С прошлого года недвижимость в России стремительно дорожает. Первичка в 2020 году выросла в цене на 26%, пишут «Известия» со ссылкой на исследование «Авито Недвижимости» и аналитического портала «Пульс продаж новостроек». Вторичка, по данным ЦИАН, дорожала не так сильно — на 17,2%, — передает «Российская газета».

Цены на жилье продолжают расти и сейчас, несмотря на ограничение льготной ипотеки, повышение ключевой ставки и падение реальных доходов населения. В первом квартале квадратный метр в готовой квартире подорожал на 5,7%.

И если на первичном рынке квартиру со скидкой практически не найти, то на вторичном такие объекты встречаются. И все они, как правило, с нюансами: или с шумными соседями, или доставшиеся по наследству менее трех лет назад, или купленные с использованием материнского капитала… На сайтах объявлений встречаются и такие, где квартиру отдают за смешные деньги, но без просмотров. Рассказываем, что стоит за такими объявлениями.

Квартира продается с мебелью и... с жильцами

Продажа квартиры без просмотра — это практически всегда продажа проблемного объекта. Подумайте сами: зачем собственнику скрывать от посторонних глаз свою жилплощадь, если с ней все в порядке?

Как говорит девелопер, руководитель Фонда коллективных инвестиций в объекты недвижимости Руслан Сухий, чаще всего в таких квартирах живут зарегистрированные, но не имеющие имущественных прав на них люди. Так бывает, когда кто-то из членов семьи отказался от приватизации, но регистрацию сохранил. И вот тут начинается самое интересное: по закону собственник (или собственники) жилья после оформления договора о продаже теряют все права пользования жилплощадью и обязаны выселиться из квартиры, снять с регистрации. А вот т. н. «отказника» без его согласия ни выселить, ни выписать нельзя. Что это значит для новых владельцев квартиры? То, что вместе с квадратными метрами они получат соседа, который вместе с ними будет пользоваться одной уборной, ванной, кухней...

«Согласно законодательству, зарегистрированный и не выписанный из квартиры человек имеет право продолжить жить в ней, даже если ее продадут. <...> Условий, когда может возникнуть такая ситуация, довольно много. Например, в квартире был временно зарегистрирован родственник или обычный арендатор, который отказывается съезжать до истечения срока действия регистрации, а это срок до пяти лет. Либо в квартире зарегистрирован несовершеннолетний, чьи права были ущемлены в результате продажи. Либо жилье было приватизировано без участия зарегистрированных жильцов. В таком случае за ними остается право пользования жильем, выселить их нельзя.

Такие жильцы попросту могут не пускать в дом потенциальных покупателей, поэтому собственники выставляют проблемные лоты на продажу, надеясь от них избавиться», — поясняет Сухий.

Ожидание и реальность

Тот, кто хотя бы раз в жизни снимал или покупал квартиру, знает, что между фотографиями на сайте объявлений и в жизни может быть пропасть. На снимках в интернете — сносный ремонт и неплохая мебель, на деле — отваливающиеся обои, тараканы, соседи-алкоголики за стенкой.

С квартирами, которые продаются без просмотров, может быть и такая история: на фото (или в популярном нынче онлайн-просмотре) — одна квартира, разумеется, с хорошим ремонтом, без перепланировок, с красивым видом из окна и без маргинальных соседей, а в действительности — ее противоположность. Еще в 1990-х появилась мошенническая схема, когда недобросовестные продавцы недвижимости меняли табличку с номером квартиры, а иногда даже и с номером дома, чтобы продать одну жилплощадь под видом другой, неликвидной. Работает эта схема и в наши дни, только теперь даже таблички подменять не надо, продавцы публикуют объявления с красивыми фотографиями, привлекательным ценником и пишут, что квартира продается без просмотров, якобы собственник за границей.

Безопасно ли покупать такую недвижимость?

Конечно, приобретать такое жилье крайне рискованно, признает Сухий.

«Покупать проблемную квартиру по близкой к рыночной цене однозначно не стоит. Особенно если решить вопрос с новым жильем необходимо быстро. Не стоит верить собственникам таких квартир на слово, они будут всячески стараться убедить покупателя, чтобы избавиться от проблемы.

Если же владелец предлагает такой объект с существенным дисконтом, а покупатель имеет компетенции и ресурсы, чтобы сделку выгодно для себя завершить (сделать все юридически грамотно и выиграть суд) либо уточнить ситуацию, то можно попробовать. Но важно помнить, что участие в таких сделках чревато временными и финансовыми потерями», — резюмирует эксперт.