Государство полностью меняет подход к решению жилищного вопроса. Сейчас закладываются основы новой политики, которая может существенно изменить принципы работы застройщиков, местных властей и подход к развитию городского пространства. Узнать, что стоит за новой программой, «Газете.Ru» удалось в ходе визита Игоря Шувалова в Грозный, который формально был посвящен подготовке к чемпионату мира по футболу.

Первый заместитель председателя правительства России Игорь Шувалов посетил с рабочим визитом Грозный. Официально заявленная цель поездки — осмотр тренировочной базы, готовящейся к чемпионату мира по футболу – 2018, но на самом деле основной темой стал актуальный жилищный вопрос.

Впрочем, за тот день, что первый вице-премьер провел в столице Чечни, он успел заехать в несколько строящихся жилых комплексов и даже прогулялся по улицам города, а в его разговорах с главой Чечни Рамзаном Кадыровым тема футбола не была основной. Со стороны делегации постоянно звучали вопросы о площади и планировке квартир, городской инфраструктуре. Кадыров рассказывал о том, как развивается город, какие квартиры соответствуют чеченскому менталитету, а Шувалов делился впечатлениями от жилья в других городах.

Подобное расхождение между официальным поводом и реальной дополненной повесткой поездок первого вице-премьера уже стало типичным. Если поднять программу последних визитов Шувалова и темы совещаний, то оказывается, что вопрос жилья всплывал в каждом регионе, хотя официальные темы были самыми разными: ЧМ-2018, экспорт, малый бизнес.  Очевидно, что для Шувалова вопрос жилья стал первоочередным.

При этом первые шаги стараются делать без лишнего шума, поскольку закладываются совершенно новые принципы, которые могут полностью изменить рынок недвижимости.

«Шуваловский» проект

«Когда в 2003 году мы начинали программу «Доступное жилье — гражданам России», ипотека была не развита. Граждане с опаской смотрели на высокие ипотечные проценты, считали, насколько из-за них вырастет цена жилья, которая уже не маленькая, — рассказал «Газете.Ru» первый вице-премьер. — Сейчас у нас огромный рынок ипотеки, покупка жилья в кредит стала повсеместной практикой. Мы говорим уже не о том, что надо развивать ипотеку, а как ипотеку сделать доступнее, квартиры — удобнее, посмотрев на другие механизмы».

Но вместе с развитием рынка ипотеки, по мере активного строительства и увеличения объема предложения появилась еще одна задача, требующая внимания, — качество жилья, верней, сопутствующее окружение.

«Квартиры должны стать доступней, но квартира не заканчивается только входной дверью. Должна быть комфортная среда, благоустроенные дворы, школы и детские сады, парки, кинотеатры», — продолжает Шувалов.

Подобные слова можно было бы воспринять как ни к чему не обязывающие декларации, которые время от времени звучали и раньше. Однако сейчас под новые цели перестраивается система госуправления и контроля.

«Помимо арендного жилья и ипотеки у нас еще есть тема ЖКХ и городской среды. Все они должны работать как родные, потому что без современной городской среды квартира ничего не значит. Многим это сложно было воспринимать, но об этом стал говорить президент», — объясняет Шувалов. Путин обратил внимание на развитие городской среды и необходимость проектного метода на прошедшем в мае Госсовете, который был посвящен строительству. «Задача, которую нам поставил президент, не просто обеспечить бюрократическую вертикаль, а работать совершенно по-новому, каждый раз видеть конкретный результат, это скорей горизонталь», — пояснил чиновник.

Комфортная среда вместо каменных джунглей

Одна из основных целей, которую до последнего момента никто четко не формулировал, — создание комфортной среды для жизни. Правительство активно стало вводить в работу недавно ставшие модными принципы урбанизма.

