Аналитики загородной недвижимости, исследующие предпочтения застройщиков частных домов, констатируют: на рынке появились новые клиенты. Речь идет о втором поколении владельцев коттеджей, построенных в 90-х годах прошлого века. С некоторой степенью условности их можно назвать наследниками.

А если точнее – наследниками кирпичных крепостей.

Еще каких-нибудь пятнадцать лет назад большинству состоятельных застройщиков загородной недвижимости представлялось, что дом нужно строить если не на века, то, по крайней мере, в расчете на несколько поколений своих потомков. Те, кто возводил дом из кирпича, обычно рассчитывали, что бережно передаст его внукам. О выборе материала для стен тогда просто не задумывались: за редким исключением, у кирпича не было альтернатив. Дальше – больше. Если архитектурный стиль – то с претензией, если площадь – то максимальная, если «начинка» – то все, что только можно себе вообразить. Однако представления состоятельных застройщиков о родовом поместье значительно отличались от фантазий их выросших детей, которые должны были унаследовать родительские хоромы. Дети повзрослели, обзавелись семьями и собственным бизнесом, а затем вежливо попрощались с родовым гнездом.

Принцип трех «Э»

Многое из того, что в 90-е годы считалось модным, современным и «продвинутым», в наше время зачастую кажется косным, вычурным и устаревшим. Что ни возьми – малиновые пиджаки, обувь с узкими носками или уродливые загородные дома-замки – все сегодня выглядит в лучшем случае смешным. Даже если не принимать во внимание архитектурные «изыски» прошлого в виде башенок с флюгерами и тому подобной мишуры, сами стройматериалы и технологии сделали настолько мощный рывок вперед, что наследникам кирпичных крепостей зачастую становится просто стыдно принимать своих друзей в родительских чертогах. И они приобретают что-то свое. Вот только что именно?

Популярный некогда лозунг «Мой дом – моя крепость» не соответствует сегодняшним взглядам и требованиям жизни и архитектуры, тем более что вопросы защиты давно уже решаются не толщиной заборов и стен, а с помощью современных электронных систем безопасности.

Наследники кирпичных крепостей хотят жить в коттеджах, которые соответствуют принципу трех «Э»: экономичность, экологичность и эргономичность. Необходимый и достаточный порог эксплуатации начинается примерно с 50 лет. Этому требованию удовлетворяют дома из самых разных материалов – от клееного бруса до металлокаркаса с заливкой пенобетоном.

Немаловажную роль в выборе характеристик загородной недвижимости играет негативный опыт старших поколений. Новое поколение застройщиков на примере собственных родителей убедилось в том, что «рай на земле» площадью 800 и более квадратных метров требует просто гигантских расходов на эксплуатацию (газ, электричество, канализация, мелкий косметический ремонт). В объявлениях о продаже недвижимости часто фигурируют предложения домов или коттеджей (и даже дворцов, в том числе и в средневековом стиле) за 800–1500 тыс. долларов, но покупателей на них найти непросто. И не потому, что дорого, а потому, что безвкусно. Любой риэлтер, специализирующийся на загородной недвижимости, может подтвердить, что спрос на коттеджи в высшем ценовом сегменте достаточно высок. Да вот только средневековые крепости покупателей почти не интересуют. Куда проще за те же деньги построить ультрасовременный «умный дом», как по архитектуре, так и по инженерии соответствующий современным (а не феодальным!) представлениям о комфортном загородном жилье.

Взяв среднюю площадь элитной петербургской квартиры плюс необходимые вспомогательные помещения (гараж на две машины – это как минимум, а еще сауна, тренажерный зал, зимний сад, каминный зал, котельная), можно считать, что современный коттедж на одну семью высокого достатка должен быть от 200 до 400 кв. м.

Вот почему сейчас наибольшим спросом на рынке проектов пользуются дома площадью до 200 кв. м (до 60 процентов общего объема спроса). Причем зачастую покупают их застройщики, доходы которых позволяют им построить куда более масштабные коттеджи. Если говорить об этажности, то вне конкуренции два этажа, зачастую с мансардой. Гараж все чаще выносят за пределы дома, причем нередко выполняют его в «облегченном» варианте (крытый навес и т. п.).

Кирпич был и остается признанным лидером на рынке строительства коттеджей, но с некоторой оговоркой, которая, впрочем, ставит под сомнение его безусловное лидерство как «единственного и неповторимого» стенового материала. Дело в том, что большинство застройщиков в наше время используют либо кирпич с утеплителем (что требуют новые СНиПы), либо другие материалы в «одной обойме» с кирпичом. Сегодня на рынке представлены монолитный железобетон в несъемной опалубке, стеновой камень, пенобетон, но больше всего по-разному обработанного дерева (струганный, профилированный, клееный брус, струганное бревно, каркасно-щитовые и каркасно-панельные конструкции). Многие каркасные дома снаружи вполне могут сойти за кирпичные, если при отделке использовался фасадный кирпич.

