В большинстве случаев, когда речь заходит о покупке жилья, значительная доля россиян может позволить себе только самые недорогие квартиры, а значит — самые компактные. Закономерно, что наибольшим спросом сейчас пользуются студии — небольшие квартиры, в которых комната и кухня не разделены стеной, а находятся в едином пространстве. По закону, минимальная норма муниципального жилья должна составлять 18 квадратных метров на человека. Однако частные застройщики давно уже перестали придерживаться правил, выпуская на рынок квартиры по 15, 12 и даже по девять квадратных метров. Кто покупает квартиры-студии и удобно ли в них жить — изучила «Лента.ру».

«На студии я смотрю с прицелом на будущее, когда старшего придет пора отселять. Хотелось бы купить что-нибудь между Садовым и Третьим транспортным кольцом. Но там в основном апартаменты. И цена несуразная — метр стоит больше, чем в “однушке”», — рассказал москвич Никита Тонов.

Никита — копирайтер, вместе с женой и двумя детьми он живет в небольшой двухкомнатной квартире в Люблино. Недавно старший сын Никиты поступил в МГУ, и родители задумались о том, чтобы приобрести ему отдельное жилье. Но поскольку средний доход семьи — сто тысяч рублей в месяц, то единственное, что они могут себе позволить, — это крошечная квартира площадью примерно 18-25 квадратных метров. То есть студия.

Согласно социологическим опросам, почти 70 процентов россиян желали бы жить в собственном доме с участком, и только 20 процентов готовы обзавестись квартирой в городе, причем больше половины из них (60 процентов) хотят иметь просторное жилье — от трех комнат и больше. Однако, проектируя жилые комплексы, девелоперы ориентируются не на желания людей, а на их покупательную способность. Как результат, больше половины жилья, которое сейчас предлагается на рынке, — это однокомнатные квартиры и студии. Причем метраж неуклонно снижается: если в 2020 году средняя площадь студии составляла 26,6 квадратных метра, то в этом году она уже не превышает 24,5 квадратных метра.

24,5 квадратного метра — такова средняя площадь студий в московских новостройках, по данным агентства недвижимости «Метриум»

«Коробочки», «гостинки» и «малосемейки» Считается, что первые малогабаритные квартиры появились в начале XX века в Японии. В густонаселенных городах жилье стоило очень дорого, и рабочие, приезжавшие на заработки, не могли его купить. Решением проблемы стали крошечные комнаты с минимумом удобств, которые японцы прозвали «коробочками».

Более современный формат студий появился в 1920 годах в США. Архитектор-модернист Людвиг Мис ван дер Роэ

создал жилье, в котором полностью отсутствовала планировка. Границы помещений очерчивали только несущие стены, так что владелец мог сам распланировать комнаты или просто расставить мебель, как удобно. Новый тип квартир быстро вошел в моду в Америке и Европе. Оказалось, в студиях потрясающие акустика и свет, в них легче дышалось, чем в перегруженных мебелью домах предшествовавшей викторианской эпохи. Покупали такое жилье в основном представители творческих профессий: художники, скульпторы и музыканты.

В СССР проект малогабаритного жилья был разработан в 1966-1967 годах архитектором А.В. Пургиным. Именно он предложил строить дома гостиничного типа, или «гостинки». Это были многоэтажные панельные или кирпичные здания, которые возводились как временное жилье для работников фабрик и заводов. Квартиры в таких домах были компактными: комната 12-18 квадратных метров, кухня — 4-6, причем часто она располагалась в нише. Кроме «гостинок» в Советском Союзе еще существовали «малосемейки» — квартиры площадью 20-30 квадратных метров. По идее, их предполагалось давать супругам без детей, но очень часто в «малосемейках» и в «гостинках» жили семьи из трех-четырех человек.

В современной России бум на компактные квартиры начался в 2010-х годах. «Изначально застройщики стали предлагать студии, чтобы разнообразить планировочные решения в жилых комплексах и тем самым расширить их аудиторию, — рассказал руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков. — Однако в последние годы девелоперы сознательно работают с низкобюджетным спросом, причем зачастую ставят на него весь коммерческий успех».

«Спрос на студии растет ежегодно, — поддержала управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Эта тенденция обусловлена снижением платежеспособности населения. Сегодня многие клиенты даже с привлечением ипотеки могут позволить себе только самые доступные лоты». Эксперт отметила, что по итогам 2022 года на квартиры и апартаменты площадью менее 30 квадратных метров приходится 16 процентов сделок по договорам долевого участия (ДДУ), тогда как в 2021 году этот показатель равнялся 14,4 процента, а в 2020 году — 11 процентам. Так как студии являются очень востребованными, цены на них неуклонно растут.