По мнению одного из федеральных чиновников, в обществе появился запрос на правильную, удобную городскую среду, и власти также пришли к пониманию этого тренда. Поэтому Шувалов заставил весь административный аппарат обеспечивать эту повестку. «Еще пять лет назад его бы не поняли, если бы он заговорил о городской среде, но сейчас это уже все активно обсуждают. И главное — есть первые примеры; Москва и Татарстан. Одно дело, когда только голая идея, а тут он ткнул пальцем в карту и говорит: езжайте и поучитесь. Так, например, сейчас происходит с мэрами моногородов: никакой помощи, пока не будете предлагать среду, а не просто помещения», — размышляет федеральный чиновник строительного блока.

Не исключено, что теперь Шувалов будет посылать отстающих мэров и в Грозный.

Город активно перенимает передовой опыт, он отличается продуманной планировкой, ухоженными улицами и парками, применением экологичных элементов инфраструктуры вроде энергосберегающих фонарей и современных контейнеров для мусора. Все это хорошо легло на местные особенности — в итоге получилось яркое сочетание хай-тека и национального колорита. В поездке московские чиновники, свернув в обычный грозненский двор, искренне поражались чистоте в нем.

«Этого же не добиться только за счет дворников, видно, что люди сами следят за порядком. Местная субкультура: увидели, что в соседнем дворе красиво, и хотят быть не хуже. Надо, чтобы это прижилось по всей стране», — обронил один из чиновников-очевидцев.

Однако Грозный не типичный случай, поскольку дело не только в мотивации местных властей и объеме инвестиции. Город был сильно разрушен во время войны, что позволило градостроителям все делать с чистого листа.

Другим же городам предстоит решать проблемы, которые возникли из-за рекордных темпов не всегда продуманной застройки.

Предыдущая жилищная политика была ориентирована только на число квадратных метров, поэтому можно вспомнить немало новых районов, где в ущерб инфраструктуре закладывался максимум жилья.

«Большинство индустриальных проектов, которые возникали даже в хороших местах, — это не самые хорошие примеры. Западный район Крылатского, где было построено очень много индустриального жилья, — вряд ли с точки зрения современного города там можно задать высокие стандарты, — признает Шувалов. — Павшинская пойма — одно из красивейших мест, но там так все было застроено, что уже нет благоустроенной комфортной среды».

Впрочем, по его мнению, такая ситуация сложилась из-за требований времени.

«В разные годы решались разные проблемы. Тогда в первую очередь нужны были метры. Сегодня запросы другие», — замечает вице-премьер.

Сегодня старые недоработки учли, поскольку проблемы новых спальных районов уже выходят за рамки жилищного вопроса. «Он прекрасно понимает, что создание каменных джунглей, которые строились везде до 2011 года, — это путь в тупик, криминализация, создание замкнутых сообществ, которые никуда не выходят и никак не развиваются», — сказал сопровождавший Шувалова федеральный чиновник.

Новые идеи должны распространяться как «зараза»

Проводниками новой жилищной политики выступят Минстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Так, АИЖК займется и повышением качества проектирования целых жилых районов и их инфраструктуры.

Для этого будут сформированы стандарты комплексного развития городской среды, начиная от площади и планировки квартир и заканчивая видом района.

Стандарт будет представлять собой методический документ, устанавливающий рекомендации по подготовке и реализации проектов застройки и благоустройства городских территорий.

Каждый регион в итоге получит набор рекомендаций по целому ряду аспектов, от качества строительства до городской инфраструктуры, но с учетом местной специфики. Например, на Кавказе мало востребованы однокомнатные квартиры, в то время как в большей части России это наиболее ликвидный товар.

В АИЖК рассчитывают, что рекомендации послужат основой для внесения изменений в федеральное и региональное законодательство в части регулирования градостроительной детальности.

Впрочем, в окружении Шувалова уверены, что у всех участников процесса будет веский стимул работать по-новому.

«АИЖК работает с властью и застройщиком, мотивируя их к новой идеологии. Нельзя за один день сделать везде все хорошо, идеи комфортной среды для граждан должны распространиться как в хорошем смысле «зараза», которой должны «заболеть» главы муниципалитетов. Уже недостаточно привести инвестора, который бы реанимировал производство, надо создать людям среду, в которой они хотели бы там остаться, жить, заводить семьи. Такая задача уже сформулирована руководителям моногородов, где такие вопросы стоят очень остро», — говорит представитель Игоря Шувалова.

