Сегодня многие люди не могут документально заверить изменения своей квартиры после перепланировки. Это происходит потому, что некоторые переустройства стали незаконными - а значит, заверить их нельзя.

До 2016 года любой владелец квартиры мог объединить комнату и балкон или лоджию, провести туда центральное отопление. После перепланировки изменения можно было зарегистрировать. Они отражались в техническом паспорте помещения. Сейчас Росреестр подобные изменения не регистрирует, а владельцев квартир могут обязать вернуть помещение в то состояние, каким оно было до переустройства. Что же делать людям, которые уже столкнулись с подобной проблемой, и тем, кто только собирается заняться перепланировкой квартиры?

Лоджия плюс балкон

Объединение балкона или лоджии с комнатой - довольно распространённая ситуация. Многие владельцы квартир за счёт такой перепланировки увеличили жилую площадь. Почему же в этом году это вдруг стало невозможно? Поводом для отказа регистрации подобных изменений в квартирах стала судебная практика. Апелляционная коллегия Верховного суда РФ, когда выносила решение по одному из дел, установила, что балконы, балконные плиты и лоджии являются общим имуществом многоквартирного дома. То есть не являются собственностью одного лица.

«Государственные регистраторы проанализировали эту практику и усомнились в полномочии лиц, выдающих распоряжения и узаконивающих подобную перепланировку, – рассказывает Светлана Чебакова, заместитель начальника отдела реконструкции при управлении Росреестра по Омской области. – Для того чтобы решить этот вопрос, осенью 2015 года мы обратились в Государственную жилищную инспекцию Омской области и прокуратуру города Омска. Государственная жилищная инспекция ответила нам, что увеличение площадей объекта путём присоединения неотапливаемого помещения балкона или лоджии, не входящего в площадь квартиры, подпадает под понятие реконструкции. И соответственно такие действия не могут быть совершены без согласия всех владельцев помещений многоквартирного дома».

Что такое реконструкция?

Не всё то, что мы считаем перепланировкой помещения, на самом деле таковой является. Работы, проводимые в помещениях, делятся на перепланировку и реконструкцию. Они существенно отличаются и регулируются разными правовыми актами. Реконструкция - более масштабное изменение квартиры и регулируется Градостроительным кодексом РФ, а перепланировка – жилищным законодательством.

«Реконструкция и перепланировка два разных явления, – комментирует Светлана Чебакова. – Перепланировка не затрагивает конструктивных элементов и несущих стен. Также за счёт перепланировки нельзя увеличить или уменьшить жилую площадь квартиры». Во время перепланировки невозможно изменить назначение помещения. Холодные помещения, например, балкон, лоджия или веранда, должны остаться холодными, в них нельзя провести центральное отопление или снести стену, отделяющую балкон от комнаты. Такие действия являются реконструкцией, а на неё необходимо разрешение всех владельцев квартир.

Если на руках у собственника помещения уже есть документы, узаконивающие присоединение балкона или лоджии к квартире, можно не волноваться. Никто не заставит вернуть всё так, как было изначально. Если же нет документов, признающих перепланировку законной и соответствующей нормам, то, скорее всего, придётся вернуть помещению вид, соответствующий техническому паспорту квартиры. Конечно, собственник помещения может обжаловать решение Росреестра в суде, но шанс на успех очень мал. Чаще всего, во время судебного процесса законность отказа Росреестра в регистрации изменений только подтверждается.

Продать квартиру, которая не соответствует техническому паспорту помещения, нельзя. Также её нельзя и передать по наследству. Наследник не сможет вступить в свои права, пока не вернёт квартире вид, соответствующий техническому плану помещения.

Несколько пунктов

Что же делать, если собственник квартиры захотел сделать гардеробную, увеличить комнату, или объединить санузел?

«Процедура законной перепланировки включает в себя несколько пунктов, – рассказывает Светлана Скворцова, главный архитектор Кировского округа Омска. – Для начала человек должен заручиться согласием всех собственников. Если никто не против перепланировки, то все собственники совместно обращаются в органы местного самоуправления. Там необходимо представить документы на собственность квартиры, технический паспорт и два экземпляра проекта». Проект выполняет архитектор-проектировщик. В нём указывается, что будет изменено в процессе перепланировки и как квартира выглядит на момент обращения в орган самоуправления. Если проект одобряют, человек может приступать к ремонту. Когда перепланировка завершена, приезжает жилищная комиссия и принимает помещение, подписывает акт.

Этот же алгоритм необходимо проделать и владельцам модных сегодня квартир-студий. Поскольку изначально в таких квартирах вынесен только санузел, владельцы после завершения ремонта и установки межкомнатных перегородок должны документально закрепить изменения.

Самовольная перепланировка является административным правонарушением. За неё могут оштрафовать на сумму от 2 до 2,5 тыс. рублей.