В 2020 году страна пережила бум ипотечного кредитования. Россияне активно брали ипотеку, чтобы переехать в другое место. Популярностью пользовались 14 регионов, включая Москву и область, выяснил Forbes

Forbes проанализировал данные Центробанка и Росреестра и обнаружил, что в 2020 году россияне активно брали ипотечные кредиты на покупку квартир в регионах, где не проживали до этого. Популярностью пользовались 14 регионов: Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург, Крым, Севастополь, Адыгея, Краснодарский край, а также Ленинградская, Новосибирская, Свердловская, Калининградская, Самарская, Рязанская и Архангельская области.

Всего на первичном рынке жилья в прошлом году было оформлено около 615 500 договоров долевого участия, из них 366 379 — в одном из 14 регионов-«продавцов», причем как минимум 107 582 — жителями других мест.

В 2020 году доля покупок новых квартир, оплаченных за счет ипотечного займа, резко выросла: приблизительно с 54% в 2019 году до 79%, следует из расчетов Forbes, основанных на данных ЦБ и Росреестра. При этом в большинстве российских регионов ипотечных кредитов было выдано больше (иногда в разы), чем продано жилья — оформленные там займы пошли на покупку квартир в других регионах. Впервые внимание на это обратил Тelegram-канал «Шумпетер не одобрит».

В 2020 году российские банки выдали 1,71 млн ипотечных кредитов, на 35% больше, чем в 2019 году, и на 16% больше, чем в 2018-м. Сумма выданных кредитов — 4,3 трлн рублей — выросла соответственно на 51% к 2019-му и на 43% к 2018 году. Общая задолженность россиян по ипотечным кредитам по итогам года превысила 9 трлн рублей. Интерес россиян к ипотечному кредитованию был вызван, с одной стороны, рекордно низкими рыночными процентными ставками, а с другой — запуском программы льготной ипотеки на новостройки под 6,5%. В ноябре первый зампред правления «Совкомбанка» Сергей Хотимский отмечал, что из-за падения ставок по вкладам люди снимают деньги с депозитов и используют их в качестве первоначального взноса на ипотеку.

Кто продает жилье и кто его покупает

В абсолютном выражении по числу приезжих покупателей лидирует Московская область: на строящиеся в ней квартиры было оформлено 65 411 договоров долевого участия, из которых максимум 37 296 пришлось на тех, кто уже живет в регионе (при условии, что они не покупали жилье в других регионах России, в ином случае это количество еще меньше). Иными словами, минимум 43% всех купленных в области квартир в новостройках Подмосковья приобрели жители других областей.

Далее следует Москва, где приезжие граждане купили не менее 26 922 квартир в новостройках, то есть оформили от 30% всех договоров долевого участия; затем — Санкт-Петербург с 18 524 квартирами. В целом на две столицы и Московскую область приходится 68% из 107 582 квартир, приобретенных жителями регионов-«покупателей» в чужих субъектах. За Санкт-Петербургом следуют Краснодарский край (9408 квартир), Новосибирская (7317) и Ленинградская области (6634). Александр Москатов, управляющий директор МИЭЛЬ, оценивает число иногородних покупателей на рынке новостроек Москвы и Подмосковья более чем в 35%, на вторичном рынке — около 25%. Ипотечных покупателей из всего объема иногородних покупателей, по его словам, — около половины.

По доле приезжих на рынке первичного жилья лидером оказалась расположенная рядом с Краснодарским краем Адыгея, где таких квартир более половины. Далее следуют Московская, Ленинградская, Новосибирская области, Москва, Крым и Севастополь.

Большинство регионов выступают как поставщики покупателей на рынке недвижимости: например, все кредиты в Туве, Магаданской и Мурманской областях их жители взяли для покупки жилья в других частях страны, на Кузбассе минимум 77% всех купленных жителями квартир находились за его пределами, в Калмыкии — 81%, в Томской области — 75%. Больше всего покупателей другим регионам обеспечивает Тюменская область: минимум 7216 квартир ее жители купили не «дома». Далее следуют Кузбасс, Башкортостан, Мурманская область, Красноярский край, Оренбургская область, Коми, Чувашия, Волгоградская и Вологодская области. Не менее 41 738 новых квартир их жители приобрели за пределами родных регионов — это около 7% всех договоров долевого участия, оформленных в прошлом году.

