Военная ипотека сегодня считается наиболее выгодной и удобной госпрограммой, позволяющей получить жилье. Тем не менее и тут можно столкнуться с рядом проблем. Мы изучили все плюсы и минусы обеспечения военнослужащих жильем.

В 2004 году был принят федеральный закон № 117 «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Он вступил в силу 1 января 2005 года и разделил историю получения военными жилья на «до» и «после». Теперь все военнослужащие, в том числе и проходящие срочную службу, могут приобрести жилье (как первичное, так и вторичное) по специальной программе, где сумму на первоначальный взнос и последующие платежи оплачивает государство.

«Получается, что служащие могут полностью полагаться на государство, которое обязывается обеспечить его жильем, однако за это необходимо будет отработать 20 лет в ВС — при таком условии квартира перейдет в собственность», — говорит Максим Морозов, управляющий партнер девелоперской компании M9 Development.

Механизм выглядит следующим образом. Ежегодно на личный банковский счет военнослужащего государство перечисляет определенную сумму — платежи одинаковы для всех без исключения и ежегодно индексируются.

«В 2015 году она составляла 20 490 руб. в месяц (или 245 880 руб. за год).

Необходимо отметить, что наличие собственной жилплощади никак не влияет на возможность участия в программе.

Максимальная сумма кредита по программе НИС составляет 2,3 млн руб., если военнослужащий хочет приобрести жилье, стоимость которого выше, дополнительно он может использовать собственные средства», — говорит Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель».

За три-четыре года у военнослужащего набирается приличная сумма, которая и станет первым взносом. Начиная с трехлетнего срока службы военный может подавать рапорт о получении целевого жилищного займа. Однако существуют и ограничения, и не имея собственных накопленных средств, которые также можно внести в счет квартиры, служащие могут рассчитывать на жилье стоимостью до 2,4 млн руб.

«В целом это стоимость однокомнатной квартиры в Подмосковье эконом-класса», — уточняет Морозов.

Также он напомнил, что условия получения военной ипотеки для всех разные: для офицеров (контракт не ранее 2005 года), для прапорщиков и мичманов (общая продолжительность службы — не менее 3 лет и контракт не ранее 2005 года), для сержантов, старшин, солдат и матросов (также контракт не ранее 2005-го); выпускников военных вузов, окончивших учебное заведение также после 1 января 2005 года и заключивших контракт о военной службе до 2005 года. Для военнослужащего стоимость приобретаемого жилья состоит из двух или трех частей. Первая часть — накопительная (по сертификату). Вторая — сама военная ипотека. Третья часть — это собственные средства, сумма которых зависит от стоимости объекта. То есть если сертификата и одобренной части кредитных средств будет достаточно, военнослужащий своих средств не добавляет.

 Регулирует и занимается выдачей таких кредитов, опекает военнослужащих, а также аккредитует застройщиков специальное ведомство ФГКУ «Росвоенипотека».

Сегодня это, пожалуй, наиболее выгодная госпрограмма по приобретению жилья, однако есть и ряд подводных камней, о которых следует помнить.

20 лет беспорочной службы

Поскольку программа вступила в силу в 2005 году, за бортом оказалась значительная часть военных.

«Очень не хватает военной ипотеки по НИС тем, кто начал служить, например, за год до ее принятия, так, например, они вынуждены получать жилье там, где служат и встали в очередь, при переезде место не закрепляется и не переходит на новый регион проживания», — отметил Морозов.

Также большой минус, что участие в программе требует обязательной службы в течение 20 лет.

«Если военнослужащий по веской причине решит уйти со службы и она не будет входить в разряд положительных и пройдет менее 10 лет с начала ипотеки, то квартира в собственности не останется», — говорит Морозов.

Также, заметил эксперт, есть высокая вероятность, что даже если военнослужащий уйдет в отставку, отслужив более десяти лет и по уважительной причине, результат будет тот же.

«Есть ряд нюансов, по которым квартира может остаться у государства. Выкуп квартиры в собственность может быть осложнен условиями договора», — предостерегает девелопер.

