Когда совершается сделка по отчуждению недвижимости?

Как показывает опыт, в представлении участников сделки по купле-продаже недвижимости самый главный этап - подписание договора отчуждения, его дальнейшая государственная регистрация, и получение САМОЙ ГЛАВНОЙ БУМАГИ - свидетельства о государственной регистрации права.

При этом бОльшая часть людей, совершающих сделку, довольно спокойно, чтобы не сказать пренебрежительно, относится к двум другим важным документам- расписке о получении денег и акту приема -передачи недвижимости. Действительно, ну что это за бумажки- написанные от руки, нигде не заверенные.

Таким образом, все оказывается поставлено с ног на голову.

Постараемся разобраться в этом, казалось бы, простом вопросе.

Итак, стороны договора купли-продажи недвижимости ДОГОВОРИЛИСЬ о том, что покупатель купит, а продавец продаст некую недвижимость за оговоренную сумму. Свои намерения стороны изложили в договоре купли-продажи, который сдали для государственной регистрации. Предварительно покупатель продемонстрировал свою платежеспособность- показал наличие указанной суммы, и заложил ее в банковскую ячейку в присутствии продавца.

Хотелось бы отметить такой момент - да, к деньгам у покупателя уже нет доступа (хоть ключ, как правило, остался у него), но они еще не являются собственностью продавца. Доступ к ним продавец получит только после получения зарегистрированного договора купли-продажи.

И вот, после месячного ожидания получения заветных бумаг, покупатель получает зарегистрированный договор и свидетельство о регистрации права, продавцу же выдают зарегистрированный договор купли-продажи, предъявив который, он получит доступ к ячейке с деньгами. Обычно практикуется следующая схема- ключ от ячейки передается в обмен на договор и свидетельство. Причем передача может произойти в кафе, в отделении регистрационной службы или в офисе риелторов.

А ведь это именно тот момент, когда начинается фактическое ИСПОЛНЕНИЕ заключенного сторонами и зарегистрированного государством договора.

Людям, далеким от юриспруденции, сложно понять, что такое важное мероприятие, как госрегистрация- это не окончание сделки, просто в электронной базе прав на недвижимое имущество зафиксирован переход права и наличие двухстороннего договора, подтверждающего НАМЕРЕНИЕ одного человека продать, а другого купить. А как это намерение будет исполняться, и будет ли оно исполнено- это дело сторон сделки.

Вот почему исполнение финансовых обязательств по договору купли-продажи должно быть зафиксировано документально- в простой письменной форме, как это предписано законодательством. И документ, подтверждающий исполнение покупателем своих финансовых обязательств-это расписка, которую пишет продавец, получив деньги. Образец расписки, которую мы используем в нашей практике, приведен на нашем сайте вот здесь.

Исполнение же обязательств по договору продавца передать недвижимость отражается в передаточном акте (образец которого тоже приведен на нашем сайте вот здесь), который подписывается уже и покупателем, и продавцом.

Очень часто в передаточном акте вносится пункт о проведенных расчетах с указанием переданной суммы. Увы, подписание этого акта не заменяет написание расписки.

Таким образом, написанная продавцом расписка- это документ, подтверждающий, что финансовые расчеты произведены между сторонами полностью.

Когда понадобится расписка?

Первое.

В судебной практике бывали случаи, когда продавец, по тем или иным причинам, обращался в суд с иском о расторжении сделки на основании того, что он не получил деньги. И отсутствие расписки приводило к расторжению сделки и возвращению недвижимости прежнему хозяину.

А как же показания свидетелей (ваших знакомых или риелторов), о том, что деньги переданы в их присутствии? Документы из банка о том, что продавец посещал ячейку, которая использовалась для проведения сделки, после регистрации договора?

Все это- косвенные свидетельства и судья их может принять к рассмотрению. Может, но не обязан. Надо понимать, что суд НЕ ОБЯЗАН принимать решение на основании предоставленных документов и показаний свидетелей, и даже при наличии решений по аналогичным искам в пользу покупателей судья может вынести решение в пользу продавца. Гражданским кодексом и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество определена простая ПИСЬМЕННАЯ форма сделок с недвижимостью.Исходя из этой нормы закона, подтверждение исполнения сделки тоже должно быть в простой ПИСЬМЕННОЙ форме. Причем, согласно кодексу, неисполнение требования о письменной форме приводит к тому, что показания свидетелей не рассматриваются.

Второе.

Как известно, при покупке недвижимости покупатель имеет право получить имущественный налоговый вычет на сумму 2 000 000 рублей, что означает, что государство вернет покупателю 260 000 рублей. Однако для получения вычета необходимо предоставить в налоговую инспекцию пакет документов, в число которых, наряду с подлинниками договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права собственности, надо предоставить документ, подтверждающий факт оплаты. Для сделок на вторичном рынке таким документом является расписка.

Таким образом, расписка о получении денег является важнейшим документом, пишется продавцом после получения им денег.

Закон говорит о простой письменной форме написания расписки, однако очень желательно отразить в ней следующие моменты:

0. Расписка пишется от руки продавцом, плохо, если текст набран на компьютере, а продавец только поставил подпись,

1. Прописью: место (географический пункт) и дата составления

2. Кто и от кого получил деньги (ФИО участников сделки пишутся полностью, с паспортными данными и адресами их постоянной регистрации)?

3. Если одна из сторон действует через доверенное лицо- номер и дату составления доверенности, сведения об оформившем документ нотариусе,

4. Описание, за что были переданы деньги, например: "За проданную квартиру"

5. Точный адрес объекта сделки и его короткое описание,

6. "Причитающаяся за проданную квартиру сумма - цифрами и прописью- получена полностью, претензий по расчетам не имею", ФИО продавца полностью и подпись.

Будет совсем хорошо, если на расписке будут подписи двух свидетелей, в присутствии которых производилась передача денег. В дальнейшем, при возникновении судебных исков, намного проще пригласить двух свидетелей, чем проходить длительную и дорогостоящую процедуру графологической экспертизы, которая должна подтвердить подлинность расписки и факт ее написания продавцом.

Радин Максим