованиям Chesterton, часто базируется на субъективных факторах, таких, например, как престиж. Количественно оценить такие факторы не всегда возможно. «В контексте города и загородки очень большую роль играет расположение. Сами названия «Остоженка» и «Рублевка» вносят в стоимость продаваемых объектов значительную часть, поскольку в этих местах сформирована целая среда, привлекающая богатых покупателей, – говорит эксперт. – Видовые квартиры пользуются спросом и стоят дороже (цена за квадратный метр на 20-30% выше, чем в квартирах без красивой панорамы). С другой стороны, проекты, например, в Гранатном переулке не имеют столь впечатляющих видовых характеристик, тем не менее являются одними из самых дорогих на элитном рынке. Это объясняется тем, что клиенты ценят удаленность от основных магистралей, тишину и спокойствие района Патриарших».

На стоимость недвижимости оказывают также влияние технические характеристики дома: из каких материалов он построен, из чего сделаны межэтажные перекрытия и др. «Жилье в кирпичном доме с железобетонными перекрытиями будет стоить дороже, чем в доме с деревянными перекрытиями или в панельном строении, пусть и находящемся в том же районе, – приводит пример Наталья Ракова, генеральный директор АН Great reality. – Важны технические характеристики самой квартиры: этаж, высота потолков, расположение окон, ее состояние в целом. Статус квартиры: свободная, альтернативная, коммунальная. Недвижимость, которая продается с целью получения денег, будет стоить дороже, чем та, которая продается с целью покупки другой квартиры».

Удорожание проекта может зависеть и от конкретного фактора. Акцент может быть сделан на расположении объекта (все та же Остоженка), либо на особенностях дизайна, на том, как вписывается дом в окружающий ландшафт. А где-то важную роль играет желание продавца ускорить процесс продажи.

С макияжем и без

На рынке недвижимости красивая упаковка, то есть квартира с хорошим ремонтом, имеет больше шансов на быструю продажу. Именно поэтому все риэлторы советуют продавцам, прежде чем давать объявление о продаже жилья, сделать ему, в зависимости от сегмента, профессиональный или собственноручный «макияж». По мнению Натальи Раковой, наличие ремонта повышает продажную стоимость квартиры, и чем качественнее проведена работа, тем выше сумма. Но, с другой стороны, практически никогда квартира не станет дороже на ту сумму, которая была потрачена на ремонт, удорожание составит лишь определенный процент от вложений. Если сделать дорогой ремонт в обычном панельном или кирпичном доме в спальном районе Москвы, то процент увеличения стоимости недвижимости, скорее всего, окажется очень низким.

На ценообразование будет также влиять давность произведенного ремонта и еще некоторые параметры. «Например, в одном случае сделан классический евроремонт с затратами от $300 до $700 за кв. м. Это может прибавить к цене квартиры от 30% до 60% от стоимости ремонта, – продолжает эксперт. – В другом случае квартира с авторским ремонтом, привлечением известного дизайнера, заказом дорогих материалов для отделки и общими затратами от $1500 до $5000 за кв. м может прибавить в цене от 20% до 40% от стоимости квартиры».

Если речь идет о вторичном рынке, то в этом случае возможны два основных сценария. Для экономкласса, как говорит Сергей Мигунов, наличие ремонта часто обязательное условие при покупке, поскольку для человека это единственное жилье, и он хочет быстрее въехать в готовую квартиру и жить в ней. Для дорогого сегмента сделанный ремонт может снизить ликвидность квартиры, оказаться лишней тратой денег, которая не будет оценена потенциальным покупателем, поскольку тот, скорее всего, будет оформлять приобретенное жилище в соответствии со своим вкусом.

Ценовые аномалии

На рынке столичной недвижимости случались ценовые аномалии, когда стоимость квартиры была неадекватно завышена. Причем за этим не стояли никакие обстоятельства кроме желания владельца квартиры, который, видимо, посчитал возможным при продаже недвижимости материализовать любую сумму. «Прошлой осенью один клиент пожелал продать через наше агентство квартиру стоимостью 11 млн руб., – рассказывает Михаил Раздольский, руководитель отделения «Октябрьское Поле» компании «Инком-Недвижимость». – Квартира эта находилась в подмосковном городе, по метражу, состоянию, меблировке и планировке на эту сумму никак не тянула. Однако убедить клиента, что такая квартира не соответствует заявленной стоимости, было невозможно. Сумма была указана в рекламных сообщениях, но желающих купить жилье за такие деньги не нашлось. Спустя некоторое время клиент сбавил цену до 10 млн руб., потом до 9 млн руб., но покупатель пока так и не нашелся».

В 2009 году был случай, когда владелец квартиры, искусный резчик по дереву, запросил за свою квартиру 14 млн руб. «Квартира была действительно оригинальна: с хорошим евроремонтом, стены были отделаны резными панелями с изображениями по мотивам оперы «Снегурочка», – рассказывает эксперт. – Но при этом недвижимость находилась на первом этаже хрущевки, расположенной в Капотне по соседству с ТЭЦ и нефтеперерабатывающим заводом! Красная цена для такой квартиры, даже с учетом хорошего ремонта и оригинального дизайна, не превышает 6-7 млн руб.».

Случаи, когда на неадекватно завышенные по стоимости квартиры находился покупатель, единичны. Например, в 1996 году, говорит Михаил Раздольский, один популярный московский художник выставил на продажу квартиру за $1 млн, в то время как аналогичные объекты стоили $300 тыс. Тем не менее по такой аномальной цене квартиру купили. Покупателем стал горячий поклонник творчества художника.

Концентрация на месте

Бизнес-класс сосредоточен в ЦАО, ЗАО, САО, СЗАО и ЮЗАО. Самые дорогие объекты этого сегмента, по словам Сергея Мигунова, находятся в Центральном (от $7500 за кв. м) и Западном округах (от $6500 за кв. м). В ЮАО, ЮВАО и СВАО в основном предлагаются дома экономкласса. В зависимости от индивидуальности дома к средней цене (от $3500 за кв. м) можно прибавить или отнять от нее 15% – это коридор, в рамках которого может меняться цена на недвижимость.

Элитное жилье сосредоточено в центре Москвы, однако, разброс цен здесь очень большой. Максимальная стоимость недвижимости зафиксирована в районах Остоженки и Пречистенки. «Одним из самых дорогих домов в этих местах считается жилой комплекс «Дворянское гнездо» (Б. Левшинский пер.,11), – рассказывает Наталья Ракова. – Это современный комплекс на 25 квартир, площадь которых от 150 кв. м и больше. В доме предусмотрено все для комфортной жизни обеспеченных горожан: подземный паркинг, круглосуточная профессиональная охрана, бассейн, сауна. Квадратный метр недвижимости (с хорошим ремонтом и меблировкой) стоит здесь $40 тыс.». Исторически так сложилось, что на юго-западе центра всегда располагались представительства зарубежных государств. Эта традиция продолжается и сегодня: только в одном Староконюшенном переулке три посольства. Спецслужбы обеспечивают порядок не только на территории посольств, но и вокруг них, поэтому жить здесь безопасно и престижно. Жилых домов на Остоженке и Пречистенке немного, как и свободных мест под застройку. А ветхие дома почти все уже или снесены, или реконструированы. Новые строения малоквартирные, так называемые клубные дома. Несмотря на тесноту застройки, здесь удалось сохранить зеленые уютные дворики, а это в центре Москвы сегодня уже роскошь. Всеми этими обстоятельствами, по мнению эксперта, и объясняется такая высокая цена на недвижимость.