Покупка квартиры и долгожданный переезд остались позади. Кажется, что впереди лишь счастливые годы проживания в собственной квартире: предыдущие собственники не беспокоят, никто квартиру не оспаривает, все хорошо, и пусть так и остается. Однако переезд в собственную квартиру – это не конец истории, а только ее начало. За квартирой необходимо следить, правильно ее эксплуатировать, поддерживать ее нормальное состояние и выстраивать взаимоотношения с соседями и органами управления. Кто и за что отвечает в доме с множеством квартир, где начинается право собственности на квартиру и где оно заканчивается, все ли имущество в квартире принадлежит только вам и что необходимо делать в случае непредвиденных ситуаций – рассмотрим в этой статье.

Собственность не до конца

Собственность собственностью, но проживая в многоквартирном доме, приходится соблюдать правила и нормы поведения, которые одинаковы для всех жильцов. Собственник квартиры обязан следить за техническим состоянием квартиры и не причинять какого-либо беспокойства соседям.

Наиболее интересные права и обязанности жильцов:

поддерживать температуру в помещении выше 18°С;

не портить внешний вид здания какими-то особенными окнами и/или балконами;

цвет стеклопакетов должен быть таким же, как и во всем доме;

устанавливать металлические двери можно только с согласия соседей и с разрешением пожарников (для Москвы);

на своем балконе нельзя устраивать склад и забивать балкон старыми ненужными вещами.

Обустройство квартиры

В процессе ремонта квартиры собственник, конечно же, хочет сделать все по своему вкусу, не ограничивая себя ни в чем. Однако ремонт в квартире ограничен не только материальными возможностями собственника, но и законодательством. Для некоторых видов ремонта достаточно только вызвать строительную бригаду и заплатить, но существуют такие виды работ, что придется собрать множество документов и проходить сложную процедуру согласования перепланировки.

Разрешение на перепланировку понадобится, если собственник захочет что-либо сделать со стенами, с переносом сантехники или крупного оборудования (плиты, газовой колонки). Для объединения ванной комнаты с туалетом, объединение кухни и гостиной, остекление балкона, оборудование дополнительного санузла – на любые серьезные изменения требуется согласование. Но не все можно сделать, например, невозможно получить разрешение на объединение балкона и комнаты.

Главное в перепланировке – это сделать как можно меньше изменений в несущей конструкции здания. Все, что не касается стен, окон, дверных проемов и крупных переносов сантехники, можно делать без ограничений: установка полов, замена дверей, натяжные или подвесные потолки, замена сантехники – здесь собственник может полностью реализовать все свои желания.

Для согласования перепланировки необходимо обратиться в ЖРЭУ (ЖЭК, ЖЭУ, РЭП, ДЭУ и еще множество других названий) к инженеру по перепланировкам, после сделать проект, с проектом обратиться в территориальное отделение администрации, к пожарникам и в СЭС, и только потом может быть получено разрешение. Данный процесс хлопотный и затратный. Однако если собственник сделал перепланировку без согласования, то его ожидает не только штраф, но и предписание вернуть все на свои места. Легализовать незаконную перепланировку тоже можно, но или выполнив все требования, или в судебном порядке. Продать квартиру с незаконной перепланировкой можно только существенно уступив в цене. Планировка квартиры должна соответствовать той планировке, которая отражена в паспорте БТИ.

Можно ли шуметь в собственной квартире

Каждый житель, независимо от того, является ли он собственником или нет, обязан соблюдать тишину в ночное время. Для Москвы и Санкт-Петербурга ночное время установлено с 23 часов до 07 часов. В Московской области ночное время – с 22 часов до 06 часов в рабочие дни и с 23 часов до 09 часов в выходные дни (суббота, воскресенье). Каждый регион самостоятельно устанавливает время, в которое запрещено шуметь. Во многих городах шум запрещен с 22 до 6 часов.

Для Москвы отдельно прописаны часы проведения строительных работ:

не производить работы в воскресные и праздничные нерабочие дни,

не начинать работы, сопряженные с шумом, ранее 09 часов, заканчивать их позднее 19 часов.

Получается, что в других городах сверлить стены можно в течение всего дня с раннего утра до позднего вечера.

Специальное время для дневного сна детей не предусмотрено, поэтому извечный конфликт молодых мамочек и строителей в соседней квартире неизбежен и решения не имеет.

Долги за квартплату

Каждый собственник обязан оплачивать коммунальные услуги, которые начисляются исходя из количества зарегистрированных лиц в квартире. Плата включает в себя не только оплату воды, света и газа (что реально по факту было использовано), но и общие платежи, которые относятся не к квартире, а ко всему дому.