Средняя цена студии в московской новостройке сейчас составляет 355,2 тысячи рублей за квадратный метр, что на 72,7 процента больше, чем три года назад. Тогда средняя цена студии не превышала 205,7 тысячи рублей за квадратный метр

Надежда Коркка управляющий партнер компании «Метриум»

Хоть и маленькая, но своя

Что же могут приобрести россияне за такие деньги? На сервисах по продаже и покупке недвижимости среднестатистическое компактное жилье сейчас выглядит так: квартира площадью 20-25 квадратных метров в новостройке или в доме, который был сдан 10-15 лет назад. Планировка — прямоугольник, в народе такую еще называют «вагончик». Одно окно, прихожей практически нет, кухонный уголок расположен в комнате, санузел совмещенный, вместо ванны — душевая кабина.

Варианты, правда, возможны. Студии, приближающиеся по площади к 30-40 квадратным метрам, часто имеют, например, квадратную планировку с двумя окнами, также в них может быть застекленная лоджия. Кроме того, как и любое другое жилье, студии могут располагаться не только в жилых зданиях, но и в апарт-проектах. А сам комплекс может относиться не только к массовому сегменту рынка, но и быть класса «комфорт», «бизнес» или «элит». В таком случае малые габариты квартиры компенсируются за счет сервисов, расположенных в самом здании: кладовых, прачечных, фитнес-залов, лаунж-зон с диванами и плазменными панелями.

По данным компании «Метриум», самая маленькая студия, которую можно приобрести на первичном рынке столицы, расположена в районе станции метро «Лихоборы». Ее площадь 9,8 квадратного метра, а цена — 1,93 миллиона рублей. Самая просторная — 53,3-метровая студия в жилом квартале на Ленинградском проспекте за 32 с лишним миллиона рублей. Квартира продается с чистовой отделкой, высота потолков составляет 3,1 метра. А самое оптимальное соотношение площадь-цена сейчас у студии 15,6 квадратного метра на Окской за 4,8 миллиона рублей.

7,4 квадратного метра площадь самой маленькой квартиры, которая продается сейчас в стране. Она находится в московском районе Солнцево, а просят за нее 2,2 миллиона рублей

Если студии в новостройках не вызывают вопросов, то к таким квартирам из старого фонда стоит относиться с осторожностью. «Из-за ажиотажа последних лет появилось множество мошеннических схем, — предупредила риелтор Татьяна Мамонтова. — Например, недобросовестные инвесторы приобретают "трешку", из которой получаются четыре студии. Дельцы продают их под видом полноценных объектов, однако по факту это всего лишь доля в квартире». Эксперт уточнила, что доли — один из самых тяжелых видов квартирного неликвида.

По словам Мамонтовой, они не пользуются спросом на рынке, их стоимость ниже, чем стоимость изолированных комнат, а «финансовые потери в случае их продажи могут доходить до 30 процентов». Причем порой доходит до курьезных ситуаций. Недавно в сети появилось объявление. В нем под видом студии площадью 8 квадратных метров в Сочи продавали туалет. За помещение с форточкой вместо окна, унитазом и душевой кабиной собственник просил 1 250 000 рублей.

Спать на антресолях, учиться на подоконнике При этом у квартир-студий весьма широкая целевая аудитория. «Они подойдут одиноким людям, семейным парам без детей или с одним ребенком-дошкольником, артистическим натурам, которым свободная планировка дает возможность в одной квартире организовать и жилую и творческую зону», — пояснил генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Кроме того, такие лоты нередко покупают предприниматели, для которых они служат удобной альтернативой гостиничным номерам, добавила Надежда Коррка.

Студия — это квартира, рассчитанная на одного человека. Когда в ней живут двое — это возможный, но компромиссный вариант

Михаил Хорьков руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов

В сети можно найти самые разные истории от людей, поживших в компактных квартирах. Так, Елена из Нижнего Новгорода снимала студию 15 квадратных метров в апарт-комплексе в Москве, когда приезжала в столицу в командировку. В квартире ей стало некомфортно уже на третий день. Тесно — двуспальная кровать прямо напротив кухонных шкафов, грязно — входная дверь и тут же кухонный стол, за которым и готовят еду и ужинают. И шумно — в соседней, видимо, такой же квартире ночами напролет плакал младенец.

Напротив, калининградке Даше очень нравится ее 14-метровая студия в центре Санкт-Петербурга, которую родители купили, когда девушка поступила в институт им. Лесгафта. Квартира — бывшая коммуналка, дверь выходит в общий с соседями коридор, но девушку это не напрягает. Зато есть антресольный этаж, где стоит большая кровать, и широкий подоконник, на котором можно готовиться к сессии.

