Предложенный Минстроем механизм создания компенсационного фонда для участников долевого строительства уже вызвал ряд вопросов. По оценке Минюста и Минфина, он требует серьезной доработки. В текущей редакции он может потребовать дополнительных расходов из федерального бюджета, не обеспечивает права дольщиков и содержит ряд противоречащих друг другу пунктов. Участники рынка, в свою очередь, не скрывают опасений, что реформа позволит Минстрою полностью контролировать рынок долевого строительства и создаст новые возможности для коррупции.

Подготовленные Министерством строительства и ЖКХ поправки, которые предполагают создание отдельного компенсационного фонда для участников долевого строительства, оказались сырыми и непроработанными. Такие выводы сделали Министерство финансов и Министерство юстиции, рассмотрев закон (текст отзывов есть в распоряжении «Газеты.Ru»). Напомним, что относительно давно обсуждалась возможность создания компенсационного фонда долевого строительства. Механизм выглядит следующим образом: фонд формируется из отчислений застройщиков, которые занимаются долевым строительством, и в критических случаях из его средств финансируется достройка проблемных объектов. Предполагалось, что это будет дополнительный механизм, обеспечивающий безопасность участников долевого строительства, о концепции было доложено президенту, после чего создание компфонда было закреплено президентским поручением. С мая по октябрь в кабинетах Минстроя шла непубличная разработка пакета документов. Фонд должен начать работу уже с 1 января 2017 года.

Дополнительная нагрузка на бюджет

После того как текст законопроекта был обнародован, он вызвал ряд вопросов, как среди участников строительного рынка, так и у министерств, проводивших оценку. Минфин и Минюст единогласно решили, что законопроект и материалы к нему требуют доработки. Так, Минфин обратил внимание, что в существующей редакции новые нормы «приведут к нарушению прав участников долевого строительства на получение возмещения расходов в случае неисполнения застройщиком своих обязательств».

Это связано, в частности, с тем, что законопроектом не предусмотрена ситуация, при которой средств компфонда не хватит на исполнение всех обязательств. Это приведет к дополнительной нагрузке на бюджет, поскольку предполагается, что принимать решения о достройке объектов будет правительство РФ. Помимо этого, Минфин смутил пункт о том, что фонд не может быть признан банкротом.

«Реализация данной нормы может потребовать расходования средств из федерального бюджета», — отмечается в отзыве.

Между тем уже идут разговоры о том, что взносы можно сократить. Глава Национального объединения застройщиков (НОЗА) Леонид Казинец предложил для хорошо зарекомендовавших себя компаний с большим капиталом снизить тариф вдвое. «0,5% — разумная цифра, 1% — избыточная цифра», — сказал он. Его предложение поддержал глава Общества взаимного страхования (ОВС) Александр Ручьев. В такой ситуации объемы фонда сократятся, что означает потенциальный рост нагрузки на бюджет. Что приведет или к росту процентной ставки отчислений, когда добросовестные застройщики будут платить за девелоперов, использующих мошеннические схемы, или к росту расходов бюджета, которые могут составить, по оценкам экспертов ВШЭ, несколько сотен миллиардов рублей.

Фонд контролирует сам себя

Еще больше претензий возникло у Минюста при оценке предложенных правовых механизмов работы фонда. В частности, отмечается, что никак не прописан механизм контроля за поступлением взносов. Также не предусмотрена ответственность для застройщиков за уклонение от уплаты взносов.

«Положение закона о том, что обязательным условием возмещения выплаты гражданам – участникам долевого строительства является оплата застройщиком обязательных взносов в компенсационный фонд, существенным образом нарушает интересы граждан, принимая во внимание, что функции по контролю за поступлением взносов в компенсационный фонд осуществляются самим фондом», — отмечается в отзыве Минюста.

Также внутри закона есть ряд пунктов, противоречащих друг другу. Так, в пункте 9 статьи 232.2 закона №214 ФЗ говорится о том, что предельный объем средств фонда определяется его уставом, а в пункте 10 той же статьи — о том, что предельный объем определяется правительством РФ (!).

