Сдадут ли строители достаточно жилья в 2022 г.? Подорожают или подешевеют квартиры? «АиФ» собрал прогнозы для тех, кто планирует сделки с недвижимостью.

Когда успокоится рынок

Такого шквала звонков и наплыва клиентов, как на рубеже февраля — марта этого года, риелторы не припомнят давно. Аналитический центр компании «ИНКОМ-Недвижимость» посчитал: в первые дни после сильнейшего скачка ключевой ставки ЦБ спрос на новые квартиры в Москве вырос на 56%. То же самое творилось в других крупных городах. Люди торопились вложить в недвижимость сбережения и закрыть ипотечные сделки по старым ставкам, не учитывающим неизбежный рост стоимости кредитов.

Рыночная ипотека с тех пор подорожала в 2 раза — до 20–25% годовых. Но правительство до 1 апреля сохранило льготные ипотечные программы, позволяющие занять денег на новое жильё по прежним ставкам, не превышающим 7%. Как сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин, в первую неделю марта прирост заключённых по ним сделок составил от 30 до 60%. Цены на квартиры тоже выросли. Многие столичные застройщики увеличили прайсы на 10–15%. Анализ фактических сделок с вторичным жильём, проведённый федеральной компанией «Этажи», показал, что с середины февраля к середине марта средняя цена квадратного метра в Ростове-на-Дону поднялась на 5%, в Нижнем Новгороде, Казани и Новосибирске — на 3%, в Красноярске, Екатеринбурге, Перми и Краснодаре — на 2%.

Но это не такие радикальные изменения по сравнению с обвалом рубля и другими событиями, произошедшими в России и мире. Поэтому желание покупать недвижимость у людей ещё не исчезло, и потенциал роста цен сохраняется. «В Новосибирске сейчас треть застройщиков полностью или частично сняли с продажи свои объекты. Они понимают, что себестоимость строительства теперь сильно вырастет, поэтому придерживают новые квартиры, рассчитывая позже продать их дороже и учесть в новой цене рост затрат, — оценивает ситуацию директор агентства недвижимости “Сфера” Максим Глякин. — Из-за ажиотажа рекордно высокими остаются цены на вторичную недвижимость. Но опыт прошлых кризисов показывает, что месяца через полтора рынок успокоится».

Такой же сценарий возможен в столице. Здесь предложение начало сокращаться ещё раньше. По данным агентства «Метриум», в районах, которые относятся к старой Москве, в феврале было представлено на 6,5% меньше квартир, чем в январе. Но и людей, готовых совершить покупку, становится меньше. «В 2021 г. более 60% сделок со столичными новостройками было совершено при помощи ипотеки, — отмечает управляющий партнёр компании “Метриум” Надежда Коркка. — Сейчас после сильного подорожания жилищных кредитов таких клиентов сменили покупатели, готовые внести всю сумму единовременно. И трудно сказать, насколько активны они будут в дальнейшем».

Что будет со стройками

При таких обстоятельствах судьба рынка жилой недвижимости сильно зависит от государства. Льготная ипотека хорошо поддержала спрос на жильё в пандемию. И, судя по заявлениям руководителей стройкомплекса РФ, они хотели бы снова использовать этот инструмент. Разрабатывается программа льготного кредитования строительных проектов через банки. Анонсируют свои программы региональные власти. Мэр Москвы Сергей Собянин сообщил, что столица не только сохранит в прежнем объёме бюджетные инвестиции в строительство, но и увеличит до 70% максимальные авансовые платежи по городскому заказу.

Главная интрига — как изменятся льготы. Если новые ставки ипотечных кредитов будут близки к ключевой ставке ЦБ, составляющей 20%, люди их не потянут. Если же они будут сильно ниже, это потребует госрасходов, превышающих возможности государства.

«Предположим, квартира стоит 3 млн руб., кредит составляет 70% от этой цены, и стоит задача — выдать 300 тыс. льготных кредитов — на уровне 2021 г., — приводит расчёты исполнительный директор фонда “Институт экономики города” Татьяна Полиди. — Тогда при рыночной ипотечной ставке 20% и льготной ставке 12% субсидирование последней ежегодно будет стоить бюджету 50,4 млрд руб. Но в 2022 г. на эти цели предусмотрено лишь 13 млрд руб. Значит, надо либо сократить количество получателей поддержки в 4 раза, либо минимум в 4 раза увеличивать расходы из бюджета.

А с другой стороны, кредит под 12% годовых всё равно доступен немногим. У семьи, покупающей квартиру за 3 млн, на обслуживание долга будет уходить до 30 тыс. руб. в месяц.