Все, что находится за пределами квартиры (коридоры, лестницы, лифты, двери, подвалы, чердаки и прочее) относится к общему имуществу жильцов. Жильцы за счет своих ежемесячных платежей содержат это общее имущество: оплачивают уборку подъезда, вывоз мусора, текущий и даже капитальный ремонт.

Платить квартплату – прямая обязанность. Никакие тяжелые жизненные обстоятельства или временные трудности от нее не освобождают. Если собственник не платит за коммунальные услуги, то сумма у него будет взыскана через суд. Однако выселить собственника из своей законной квартиры никто не может, даже в судебном порядке. Страшные истории про выселение относятся только к тем, кто проживает в муниципальных квартирах и не платит квартплату более 6 месяцев. Но даже выселенные в общежитие жильцы все равно должны выплатить все долги по квартплате.

Кто следит за домом

Оплачивая ежемесячно квартплату, собственник вправе рассчитывать на работающий лифт, чистый подъезд и регулярный вывоз мусора. Все собственники многоквартирного дома образуют товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный строительный кооператив (ЖСК), которые занимаются обслуживанием дома и защитой интересов собственников. ТСЖ является наиболее распространенной формой. Оно создается и регистрируется как некоммерческая организация, управляющая общим имуществом. Именно ТСЖ собирает деньги на различные общественные нужды и занимается тем, чтобы все потребности жильцов были реализованы. От работы ТСЖ и его председателя как раз и зависит удобство и комфорт проживания в многоквартирном доме.

ТСЖ заключает договоры напрямую с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями (уборка, ремонт и прочее). Кроме ТСЖ (или ЖСК) управлять домом могут управляющие компании. Часто ТСЖ вынуждены передавать свои функции управляющей компании, которая сама, в свою очередь, передает каждое направление отдельной компании. Таким образом появляется лишний посредник в цепочке поставки услуг, что часто не соответствует интересам собственников квартир. Управляющие компании не заинтересованы в снижении стоимости услуг, а ТСЖ, наоборот, понимает, что в конечном счете все оплатят собственники. Тут появляется поле еще для одного неразрешимого конфликта интересов.

Управлением домом

Собственники квартир могут общим решением назначать и снимать председателя, выбирать управляющую компанию, расторгать договоры. Если качество оказываемых услуг не удовлетворяет собственников, то на общем собрании они принимают решения об изменении сложившейся ситуации и фиксируют их в протоколе. Собственники самостоятельно определяют приоритеты в ремонте и содержании дома, распределяют бюджет, если его не хватает на все необходимые работы, следят за расходованием средств. Принимать такое активное участие в жизни дома могут только члены ТСЖ.

Таким образом, очевидно, что права и обязанности собственника распространяют далеко за пределы одной квартиры. К общему имуществу в подъезде нужно относиться как к своему, но не в том смысле, что его можно забрать к себе домой, а в том смысле, что в конечном итоге именно собственник квартиры заплатит за ремонт лифта, покраску стен и замену лампочек в подъезде.

Аварии - чья вина

Где именно граница собственного имущества и имущества общего пользования? В случае непредвиденных ситуаций часто возникают споры кто виноват и что делать. Потоп, прорыв трубы, заливание с потолка и частичное обрушение стены – все это может случиться в каждой квартире. Даже если авария произошла в квартире собственника, не всегда собственник самостоятельно оплачивает ремонт и все причиненные убытки.

Имущество общего пользования заканчивается не на входе в квартиру (дверь, пол, потолок), а на принимающем устройстве. Ведь ту же воду нужно доставить до крана или батареи, а не до квартиры. Поэтому все имущество, которое расположено до принимающего устройства (вентили, краны, переключатели), и сами эти устройства относятся к общему имуществу, а все что дальше переключателей (раковины, краны) – частная собственность.

К общей собственности относятся стояки, трубы, приборы учета, а также «другое оборудование, расположенное на этих сетях». К другому оборудованию относятся в том числе и радиаторы отопления. Поэтому, если в квартире протекла батарея, то ремонтировать ее вроде бы как должна управляющая компания, как и все остальное имущество общего пользования (это подтверждает письмо Министерства регионального развития). Такие правила зафиксированы в законодательстве, однако, часто управляющие компании отказываются ремонтировать или менять радиаторы, заявляя, что радиаторы – частная собственность, так как они расположены уже за распределительным вентилем. И в целом управляющие компании тоже правы. Верховный суд определил, что если обогревающий элемент обслуживает только одну квартиру, то радиатор является не общей собственностью, а частной. При частной собственности ремонт осуществляется за счет владельца. Ремонт и замена батареи – еще один спорный вопрос, который может возникнуть между собственниками и управляющими компаниями.

