Красным по белому

Если вы перекрыли соседям «кислород», втиснув в вентиляционный короб холодильник, или разместили «мокрые места» (ванную и туалет) над спальней ближнего своего, ждите неприятностей. Скорее всего, вашими «творческими достижениями» заинтересуется жилищная инспекция. Существует даже гипотетический риск лишиться жилья, если не привести его в изначальное состояние. И уж, конечно, гарантированы вполне реальные проблемы при продаже или дарении, завещании либо обмене переделанной квартиры. Да и приватизировать жилплощадь с красными линиями БТИ (они означают несанкционированную перепланировку) никто не разрешит. Вдвойне обидно, что в неприятную ситуацию может попасть и добросовестный приобретатель незаконно переустроенного жилья.

Каковы же последствия «самодеятельности»? Что можно сделать, чтобы избежать неприятностей? Есть ли шанс узаконить самовольную перепланировку?

Давайте разбираться.

Переустройство или перепланировка?

Обратимся к статье 25 Жилищного кодекса.

Переустройство жилого помещения, сказано в ней, представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения поправок в техпаспорт помещения.

И в том, и в другом случае необходимо вносить изменения в технический паспорт жилого помещения. По нынешнему законодательству, любое несоответствие реальной планировки и устройства квартиры с поэтажным планом БТИ, является перепланировкой/переоборудованием. На планах БТИ указываются: стены, перегородки, проемы, окна, сантехническое оборудование, инженерные стояки, кухонные плиты. Все, что влечет за собой изменение этих планов, подлежит согласованию. Таково требование закона.

По эскизу и по проекту

Все перепланировки условно можно разделить на простые (по эскизу) и сложные (когда требуется проект).

При простой – бывает достаточно самому «нарисовать» эскиз чернилами или тушью на ксерокопии поэтажного плана и с пакетом необходимых документов сдать в Мосжилинспекцию.

При сложной переделке квартиры (например, когда меняется конфигурация помещения, или объединяются квартиры по горизонтали и вертикали и при этом затрагиваются несущие конструкции) необходимо предварительно заказать проект в специализированной проектной организации. Обращаться нужно к авторам типовых или индивидуальных проектов дома. Если авторы отсутствуют, или дом относится к исторической застройке, за согласованием следует адресоваться в институт МосжилНИИпроект.

За проект придется заплатить. Чем он сложнее, тем дороже.

Чувство меры

Что можно делать без согласований?

Косметический ремонт помещений (оклейка обоев, покраска, замена сантехники и т. п.), в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета.

Установка и разборка встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету).

Замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.

Подумать о последствиях

Нельзя переустраивать свое гнездышко, если при этом:

1. Ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

2. Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.

3. Увеличивается подсобная площадь помещений за счет площади жилых комнат без изменения статуса (функционального назначения) последних в установленном порядке. Например, расширение площади кухни, санузла, ванной – за счет жилого помещения. Или увеличение площади жилого помещения за счет кухни, санузла, ванной. За счет коридора – пожалуйста.

4. Затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие на учете Штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без соответствующего разрешения начальника штаба.

5. Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение.

6. Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими влияет на потребление ресурсов в смежных помещениях.

7. Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

8. Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

Штробить – дому вредить!

В жилых домах типовых серий не допускается:

1. Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

2. Устройство штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.

3. Устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией – автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии – без дополнительной экспертизы.

Мало не покажется...

Когда переделка сложная (допустим, затронута капитальная стена), придется обратиться в специализированную проектную организацию и получить техническое заключение о ранее выполненном переустройстве – не угрожает ли оно прочности здания, его жесткости. Специалисты обследуют объект, дадут свое техническое заключение. Если все в порядке, тогда его вместе с остальными документами нужно тоже подать в «одно окно». В противном случае жилинспекторы порекомендуют разработать проект по усилению конструкций, дабы не доводить ситуацию до аварийного состояния. Или потребуют вернуть все на свои места. Процесс согласования, естественно, может затянуться.

За капитальную стену и ответ капитальный!

Увы и ах, несанкционированное переустройство – мина замедленного действия, заложенная не только под ваш бюджет, но и под безопасность соседей.

За несанкционированную перепланировку виновный несет ответственность, предусмотренную ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ. Перенесенная батарея, переустановленный унитаз или ванная выльется в штраф размером от 1000 до 1500 рублей. Разборка и снос перегородок, устройство дополнительных проемов, объединение двух квартир встанет в сумму от 2000 до 2500 рублей. Само собой, уплата штрафа не освобождает от необходимости узаконить перепланировку. Иначе – суд и требование вернуть квартире первоначальный вид.

Сначала контролирующий орган (в столице это Мосжилинспекция) выносит предписание с назначенным сроком, к которому вы обязаны привести жилье в прежнее состояние – к той планировке, которая значится в документах БТИ. Если хозяин квартиры не послушается жилинспекторов, то его может ожидать повестка в суд.

В отношении собственника Мосжилинспекция вправе подать иск о продаже квартиры с публичных торгов (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). С нанимателем по решению суда расторгается договор социального найма, то есть, по сути, происходит выселение нарушителя-самовольщика из занимаемой квартиры.

Комментарий

Андрей Галинников, начальник Инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по Центральному округу

Не путайте бетон и сыр

– Надо понимать, что дом – это единое целое. И если вы и ваши соседи наделали проемов в капитальной стене, превратив жилое здание в подобие сыра с дырками, то это грозит обрушением.