Ищите мотив

Большинство специалистов, работающих на рынке строительства коттеджей, выделяют шесть мотивационных факторов, которыми руководствуются будущие домовладельцы загородной недвижимости.

Первый фактор – физическая безопасность семьи – превалирует над всеми остальными. Владелец загородной недвижимости обладает определенным уровнем достатка (как правило, нижняя планка – 2–5 тыс. дол. на члена семьи) и хочет быть уверенным, что его родные и его дорогая собственность находятся в безопасности.

Второй фактор – экономическая безопасность. Речь в первую очередь идет о правовом статусе земельного участка. Громкие истории с господином Митволем у всех на слуху, поэтому рисковать потерей собственности на нелигитимном участке никому не хочется.

Третий фактор – требования к инженерной инфраструктуре. Коммуникации и инфраструктура должны обеспечивать возможность круглогодичного проживания. Электричество обязательно, магистральный газ существенно повышает ценность участка (так как отопление обеспечивается, как правило, от газового котла), водопровод и канализация могут быть как индивидуальными (скважина и септик), так и центрально-поселковыми или магистральными. При этом городской телефон не является обязательной составляющей инженерного обеспечения.

Четвертый фактор – экологический. Здесь не придумаешь ничего нового: желательно наличие водоема, леса, удаленность от промышленных предприятий. Также не требует особого пояснения пятый фактор – транспортная доступность района и удобный подъезд к участку. Главное, чтобы была дорога с покрытием, которая будет чиститься и в зимний период, до ближайшей автомагистрали, обеспечивающей сообщение с Петербургом.

Практика показывает, что желание сэкономить на проекте оборачивается сначала большими расходами на строительство дома, а затем дополнительными затратами на его перестройку.

И, наконец, последний (по порядку, но не по важности) фактор – наличие полноценного проекта дома. Проект является документом контроля за архитектурным и строительным качеством, а также за расходом конструктивных и отделочных материалов. Решившись строить на глазок, вы не будете располагать точными данными о том, что и как должно быть, не сможете контролировать расход материалов и средств. Последствия могут быть как самыми серьезными, когда фундамент не выдерживает нагрузок, так и анекдотичными, когда отсутствует вход в дом или лестница на второй этаж.

Стоимость коттеджей зависит от цены земли, на которой они строятся, от качества применяемых материалов, способа производства, квалификации персонала подрядных организаций и еще множества факторов (не говоря уже о том, что цены на стройматериалы растут каждый месяц).

Результатом строительства без проекта является не только низкое архитектурное и строительное качество и неликвидность готового дома, но также и невозможность легального ведения строительства, а как следствие – невозможность оформления дома в собственность. Копия проектной документации понадобится каждому застройщику уже при подаче заявления на разрешение строительства. Более того, автором проекта обязательно должно выступать лицензированное лицо, поскольку ни одна инстанция не выдаст разрешение на строительство коттеджа, «нарисованного» без лицензии на проектные работы.

Построить и не разориться

В отличие от наследников кирпичных крепостей, городские жители с невысоким уровнем дохода мечтают всего лишь о чем-то большем, чем щитовой домик в садоводстве. При этом у них возникает вопрос: «Так сколько же нужно зарабатывать, чтобы позволить себе построить полноценный загородный дом, причем не по рекламным расценкам, а по реальным?» Нижний предел определить сложно.

Но, тем не менее, если брать все затраты, за исключением покупки проекта и участка (подготовка участка, наружные и внутренние инженерные сети, строительные материалы и работы, капитальная конструкция, отделочные работы по экономклассу, минимальные ландшафтные работы и все согласования), о стоимости меньше 1000 дол./кв. м можно даже не мечтать. Таким образом, сравнительно скромный каркасный дом площадью 100 кв. м обойдется не менее чем в 100 тыс. дол. Кирпичный, деревянный (не каркас) или газобетонный – дороже на 10–15% или больше.

По данным социологического исследования, проведенного компанией «Business Vision», почти половина (49%) опрошенных петербуржцев потратили на покупку загородной недвижимости в 2006 году от 150 тыс. до 500 тыс. дол. Этот показатель значительно превышает данные 2005 года, когда 26% опрошенных назвали суммы 100–150 тыс. дол. При этом среднемесячный доход на семью для 39% респондентов составляет 10–50 тыс. дол. Минимальный доход (менее 5 тыс. дол.) имеют всего 5% респондентов.

Как известно, строительство дома в большинстве случаев обходится дешевле, чем покупка аналогичного коттеджа на вторичном рынке. И если представить, что семья из трех человек с ежемесячным доходом 2 тыс. дол. на каждого затянет пояс, откладывая по 5 тыс. дол. ежемесячно, через год и восемь месяцев она сможет без всякого ипотечного кредита построить вполне современный и удобный загородный дом. А тем, чьи доходы не позволяют делать такие «заначки», остаются на выбор два варианта: либо рассчитывать на ипотеку или помощь родителей (родственников, друзей и далее по списку), либо строить «дешево и сердито», из трех упомянутых выше «Э» оставив только одно – экономичность.

Павел ЧЕРНЯКОВ