Пожар

Пожар в квартире, к счастью, случается значительно реже, чем протечки. Однако ущерб от пожара несравним ни с чем. И что совсем плохо, пожар – это проблема только собственника квартиры, бороться с последствиями пожара ему придется самостоятельно. Страховка от государства, компенсация, бесплатное восстановление квартиры, другое жилье – ни что из этого собственник не может потребовать. При этом при пожаре в муниципальной квартире главный квартиросъемщик может рассчитывать на предоставление другого жилья и материальную помощь (государство предоставляет квартиру/комнату вне очереди тем, чье муниципальное жилье ремонту или реконструкции не подлежит).

Если пожар произошел в квартире, которая находится в чей-то собственности, то за весь ущерб несет ответственность именно собственник (или его наследники, если собственник погиб). Пострадавшие соседи могут получить компенсацию за испорченное имущество с владельца сгоревшей квартиры. Однако собственник в свою очередь тоже может требовать возмещение ущерба с третьих лиц, если такие будут признаны виновными в пожаре. Если в пожаре виновата управляющая компания, то она должна возместить ущерб в полном объеме. Правда, добиться этого можно только через суд.

Погорельцы могут попытаться получить материальную помощь в администрации своего района. Для этого нужно предоставить всевозможные справки (МЧС, ЖЭК, оценка экспертов) и написать заявление в службу социальной помощи. Размер помощи будет невелик, но все же, при отсутствии квартиры и эти деньги помогут.

Поэтому, чтобы в случае пожара в квартире не остаться у разбитого корыта с огромными долгами всем вокруг, собственнику имеет смысл страховать свою квартиру от пожара. Например, использование калькулятора на сайте страховой компании РЕСО показывает, что страховка квартиры от всевозможных случаев (в том числе кража и прочее) обойдется в 5000 - 10000 рублей в год при стоимости квартиры в 5 млн. рублей.

Налоги

Кроме поддержания квартиры в порядке собственник обязан платить налог за свою квартиру. Налог пока что совсем незначительный, но в будущем он обязательно придет в соответствие с общемировыми нормами. Сегодня россияне за свою квартиру платят от 0,1 до 2 % от стоимости квартиры. Однако речь идет не о рыночной стоимости, а об инвентаризационной стоимости БТИ, которая ниже рыночной в несколько раз.

Размер налога устанавливается отдельно для каждого региона, но он не должен превышать 2%. Налог оплачивается ежегодно, квитанция на оплату, как правило, приходит по почте.

Купить квартиру – только полдела. Собственники должны понимать, что их приобретенная квартира создает не только права, но и обязанности – обязанности содержать имущество в нормальном состоянии, обязанности платить налоги и коммунальные услуги, ответственность перед соседями. Спрятаться за своими дверями и отгородиться от всего мира не получится. Живя в многоквартирном доме, приходится соблюдать общие правила и нормы. Большую степень свободы собственник может получить только в лесу, частичную – в собственном доме, и совсем относительную – в собственной квартире.

Законодательство

Жилищный кодекс:

Глава 2. Объекты жилищных прав. Жилищный фонд

Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением

Глава 4. Переустройство и перепланировка жилого помещения

Глава 6. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников

Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Глава 15. Общие положения о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах и порядке его финансирования

Гражданский кодекс:

Статья 15. Возмещение убытков

Статья 210. Бремя содержания имущества

Статья 211. Риск случайной гибели имущества

Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда

Нормы и правила:

СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»

СП (Свод правил) от 20 мая 2011 № 778 СП 54.13330.2011 (от 24 декабря 2010 г.) «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»

Постановления:

Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Постановление Правительства РФ №354 от 06 мая 2011 г. «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах»

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

Постановление Правительства РФ № 307 от 23 мая 2006 г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»

Постановление Правительства Москвы № 73-ПП от 8 февраля 2005 г. «О порядке переустройства и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы»

Прочие документы:

Письмо Министерства регионального развития РФ № 16273-ск/07 от 04 сентября 2007 «О составе общего имущества в многоквартирном доме» (радиаторы)

Определение Верховного Суда РФ № КАС 09-547 от 24 ноября 2009 года (радиаторы)

Закон г. Москвы №37 от 29 сентября 1999 г. «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы»

Закон РФ № 2003-1 от 09 декабря 1991 года «О налогах на имущество физических лиц»

Закон г. Москвы № 42 от 12 июля 2002 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве»

Анастасия Милькова, обозреватель Realto.ru