Сделки с недвижимостью – настоящий рай для аферистов

Порой, столкнувшись с мошенниками, остаться без квартиры и денег – не самый плохой финал. История помнит немало случаев, когда за жилплощадь людей лишали жизни. Как обезопасить себя, приобретая недвижимость, мы поговорили с кандидатом юридических наук, адвокатом Шотой Горгадзе.

Кто в доме хозяин?

Первый шаг, который нужно сделать при покупке квартиры: проверить, кто является собственником, то есть хозяином квартиры. Для этого необходимо написать заявление в Единый реестр прав на недвижимость и в течение недели получить официальный ответ от регистрирующего органа. Там будет указано, имеются ли обременения на эту квартиру.

Обременение – это если квартира находится под арестом либо в залоге, либо в споре, или имеются притязания каких-то иных людей на право собственности. Вы получили ответ и увидели, что квартира в этом чиста, тогда второй шаг – узнать, прописан ли кто-то ещё в этой квартире. Для этого достаточно обратиться в паспортный стол по месту нахождения квартиры и получить ответ о тех людях, которые прописаны в ней. Если там прописаны посторонние, имейте в виду, что после сделки вам придётся судиться, чтобы снять с регистрационного учёта прежних жильцов этой квартиры. Ещё один вопрос, на который следует обратить внимание: кто вправе продавать свою квартиру. Запомните, что неприватизированная квартира ни в коем случае не может быть объектом сделки. Продавать собственник имеет право только ту квартиру, которую он в своё время приватизировал.

Подводные камни

Всегда опасайтесь, когда в квартире прописан ребёнок, потому что, даже если родители готовы продать эту квартиру, то с иском о расторжении сделки может выйти орган опеки и попечительства, вне зависимости от волеизъявления родителей. Поэтому обратите внимание на то, есть ли разрешение органа опеки и попечительства на осуществление сделки. Мало кто знает о том, что данное разрешение необходимо. Если родители хотят продать квартиру, сособственником которой является ребёнок, и купить другую, то опека обязательно проверяет, не ухудшаются ли жилищные условия ребёнка. Если они улучшаются, опека даёт согласие. Если они ухудшаются, опека отказывает в сделке. Этот момент надо учитывать, если есть сособственник – несовершеннолетний ребёнок.

Риэлторское агентство или покупка собственными силами?

Необходимо чётко отдавать себе отчёт в том, что сам факт обращения в риэлторское агентство не является стопроцентной гарантией, что вас не обманут. Существует огромное количество громких уголовных дел, когда бывшие сотрудники крупных агентств, увольняясь, но действуя ещё от имени агентства, подставляют своих клиентов. Поэтому помните, что, несмотря на обращение к специалистам, вам самим нужно очень внимательно читать те документы, которые вы намерены подписать. Ответственность за сделку несёте в итоге только вы. Прежде чем подписать соглашение о сделке, я бы рекомендовал желающим приобрести квартиру проконсультироваться у двух – трёх юристов. Это будет стоить не так дорого, во всяком случае, значительно дешевле, чем потом судиться. Если вы получите независимую правовую оценку или экспертизу ваших документов, потратив на это пару тысяч рублей и полдня времени, то вы сможете быть максимально защищены от вероятности обмана.

Не экономьте на налогах

Ещё одна проблема, с которой сталкиваются люди, – это когда занижают реальную стоимость квартиры в договоре, указывают БТИ, что они купили по этой стоимости. Впоследствии при возникновении проблем с продавцом суд выносит решение, что покупателю необходимо вернуть ту сумму, которая прописана в договоре, и несмотря на имеющиеся расписки, всё равно вам возвращают стоимость БТИ и забирают квартиру. В итоге вы остаётесь без денег и без квартиры. Поэтому моя рекомендация – не экономьте на налогах, а минимальная стоимость указывается только для того, чтобы минимизировать налоги, лучше заплатить налоги, но быть уверенными, что если сделка по квартире будет оспорена, то вы хотя бы сможете вернуть свои деньги.

Страхование сделки

Существует страхование ответственности или страхование рисков при сделке с квартирой. Это очень правильная вещь, её обязательно нужно делать, но при этом надо помнить, что договоры страхования, как правило, пишутся очень мелким шрифтом и там очень много слов. Не поленитесь и внимательно изучите всё, что там написано. Я в своей практике неоднократно сталкивался с ситуациями, когда люди, подписав договор страхования, при наступлении страхового случая не получали ни одного рубля, потому что в договоре мелкими буквами было прописано, что в случае, если при заключении сделки не были соблюдены все необходимые по законодательству формы, то страховая компания освобождается от ответственности.