На мой взгляд, невозможно полностью компенсировать такое сильное ухудшение рыночных условий, которое произошло в отрасли. Очевидно, что финансовые ресурсы застройщиков сейчас сокращаются, а себестоимость проектов увеличивается в связи с подорожанием кредитов и стройматериалов. Поэтому в ближайшие месяцы компании будут стремиться завершить стройки, которые находятся в высокой стадии готовности, заморозят недавно начатые проекты, и в 2022 г. произойдёт снижение объёмов ввода нового жилья».

«Риск сокращения объемов жилищного строительства есть, — соглашается Н. Коркка. — Но, например, в Москве его могут снизить программы, которые финансирует город — реновация жилья и комплексная реконструкция кварталов».

По мнению Т. Полиди, в сложившейся экономической ситуации прямая поддержка застройщиков и граждан в принципе более эффективна, чем льготная ипотека: «Например, можно выкупать жилье для очередников по цене, которая ниже рыночной, но выше себестоимости. В этом случае государство закроет свои социальные обязательства, застройщики получат деньги, а дольщики, инвестировавшие деньги в проект, — вовремя сданный дом. Чего делать, на мой взгляд, категорически нельзя — ослаблять требования к использованию денег дольщиков, внесенных на эскроу-счета, то есть переносить риски с бизнеса на людей».

Куда пойдут цены

С учётом подорожания ипотеки и неопределённости с доходами граждан в ближайшем будущем роста спроса на недвижимость не ожидается. Того, что построено, хватит для тех платёжеспособных покупателей, что останутся. Дефицита жилья не будет ни на первичном, ни тем более на вторичном рынке. Но цены в разных сегментах будут вести себя ­по-разному.

«Компании, строящие новые дома, постараются сохранить прежние прайсы, даже несмотря на раскручивание инфляции. Они будут изо всех сил бороться за покупателей», — считает Т. Полиди.

Что касается вторички, на которую не распространяется льготная ипотека, то, по мнению других экспертов, она должна дешеветь. «Если высокая ключевая ставка ЦБ и заградительные ипотечные ставки коммерческих банков сохранятся надолго, на вторичном рынке появятся квартиры, подешевевшие на 25–30%, — полагает директор компании “Этажи” Ильдар Хусаинов. — Но такое падение цен, скорее всего, будет носить временный характер. После ослабления геополитической напряжённости и смягчения денежно-кредитной политики России цены отыграют падение, как это было после 2014 г.».

Опыт прошлых лет говорит также, что не все ипотечники и инвесторы, вложившиеся в недвижимость, выдержат давление обстоятельств. «Количество банкротств может вырасти в несколько раз. И со 2-го полугодия 2022 г. может заметно увеличиться количество залоговых квартир, продающихся с огромными скидками за долги, — прогнозирует инвестиционный советник Руслан Исмаилов. — Но такое жильё стоит покупать только для дальнейшей перепродажи по более высокой цене. Среди подобных квартир сложно найти такую, что подходит и по местоположению, и по планировке».

Какую тактику выбрать

Кто сможет использовать ситуацию с выгодой? И какие есть варианты, позволяющие купить недвижимость подешевле?

«В ближайшие недели, пока спрос ещё высок, можно продать квартиру, на которую долго не удавалось найти покупателя. А потом, когда вторичка подешевеет, есть шанс подобрать за ту же цену новое жильё более высокого качества. Мы так провели несколько удачных сделок в 2014–2015 гг., — делится опытом М. Глякин. — Но нынешний кризис непохож на все предыдущие. Высок риск непредсказуемого развития событий. Поэтому решаться на продажу недвижимости стоит сейчас только в том случае, если остро нужны деньги или если это не единственное жильё. А что касается решения о покупке, то оно зависит от того, на какие средства вы её намерены сделать. Если точно невозможно обойтись без ипотеки, стоит поспешить закрыть сделку до 1 апреля, пока формально действуют старые льготные ставки. Но банков, которые реально согласны по ним работать, уже считаные единицы. Если же вы способны сразу заплатить продавцу всю сумму, лучше подождать несколько месяцев, когда появится больше возможностей торговаться. Очень трудно выбрать что-то хорошее, когда рынок на взводе».

«Ни в коем случае не продавайте единственное жильё, какую бы выгодную цену вам ни предлагали! Не факт, что удастся потом надёжно и без потерь вложить вырученные деньги, — солидарен Р. Исмаилов. — Выгоду из таких колебаний рынка, которые ожидаются, могут извлечь только профессионалы. Для обычного человека лучшая линия поведения сейчас — наблюдение: ничего из недвижимости не продавать и не покупать».