По оценкам экспертов, квартира, купленная для сдачи в аренду, может стабильно пополнять кошелек собственника долгие годы. В среднем объект дает 4-6% годовых. Но сейчас съемное жилье в высоком спросе, и доходность может достигать 10% годовых. Эксперты aif.ru рассказали, что мешает владельцам съемного жилья срывать куш на сделках.

Ошибка 1. Неверно выбранный объект

Одно дело — пытаться сдать в аренду то, что досталось по наследству или появилось в собственности когда-то давно. И совсем другое — покупать жилье под аренду. Риелтор-практик Наталья Перескокова предостерегает: лучше сразу выбирать либо небольшие квартиры-студии, либо однокомнатные объекты или апартаменты.

«Их обычно сдать в аренду легче всего, но при условии, что они находятся в современном жилом комплексе рядом с остановками общественного транспорта, — говорит она. — Большим плюсом будет наличие рядом медцентров, школ, детсадов, вузов. Собственник, который надеется сдать квартиру с “бабушкиным ремонтом” или объект в “убитом” состоянии, рискует не получить ожидаемую выгоду. Придется либо сильно снижать цену и прощаться с доходом, либо приводить объект в порядок».

Довольно сложно найти квартиросъемщиков на объект с тремя и более комнатами. Можно попробовать заселять разных арендаторов на одной жилплощади, но жить в такой коммуналке захотят далеко не все. Особенно это касается молодого поколения: они скорее предпочтут арендовать небольшие, но отдельные апартаменты или студии, нежели будут делить кухню и санузел с несколькими малознакомыми людьми.

Ошибка 2. Непродуманная обстановка

Хотя спрос на съемное жилье сейчас сильно разогрет, потенциальный арендатор не спешит брать все, что предлагается. По наблюдениям хоумстейджера Юлии Хоменковой, со стороны владельцев жилья могут быть две крайности. Одни делают ремонт «дорого-богато» и пытаются отбить расходы на него за счет арендной ставки. Тактика почти всегда заведомо провальная. Другие же считают, что можно сдать объект с «бабушкиным ремонтом». Да, на такие квартиры желающие тоже наверняка найдутся, но придется сильно снижать цену.

«Идеальный вариант — сделать легкий косметический ремонт, если это необходимо: выкрасить в светлые пастельные тона стены, оставить белым потолок, — говорит хоумстейджер. — Если ремонта не требуется, то обязательно стоит навести в доме порядок: отмыть поверхности, починить то, что не работало. Не нужно закупать много мебели и аксессуаров — лучше максимально освободить пространство. Пусть будет самое необходимое: места для хранения, бытовая техника».

Приемы хоумстейджинга позволят собственнику жилья не тратить чересчур много на обустройство арендной квартиры. Часто бывает достаточно переставить мебель, убрать лишнее и сменить домашний текстиль — и квартира заиграет новыми красками. Таким нехитрым способом, по словам опрошенных экспертов, можно поднять стоимость сдаваемого жилья на 30-40%.

Ошибка 3. Игнорировать договор

Идея сдавать квартиру «на словах» и не платить с дохода налоги выглядит для владельцев жилья заманчивой. Но юрист Оксана Бондаревич предупреждает: отсутствие заключенного договора и передача денег по «серым» схемам чревата неприятностями. Самая главная — в том, что при любом несогласии с арендодателем квартиросъемщик может пригрозить «настучать» в налоговую инспекцию. Чтобы избежать шантажа и не иметь проблем с фискальными органами, можно, например, оформить самозанятость. Налог в этом случае составит 4% от полученного дохода.

Те, кто заключает договор аренды, тоже рискуют упустить свою выгоду. Особенно, если документ составляется по шаблону, скачанному из интернета.

«Идеально, если у владельца жилья есть возможность обратиться за составлением договора к юристу, — говорит она. — Это не такие огромные расходы, но зато грамотно оформленный документ будет защищать интересы обеих сторон и застрахует собственника жилья от убытков. Например, в договоре нередко упускают пункты о том, кто и в какие сроки должен платить за жилье, как часто цена может повышаться и на сколько. Или какую неустойку придется выплачивать арендатору, если он повредил имущество в квартире. Арендатор тоже должен быть уверен, что не окажется внезапно на улице. И тогда в документ вносят условие, в какие сроки происходит выселение, возвращается ли остаток внесенной оплаты, за какое время владелец жилья уведомляет о выселении постояльцев».

Добавим, что за год цены на арендное жилье в крупных городах страны выросли почти на 50%. Это связано с тем, что мы больше года переживаем ажиотажный спрос на съемные квартиры. Влияют не только сезонные факторы, например, начало учебного года у студентов. В этом году из-за высоких ставок по кредитам и ужесточения ипотечных программ потенциальные покупатели ушли в арендаторы. Вкупе с возвращающимися на родину релокантами это подняло спрос и цены.