Новые ипотечные механизмы обкатают в Чечне

Старый вопрос доступности жилья войдет в новую программу отдельным блоком, поскольку до сих пор собственное жилье — большая проблема для многих россиян.

В том же Грозном встал вопрос о кредитовании многодетных семей с одним кормильцем. Для Кавказа это классическая модель: муж работает, а жена следит за домом, но банки считают такие семьи ненадежными заемщиками. «Перед нами стоит задача продумать опцию, которая позволит таким семьям получать кредиты», — сказал по итогам совещания с участием первого вице-премьера гендиректор АИЖК Александр Плутник.

В числе других банковских мер — запущенная в начале года программа «Фабрика ипотечных ценных бумаг», которая может снизить ипотечную ставку на показатель от 0,8 до 1,5%. В ее рамках осуществляется выпуск однотраншевых бумаг с гарантией АИЖК на программной основе. В упрощенном виде схема строится следующим образом: банк передает закладные в АИЖК в обмен на ипотечные бумаги, по которым АИЖК выступит поручителем. При наступлении дефолта заемщика АИЖК выкупит закладную.

По словам Шувалова, в числе мер, которые сделают недвижимость более доступной, — пилотные проекты арендного жилья.

«Это сложный проект для наших условий. АИЖК должны приобрести на рынке или сами построить (надо это решить, чтоб было выгодно экономически) определенное количество такого жилья разного класса», — объясняет вице-премьер. По его мнению, этот бизнес способен приносить инвесторам небольшой, но стабильный доход. «Инвесторы должны увидеть, что это малорискованный доходный бизнес, а жильцы знать, что при такой арендной стоимости жилья они ничего не теряют. Сегодня такая же проблема с арендным жильем, как десять лет назад с внедрением ипотеки», — сообщил он.

Дорабатывается вопрос долевого строительства, которое при всех его минусах остается пока наиболее доступным способом купить жилье. После череды скандалов, например банкротства СУ-155, стало очевидным, что закон 214 ФЗ не работает. Теперь основная задача — максимально защитить новых покупателей от компаний, которые не гарантируют покупателю ни жилья, ни денег.

Застройщикам придется приспосабливаться

По словам Шувалова, первые результаты нового подхода можно будет увидеть через несколько лет. Что из заявленного удастся воплотить в жизнь, покажет время, но, учитывая масштаб задачи, понятно, что придется столкнуться с самыми разными препятствиями.

Нетрудно предположить, что новая программа не понравилась значительной части застройщиков. Для них она обернется тектоническими сдвигами на рынке, которые разрушат весь механизм работы, сложившийся с девяностых.

Развитая инфраструктура и просторные дворы означают снижение доходности, в то время как из участка привыкли выжимать максимум денег. Многих, учитывая масштабы проблемы, могут обеспокоить обещания ввести жесткий контроль за долевым строительством и «зачистить» рынок от недобросовестных компаний.

Не добавит теплоты в отношения и недавнее решение вводить BIM-технологии (технологии информационного моделирования) на государственном уровне. За счет них можно проектировать и эксплуатировать объект недвижимости как единый комплекс, на ранних этапах рассчитывать риски, стоимость, сроки исполнения работ. Таким образом, можно избежать переделок и существенно сократить сроки и стоимость строительства. Здесь активным союзником Шувалова выступает Минстрой. Там на программу возлагают большие надежды, планируется широко применять этот метод, в том числе и в госзаказах. Заявлено, что это позволит снизить стоимость строительства на 20%.

«В BIM-технологиях полностью открыта логистика строительства, видно, кто за сколько покупает, транспортирует, сколько стоит квадратный метр. Это прозрачная схема и прозрачный заработок застройщика, нужно ли это всем участникам рынка? Однако «крестовый поход» за новое жилье уже не остановить. Проектный офис «Доступное жилье» начался…», — заключил собеседник в правительстве.