Десять субъектов «для переезда» — две столицы и прилегающие области, Крым и Севастополь, Краснодарский край и Адыгея, Новосибирская, Калининградская и Рязанская области — привлекали россиян и в 2019 году. Но в целом список был шире: кроме этих десяти, в нем присутствовали Воронежская и Иркутская области, Ставропольский край, Северная Осетия, Чечня, Магаданская область с Чукоткой и Ингушетия.

Это постоянная тенденция: заработав деньги в регионе с суровым климатом, люди переезжают на юг, чтобы на пенсии жить в местности с мягким климатом, замечает гендиректор Frank RG Юрий Грибанов. Для части россиян покупка жилья в столице — инвестиционный вклад, но, помимо этого, в крупных деловых, культурных и академических центрах, таких как Москва, Санкт-Петербург или Екатеринбург, недвижимость приобретают родители для своих детей, приезжающих туда учиться, в расчете на то, что впоследствии они останутся там работать и жить. То есть, помимо миграции пенсионеров, есть еще миграция потомков, резюмирует он. На вторичном рынке, по словам Грибанова, ситуация аналогичная.

Москатов называет несколько причин роста количества иногородних покупателей с ипотекой в 2020 году. «Рост доли этих покупателей находится в прямой корреляции с общим ростом интереса к недвижимости, это вызвано: льготной ипотекой и снижением ипотечной ставки, в том числе и на вторичном рынке, перекладыванием сбережений из банковских депозитов в квадратные метры, реализацией отложенного спроса, накопленного за время пандемии», — перечисляет эксперт. По его словам, в 2020 году был отмечен ростом интереса к московской недвижимости со стороны покупателей из центральных регионов «притом что традиционно преобладали покупатели из Сибири, Казани, с юга России».

В ФСК не заметили роста ипотечного кредитования среди покупателей из других регионов. По словам представителя застройщика, она остается стабильной — на уровне 30-32%. «В целом среди ипотечников доля регионалов снизилась, они всегда были более аккуратные и предпочитают приобретать готовое жилье, чаще используют рассрочку и так далее», — ответили в компании.

Как мы считали

Оценили, сколько было заключено договоров долевого участия в строительстве квартир в каждом регионе. Росреестр регулярно публикует данные об общем количестве заключенных договоров, каждый из них регистрируется в том регионе, где строится жилье. Чтобы определить, сколько из них заключили физлица для покупки квартир (с 2018 года Росреестр не публикует эти данные), мы рассчитали среднюю долю купленных квартир за 2014-2017 годы (80,6%). Оценили, сколько договоров долевого участия оформили жители каждого региона. Банк России публикует данные о том, сколько ипотечных кредитов берут жители каждого региона (оформляются по месту регистрации заемщиков), а разделив общее количество взятых кредитов на общее количество оформленных договоров долевого участия, мы получили среднюю по России долю сделок на первичном рынке, профинансированных за счет ипотеки — в 2020 году она составила 79%. Чтобы определить общее количество договоров долевого участия, заключенных жителями каждого региона, мы делили количество взятых ими кредитов на эту долю. Исходя из разницы между этими двумя показателями, мы определили «продавцов» и «покупателей» квартир среди регионов. Регионы-«продавцы» — те субъекты, где было продано больше квартир, чем купили жители этих регионов за год где-либо в России. Значительную часть спроса на их рынке недвижимости обеспечивают россияне из других регионов. Регионы-«покупатели» — те субъекты, где количество проданных квартир оказалось меньше количества купленных их жителями где-либо в России. Проживающие там россияне активно покупают жилье в других субъектах России, в том числе с привлечением кредитов. Автономные округа в расчетах не учитывались.

При участии Рузаны Малиной