При этом если квартира дороже одобренного лимита в 2,3 млн руб. и военнослужащий вносил дополнительно собственные средства, при резком расторжении контракта их никто не вернет.

На квартиры в Москве не хватит

Существенно ограничивает возможности участников программы и предельная сумма, которую оплачивает государство. В результате минимум объектов по программе военной ипотеки были приобретены в Москве и ближайшем Подмосковье.

По данным ГК «Гранель», доля сделок с привлечением ипотечного кредита по программе НИС в Московской области находится на уровне 5% от всего объема ипотечных сделок.

В Москве эта цифра еще меньше, что объясняется высокой стоимостью квадратного метра жилья на столичном рынке.

«Логично, что суммы 2,3 млн руб. недостаточно, чтобы купить квартиру в Москве, тем более в большинстве случаев военнослужащие выбирают для своих семей двухкомнатные и трехкомнатные квартиры», — говорит Арсланов.

При этом супруги-военнослужащие, находящиеся в равных условиях по выслуге лет (т.е оба подпадают по НИС), не могут объединить полагающиеся им средства для покупки более дорогой и большей по площади квартиры.

«Это ограничивает возможности супругов, но в принципе открывает им шанс иметь две квартиры в будущем. Правда, проблема будет в том, что, скорее всего, это жилье нельзя будет потом продать или обменять», — говорит Морозов.

Как он рассказал, законодатели уже в текущем году обещают усовершенствовать и упростить закон, в частности, планируется внести поправки, разрешающие супругам «объединять» усилия.

Бывает, государство задерживает платежи

Выбор у военных гораздо меньше, чем у гражданских. Хотя военнослужащий может приобретать жилье как на рынке вторичного, так и первичного жилья, выбор новостроек ограничен. Это связано с тем, что объект, приобретаемый по программе военной ипотеки, должен быть аккредитован банками и ФГКУ «Росвоенипотека».

«В крупномасштабных новостройках не все корпуса могут реализовываться по военной ипотеке, что объясняется разной степенью готовности объектов. Согласно требованиям банков, минимальный порог прохождения — готовность объекта свыше 50%, при этом реализация жилого комплекса должна идти по ДДУ», — говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина.

При этом, как уточнил Арсланов, к квартирам на вторичном рынке также предъявляется ряд требований: дом, в котором находится квартира, не может быть аварийным и подлежать сносу, в доме не должно быть деревянных перекрытий, в самой квартире недопустимо наличие несогласованной перепланировки.

Выдает кредиты узкий круг банков (Сбербанк, Газпромбанк, банк «Зенит», Связь-банк). Поскольку плательщиком по кредиту выступает государство, практически 100% заявок одобряют.

«Но есть и другая сторона медали.

Бывают случаи, когда государство задерживает ежемесячный платеж по ипотеке на несколько дней, что негативно отражается на кредитной истории заемщика», — замечает Надежда Коркка, генеральный директор компании «Бон Тон».

Все риски предсказать невозможно

Как отмечают эксперты, объекты, под которые военным выдают деньги, тщательно проверяются, поэтому это наиболее безопасное жилье.

«Банки и РВИ очень внимательно подходят к аккредитации объектов и их допуску к данной работе. РВИ совместно с банками постоянно мониторит рынок, своевременно отвечает на новые вызовы, поэтому, я полагаю, число проблемных дольщиков по военной ипотеке должно находиться в рамках статистической погрешности. Хотя сейчас рынок проходит непростой этап и все риски предсказать невозможно», — говорит Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group.

Как напомнил Морозов, как правило, такие проблемные проекты, если все же застройщик не оправдал надежд, государство берет под свое крыло. Впрочем, никто не застрахован от потери времени. «Газета.Ru» уже писала о проблемах военнослужащих, которые должны были получить жилье от СУ-155 и столкнулись с серьезным срывом сроков.

Однако подобные риски присущи всем объектам.

«В текущих экономических реалиях невозможно спрогнозировать и предугадать задержку строительства, она может возникнуть практически у любого девелопера», — резонно замечает Коркка.