Граждане России за последний год побили рекорд по числу взятых жилищных кредитов. Высокий спрос на недвижимость поднял её цены, но даже это не остановило желающих купить квартиру. Продолжится ли ипотечный бум в этом году и стоит ли торопиться с покупкой жилья?

Соблазнительные ставки

В 2020 году в России было выдано 1,7 млн жилищных кредитов на общую сумму 4,3 трлн руб. По сравнению с 2019 годом число займов выросло на 35%, а общая сумма — на 50%. Рост ипотеки в 2020 году был вызван сразу несколькими факторами, объяснил генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко. «Во-первых, это снижение ставок по рыночным кредитам. По ним выдается свыше 70% всей ипотеки, поэтому снижение ставок в этом сегменте до 8% с 10-11% годом ранее имело значимый эффект. Во-вторых, это льготные программы, из которых главная — программа ипотеки на новостройки под 6,5%», — отметил он.

Стоимость жилищных кредитов действительно снижалась вслед за ключевой ставкой Банка России, который планомерно уменьшал её вплоть до 4,25% годовых. В результате средняя ставка по ипотеке к концу 2020 года снизилась до 7,36%.

Однако был и другой, более важный стимул для граждан России покупать квартиры в не самый простой период пандемии, считает вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко. «Главная причина ипотечного бума — это девальвация рубля в прошлом году на 25%, — полагает эксперт. — Люди, имевшие рублёвые накопления, старались их куда-то вложить, в том числе в квартиры. Вторая причина — очень низкие ставки по депозитам, которые не покрывали даже инфляцию. Поэтому граждане забирали деньги из банков и инвестировали их в другие активы».

Льготная программа ипотеки под 6,5% годовых действовала только при покупке недвижимости в новостройке. По оценкам экспертов, многие приобретали там квартиры вовсе не для жилья. Это были либо инвесторы, желающие заработать на недвижимости, либо те, кто покупал квартиры на будущее, например для своих детей.

«Люди, приобретавшие единственную квартиру для своей семьи, обращались на вторичный рынок, — отмечает Ирина Радченко. — Потому что в ситуации с новостройкой нужно сначала ждать, пока дом сдадут, потом делать там ремонт. Всё это может занять несколько лет».

Понижение градуса

Оценки аналитиков говорят, что повторения прошлогоднего ипотечного бума в 2021-м уже не будет. По прогнозам

По данным Международного рейтингового агентства S&P, в этом году объём новых жилищных кредитов составит 3,5-3,8 трлн руб. Снижения интереса к таким займам ожидают и в Банке России. Спрос на ипотечные кредиты в России может быть скоро исчерпан, если не будут расти доходы граждан, заявил первый заместитель председателя Центробанка Сергей Швецов.

Реальные доходы населения по итогам 2020 года упали на 3,5%. «Сомневаюсь, что в этом году доходы граждан вырастут, — отмечает Ирина Радченко. — Так что количество заёмщиков будет ниже, и общий объём выданной ипотеки — тоже. Причин для роста нет. Банки уже отмечают, что к ним приходят не особо состоятельные заёмщики и в двух случаях из трёх людям отказывают в получении жилищного кредита».

Пока не ясно, что будет и с льготной ипотекой под 6,5% годовых. Эта программа действует до 1 июля, и в правительстве не исключают, что она может быть продлена не везде. Глава Банка России Эльвира Набиуллина заявляла, что антикризисную программу льготной ипотеки можно продлить без негативных эффектов лишь в 24 регионах страны.

Уже не дешевле

В марте Банк России увеличил размер ключевой ставки до 4,5% годовых и допустил возможность её дальнейшего повышения. Вслед за этим начнут расти и проценты по ипотеке, уверена Ирина Радченко. Она пояснила, что банки берут деньги у ЦБ по его ставке, прибавляют свою маржу в 2-3%, и получается рыночная ставка по ипотеке. Сейчас её нормальный размер — 7,5-8%.

При этом эксперт уверена, что бессмысленно пытаться успеть купить жильё, пока ипотека ещё дешёвая. В этом году приобретение квартиры уже не так выгодно, ведь цены на недвижимость в прошлом году в среднем по России выросли на 20%. Если человеку, действительно нужна квартира в новостройке в определённом районе, тогда имеет смысл её купить. Но ради инвестиций этого уже не стоит делать, полагает эксперт. К тому же стоимость жилья так сильно расти уже не будет, скорее останется на нынешнем уровне.

«Вслед за повышением ставки ЦБ банки начали поднимать проценты по депозитам — уже можно найти вклад под 5,5-6% годовых. Это больше того, что даёт сдача квартиры в аренду. Там доходность не выше 4% и куда больше сложностей, — поясняет Ирина Радченко. — Сейчас сдача внаём не эффективна. Цены на жильё выросли, а на аренду упали, и это не в пользу инвестиций в недвижимость».