Пробивать проемы в панельных домах вообще рискованно. Пробить-то легко, а как потом восстанавливать? Кирпичом ведь не заделаешь. В любом случае, прежде чем что-то ломать, нужно сто раз подумать и семь раз отмерить. А правильнее всего – проконсультироваться со специалистами.

В каждом московском округе есть инспекция по переустройству и консультанты. Там же можно посмотреть журналы с вариантами типовых допустимых перепланировок, которые выпускает Мосжилинспекция. Ознакомиться с ними несложно и на сайте Мосжилинспекции. Сейчас готов к выпуску третий номер журнала, в котором приводятся сложные переустройства – объединение квартир в типовых домах по горизонтали и вертикали.

Как узаконить «самоволку»

Жилищный кодекс оставляет возможность хозяевам квартир узаконить самовольную перепланировку. В ЖК РФ (ч. 4 ст. 29) говорится следующее. Если уже сделанная перепланировка не угрожает жизни и здоровью других граждан, не нарушает их прав и интересов, то «жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии».p> Строго по кодексу амнистировать уже сделанную перепланировку можно только через суд. В Москве местное законодательство допускает внесудебный порядок легализации самовольной перепланировки. Для этого «самовольщик» добровольно «сдается» в Жилинспекцию г. Москвы, которая принимает решение о согласовании проведения перепланировок.

Куда пойти? С чего начать?

1. Если вы хотите узаконить уже осуществленные фантазии, сначала стоит обратиться за консультацией в «одно окно» Инспекции по надзору за переустройством помещений своего административного округа. В каждой такой инспекции есть консультант, который ответит на все ваши вопросы. Консультации бесплатные. Специалист объяснит, какие конкретно документы необходимы для получения разрешения в вашем случае, понадобится ли проект (эскиз), какие потребуются согласования.

2. Собственно получение разрешения на уже сделанную перепланировку почти ничем не отличается от согласования планируемой. Чтобы узаконить самовольную перепланировку, готовьте следующие бумаги:

заявление о перепланировке по форме, утвержденной постановлением правительства РФ;

правоустанавливающие документы на перепланированное жилое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии);

оформленный в установленном порядке проект перепланировки (или ксерокопия эскизного чертежа);

техпаспорт жилого помещения (ксерокопия) и поэтажный план БТИ (до переустройства).

Заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещений в жилом доме следует подавать в «одно окно» того столичного округа, в котором находится переустроенная квартира.

Кстати, рядом с «одним окном» находится и представитель БТИ, которому тут же можно заказать техпаспорт, «доперестроечный» поэтажный план (чтобы знать, какая здесь была планировка ранее).

За получение разрешения в Мосжилинспекции ничего платить не надо. Тогда как услуги посредника по согласованию перепланировки обойдутся минимум в 25 тысяч рублей.

Если переделка квартиры не нарушила прочность дома и не навредила соседям, больших проблем не возникнет. Сделанную перепланировку узаконят. По федеральному законодательству на это отводится 45 дней. В Москве оформят в течение 15. После согласования перепланировки все изменения будут автоматически внесены в план БТИ.

Чужие долги

К покупателю, который приобрел квартиру на торгах, вместе с недвижимостью переходит и обязанность вернуть ей прежний – правильный – вид. Жилищный кодекс обязывает нового владельца устранить все ранее произведенные незаконные переделки. Причем, жилинспекция опять же назначает определенный срок на исправление. Не вняли новоселы – жилье снова перепродается.

Чтобы не оказаться в столь неприятной ситуации, знающие люди советуют еще на стадии планирования покупки квартиры убедиться, что перепланировка была выполнена законно. Для этого не помешает проверить техпаспорт жилья и ознакомиться с поэтажным планом, выданным БТИ.

Если план разрисован красными линиями, свидетельствующими о несанкционированной перепланировке жилья, это должно послужить красным светом и для вас.

А бывает, что продавец демонстрирует поэтажный план с типовой планировкой, то есть без красных линий. Этот план он умудрился получить без выезда в его квартиру инспектора БТИ. Расслабляться не стоит: осмотрите предлагаемое жилье и тщательно сверьте его с представленным вам планом БТИ.

Ну и шуточки у вас!

Поистине полет фантазии «передельщиков» не знает границ. Один не бедный москвич, купив квартирку в двух уровнях, водрузил на втором этаже ванну-джакузи водоизмещением... две с половиной тонны.

Другой разместил ванну, туалет и умывальник на лоджии.

Третий, отгородив на веранде в собственном пентхаузе дополнительное помещение из стекла (!), поставил туда джакузи и туалет. За его водными и прочими процедурами были вынуждены наблюдать из окон жильцы расположенной в 20 метрах высотки. Телевизионная программа «За стеклом» отдыхает!

Разумеется, никто на такую самодеятельность не даст официального разрешения.

Всего за несанкционированную перепланировку квартир с начала нынешнего года оштрафовано более семи тысяч москвичей.

Максимальная санкция – лишение недобросовестного жильца права собственности – применялась в столице единственный раз. Да и то на стадии рассмотрения дела в суде владелец квартиры, почувствовав неладное, быстро восстановил все, как было.

Подготовила Галина Писарчик