Мои клиенты нередко продают большие квартиры в Москве и уезжают жить, например, на юг. А для прописки или медицинского обслуживания покупают «угол» в столице — квартиру-студию

Татьяна Мамонтова частный риелтор

Существует и еще одна группа покупателей студий, отмечает Алексей Перлин. Это инвесторы, которые приобретают компактное жилье для перепродажи или сдачи в аренду. Студии привлекают их низким порогом входа и быстрой окупаемостью. Однако и здесь все непросто. «Последние несколько лет малогабаритные квартиры позволяли людям заработать, — поясняет Михаил Хорьков. — Другое дело, что в инвесторов решили поиграть слишком многие, а игры эти были связаны с низким бюджетом. На рынок студий хлынули деньги, не оправданные рыночной конъюнктурой. Заработали инвесторы на росте рынка? Да. Но заработали ли они выше рыночных возможностей? Нет. В большинстве случаев они переплатили за один квадратный метр, обеспечив повышенный доход девелоперу и ограничив свои возможности по выходу из актива в будущем».

Одним из немногих на сегодняшний день разумных вариантов инвестиций в студии аналитик считает комплексы сервисных апартаментов. Они изначально создаются специально для сдачи в аренду и кроме жилья предлагают клиентам гостиничный сервис — кафе и доставку продуктов, аптеку, прачечную, клининг, тренажерный зал и прочее. Все вместе это позволяет обеспечить постоянный поток арендаторов на короткий или средний срок.

Это на время, это не навсегда!

В целом квартира-студия — это оптимальное решение для человека, переезжающего в другой город. Кроме того, у мини-квартир есть и еще одна особенность — большинство собственников совершенно не планируют провести там всю жизнь. Студия для них — лишь первый шаг к более просторному жилью.

Если правильно подойти к выбору новостройки, то проблем с дальнейшей реализацией или сдачей не возникнет. Это прежде всего должен быть проект, расположенный в районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой

Алексей Перлин генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»

«Кроме того, можно искать районы, где наблюдается дефицит предложения небольших квартир, — поддержала Надежда Коррка. — А если владелец планирует сдавать студию в аренду, то следует выбирать лоты с чистовым ремонтом от застройщика».

Но главное, нужно внимательно изучить квартирографию жилого комплекса, посоветовал Михаил Хорьков: «Сегодня строится множество ЖК, где доля однокомнатных квартир и студий достигает 70-80 процентов. По сути, это современный вариант общежития. Дальнейшая участь такого проекта — зыбкая. Уже лет через пять-десять в нем скорее всего начнется текучка жильцов, а сам комплекс будет устаревать». Надежнее выбрать комплекс, в котором есть широкая линейка как малогабаритных, так и двух-трехкомнатных квартир — такие проекты более устойчивы в своем развитии, считает аналитик.

Эксперты сделали прогнозы относительно будущего рынка небольших квартир. «В конце прошлого года студии подорожали на 0,6 процента — до 362,1 тысячи рублей за квадратный метр. Средняя цена квадратного метра в апартаментах аналогичного формата также увеличилась на 0,6 процента —до 337,3 тысячи рублей», — констатировала Надежда Коррка. В свою очередь, Михаил Хорьков отметил, что ажиотаж последних двух-трех лет привел к тому, что стоимость одного квадратного метра студии во многих случаях оказалась выше стоимости «квадрата» двух- и трехкомнатной квартиры. Скорее всего, эта диспропорция постепенно нивелируется: где-то будут дорожать просторные квартиры, а где-то дешеветь небольшое жилье.

С другой стороны, спрос на относительно недорогое жилье из-за падающих доходов россиян, вероятно, будет расти. По наблюдениям аналитиков, уже в IV квартале 2022 года доля студий в общем числе ДДУ достигла 16,6 процента, тогда как в III квартале равнялась 14,1. Причем, квартиры в жилых комплексах клиенты первичного рынка покупают чаще, чем апартаменты. Понимая это, застройщики уже разрабатывают новые планировки. «В помещение небольшой площади трудно встроить, например, кладовку или гардеробную. Зато можно установить окно в санузле», — заметил Алексей Перлин. А в «Метриуме» рассказывают, что вскоре в студиях появятся даже отдельные спальни. Двуспальная кровать будет размещена в нише между диваном и платяным шкафом.

«Зато теперь мы живем почти в центре города» Мария Иванова, 30 лет, реставратор кино:

В Москву я приехала 12 лет назад из Тюмени, поступив учиться в институт им. Баумана на инженера. Во время учебы жила в общежитии, мои родители — люди простые: папа — летчик, мама — медик, денег на то чтобы снять мне жилье у них не было.

Первую собственную квартиру я купила в 2017 году. Это была студия за МКАДом, в районе Митино. Площадь 40 квадратных метров, два окна, лоджия. Квартира стоила около 2 миллионов рублей. Первый взнос, 780 тысяч, я оплатила из своих сбережений, в институте я профессионально занималась плаванием. А остаток оформила в ипотеку на 30 лет с ежемесячным взносом 38 тысяч рублей.