Далее, согласно пункту 11 статьи 232.2 закона №214, фонд может быть реорганизован на основании федерального закона. Однако, согласно Гражданскому кодексу, реорганизация фонда не допускается. Помимо этого, присутствует пункт, согласно которому взыскания по долгам фонда не допускаются, что, по оценке Минфина, нарушает права кредиторов, например, в лице государственного бюджета.

Необходимо отметить, что деятельность фонда направлена только на защиту интересов тех, кто покупал квартиру по договорам долевого участия. При этом известно, что все чаще застройщики пользуются альтернативами схемами долевого участия. Например, создаются ЖСК или используются предварительные договоры купли-продажи. Проблема, что если интересы тех, кто пользуется договорами ДДУ, уже защищены и эти механизмы постоянно совершенствуются, в то время как те, кто прибег к альтернативным схемам долевого участия, таких возможностей лишены, давно обсуждалась, но так и не была решена. Также непонятно, как будут решаться вопросы с уже существующими «обманутыми дольщиками».

Минстрой приберет к рукам строительный рынок

Как видим, существуют серьезные вопросы к тому, как фонд будет работать и сможет ли надлежащим образом обеспечить права участников долевого строительства. Но еще больше закон взволновал участников строительного рынка. Их поразило, что в структуре фонда не предусмотрены экспертные ресурсы, служащие для проведения оценки застройщиков для допуска к средствам фонда. Если фонд будет открыт для всех, то (как видно по замечаниям Минфина) может непредсказуемо вырасти нагрузка на бюджет. Напомним, что сегодня коммерческие банки и страховые компании, которые ведут проверки застройщиков, имеют право не заключать договор со строительной компанией, которую они считают потенциально неблагонадежной, так как несут собственные коммерческие риски в случае выбора недобросовестных застройщиков.

Логично было бы предположить, что и компфонд будет проводить свой отбор участников, но принципы селекции совершенно непрозрачны и никак не раскрываются. Между тем предполагается, что участие в фонде будет обязательным условием допуска к долевому строительству, заменив существующую систему гарантий.

Неудивительно, что в кулуарных разговорах девелоперы высказывают опасения, что, после того как поправки к законам пройдут и правила игры на рынке кардинально изменятся, Минстрой монопольно сконцентрирует в руках подконтрольных организаций полный пакет полномочий и по выдаче разрешений на строительство, и по произвольному банкротству практически любой строительной компании — так как попутно планируется значительно «модернизировать» и закон о банкротстве. По предложенным правилам, фонду может быть дано право обанкротить практически любого застройщика.

Учитывая, что законопроект уже получил негативную оценку от профильных министерств и еще должен проходить антикоррупционную экспертизу, есть вероятность, что он так и не будет принят. По сообщению источника в ведомстве, Минстрой России собирается обойти эту ситуацию и закрепить в законодательстве необходимые механизмы путем внесения поправок в другой закон. Таким «донором» с большой долей вероятности станет обсуждающийся с 2014 года в Госдуме законопроект №599011-6 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Напомним, что компенсационный фонд станет уже третьим, куда застройщики будут должны переводить деньги, чтобы получить допуск к строительству.

Помимо компенсационного фонда долевого строительства создаются фонды, гарантирующие ответственность за причинение вреда и за исполнение договорных обязательства. Второй компенсационный фонд должны формировать только те члены СРО, которые выразили намерение участвовать в закупках для государственных и муниципальных нужд. Остальные строительные компании не обязаны участвовать в формировании второго компенсационного фонда. Минимальные взносы строительной компании в оба компенсационных фонда для первого уровня ответственности (это контракты на сумму до 60 млн руб.) составят 300 тыс. руб.

По данным Минстроя, сейчас в стране считаются проблемными более 600 объектов, примерно четверть из них составляют проекты компании СУ-155.