В квартире я жила вместе с молодым человеком, пространства хватало. Проблема оказалась в другом. После института я сменила профессию на реставратора кино. Училась и работала я в Москве, и на дорогу с окраины в центр и обратно тратила 3-4 часа: маршрутка по пробкам, метро. Поездки за продуктами, в фитнес-зал или кино тоже выматывали. И мы решили — надо переезжать.

Новую студию мы нашли в апарт-комплексе в районе «Авиамоторной». 22 квадратных метра за 5,6 миллиона рублей. Жилье в Митино продали, сделав тем самым хороший первый взнос, а ипотеку снова взяли на 30 лет, но платим уже 35 тысяч рублей в месяц

Новая студия в два раза меньше прежней, но мы довольны. У нас большой коридор, в котором устроена кухня: пара шкафов, плита, микроволновка, посудомойка, холодильник. В комнате большая кровать, компьютер, стол у окна и кинопроектор. Тесноты мы не ощущаем. Каждое лето к нам даже приезжают моя мама и младшая сестра, мы устраиваем их на матрасе-скрутке, и они могут гостить у нас месяц.

Зато теперь мы живем почти в центре города. На работу ездим на велосипедах. Бегаем по набережной Яузы. Выходя в ресторан или кино, прогуливаемся пешком до Китай-города. А по вечерам любуемся потрясающими закатами — окно одно, но оно панорамное и выходит на северо-запад Москвы. Если же к нам приходят друзья, мы идем в цокольный этаж — там есть бильярд, аэрохоккей и лаунж-зона с телевизором и диванами.

Я сознаю, что мы не будем жить в этой квартире вечно. В ней, например, будет тесно с ребенком — когда сестра была маленькая, я часто брала ее к себе в комнату, чтобы мама могла отдохнуть. В студии так не получится. Так что когда мы задумаемся о расширении семьи, то квартиру продадим и купим что-то просторнее. Думаю, это не составит труда. Рядом с нами только что построили большой комплекс апартаментов. Студии, похожие на нашу, там продаются уже по 8 миллионов рублей. И их расхватывают, как горячие пирожки.

«Нам с Федей много места не нужно» Сергей Маркин, 60 лет, дизайнер:

В студии у метро «Октябрьское Поле» я живу уже лет семь. До этого сменил две квартиры. Первая, большая трехкомнатная, на Ленинском проспекте досталась мне от родителей. Я в ней вырос, женился, но после развода оставил первой жене. Другая, на Соколе, принадлежала родственникам второй жены. Но когда она уехала работать на Кипр, я решил с ними не оставаться. Разменял с первой женой родительскую квартиру и на вырученные 4 миллиона рублей приобрел собственное жилье.

Требований при выборе квартиры у меня было два: рядом с метро и с готовым ремонтом. Одну посмотрел в Тушино — беда: диван, тумбочка, рукомойник и маленький шкаф. Камера-одиночка. Самое смешное, что она тогда стоила 3 миллиона с небольшим.

Моя студия тоже небольшая, но все же 17 квадратных метров. Дом, в котором она расположена, раньше был общежитием работников милиции: два подъезда, длинный коридор, санузел один на этаж. Но в 2010-х годах здание выкупили и нарезали квартиры уже с удобствами: по одну сторону коридора «двушки», а по другую — студии.

Я живу тут с котом Федей. Кот белый с серым, толстый и ласковый. Я его из приюта взял. Нам с ним много не надо. Кухня в предбаннике: мойка, плита, холодильник и чайник. Диван раскладной, стол с большим компьютером, телевизор и Федин лоток под окном. И еще электрогитара — у меня долгое время была своя рок-группа

Из дома я выхожу редко, обычно в магазин. Друзья приходят тоже нечасто, посидим попьем пиво или чай и расходимся. В основном я работаю — оформляю книги, буклеты, открытки. Федя вообще никуда не ходит, нагулялся, пока был помоечным котом.

Маленькое пространство меня не напрягает. Когда в «трешках» жил, я тоже пользовался одной комнатой. Зато в студии легко убираться: тюк-тюк и все помыл, вытер, подмел.

Конечно, я иногда вспоминаю свой старый дом на Ленинском проспекте. И свою комнату. Так классно было прийти из школы, включить музыку и всю ночь рисовать комиксы.

Но, говорят, в скором времени нашу бывшую общагу будут сносить как ветхий жилой фонд. А нас расселять. И по закону дадут большую площадь, так что мне даже выгодно и удобно.

Покупать студию или нет? Все зависит от потребностей человека. Если с семьей в такой квартире будет жить тесно и неудобно, то для одинокого человека, который целыми днями сидит, уткнувшись в экран компьютера, и отвлекается только на еду, студия может стать почти идеальным вариантом.

Алсу Гузаирова