Рынок жилой недвижимости в развитых странах переживает парадоксальный кризис. Несмотря на обвал продаж, цены на дома и квартиры не спешат снижаться, а в некоторых случаях и вовсе продолжают расти. Forbes разобрался, как повлияла пандемия коронавируса на крупные рынки и когда аналитики ожидают нормализации ситуации.

В мае, в период жесткого карантина и остановки строек, продажи квартир в Москве упали на 69% в сравнении с тем же месяцем 2019-го, следует из расчетом агентства «Метриум». После частичного снятия ограничений застройщики ждут восстановления спроса, а собственники жилья, желающие его продать, размещают объявления на профильных порталах. Но что будет с рынком недвижимости в более отдаленной перспективе? Чтобы ответить на этот вопрос, мы проанализировали опыт стран, столкнувшихся с пандемией раньше России.

Американский парадокс

По данным консалтинговой компании Knight Frank, за время пандемии спрос со стороны россиян на зарубежную недвижимость вырос на 20%. Но чтобы решить, выгодна ли покупка, нужно понимать специфику того или иного рынка. Ведь ситуации в разных странах отличаются.

Например, пандемия и карантин не повлияли на стоимость домов в США. По данным S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index, в марте, несмотря на локдаун, цены на индивидуальные жилые дома в Америке увеличились на 4,4% к аналогичному периоду прошлого года (в феврале — на 4,2%). В апреле случился крупнейший на рынке обвал за десять лет: продажи упали на 17%. Но цены и при такой конъюнктуре выстояли, следует из данных Realtor.com: рост был минимальным за три года, но все же составил 0,6%. И даже в мае стоимость домов в США вновь выросла год к году — на 1,6%. Более того, впервые за всю историю средняя цена одного объекта достигла отметки в $330 000. В июне жилье успело подорожать еще на 4,3% по отношению к первому месяцу лета-2019.

Дело в хроническом дефиците на американском рынке, говорят эксперты. По данным маркетплейса Zillow, после кризиса 2008 года строители в США не успевают возводить требуемый объем новых домов, чтобы удовлетворить спрос. А владельцы недвижимости не компенсируют этот недостаток на вторичном рынке. Только в апреле количество выставленных на продажу домов по стране снизилось на 19,7%. «Назвать конкретную причину [такой динамики] сложно. Возможно, дело в их комбинации, — объясняет главный экономист Realtor.com Даниэла Хэйл. — Во-первых, фиксированная процентная ставка. Во-вторых, снижение индекса потребительской уверенности. В-третьих, тот факт, что пожилые люди начинают предпочитать проводить старость в собственном доме».

Застройщики также сетуют на локдаун, когда во многих штатах стройплощадки были вынужденно закрыты. Но и этот простой только снизил предложение и подстегнул спрос. «Цены на жилье находятся на рекордно высоком уровне <...> Дефицит продолжает усугубляться и подталкивает рост цен, хотя дома продаются медленнее», — констатирует Хэйл.

Билет в Европу после Brexit

В Китае в разгар пандемии в феврале рост цен на жилье в 30 крупнейших городах замедлился на 0,5% к январю, но все же составил 5,8% год к году. В апреле в 70 городах, отслеживаемых Национальным бюро статистики, рынок взял курс на восстановление — средний рост цен составил 0,5% к аналогичному периоду 2019-го. В мае цены в целом продолжили рост, однако в 25 крупных городах из 70 чуть подешевела вторичная недвижимость.

«Интерес к Германии и Франции вырос со стороны британцев, которые хотят иметь свой «билет» в Европу»

«Некоторые рынки испытывают стресс, поскольку спрос намного превышает предложение. Пока такая ситуация сохраняется, эти рынки вряд ли заметят снижение цен», — рассуждает глава исследовательского отдела испанского портала Idealista Фернандо Энсинар. Например, Германия: по статистике портала Immobilienscout24, с первого квартала 2019-го по второй квартал 2020-го цены на жилье в Мюнхене выросли на 7%, а в Берлине — на 12%. «На недвижимость в Германии и Франции всегда есть стабильный спрос, — говорит руководитель отдела жилой недвижимости Tranio Анна Боярчукова. — Увеличился интерес к этим странам и со стороны британских покупателей, которые хотят иметь свой «билет» в Европу».

В Испании же, по данным Национального института статистики, цены на жилье хоть и выросли на 3,2% в первом квартале по сравнению с аналогичным периодом 2019-го, по сравнению с предновогодним периодом снизились на 1,3%. Это может быть окончанием ралли, которое идет с 2015 года, когда «перегретый» местный рынок начал восстанавливаться от кризиса 2008-2009 годов.

Иначе чувствует себя сегмент новостроек. Они в основном привлекают инвесторов, и несмотря на пандемию, цены на них в стране показали прирост в 6,1% к прошлому году и 5,3% к предшествующему кварталу. «Новостройки покупают в расчете на получение вида на жительство, — объясняет директор по зарубежной недвижимости Knight Frank Марина Шалаева. — Сейчас бум запросов на ВНЖ, например, Португалии, Испании и Греции, поэтому собственники могут повышать цены».

Пандемия прибавила проблем и без того страдающему от последствий Brexit рынку Великобритании. По данным Nationwide, цены на жилье в стране в мае упали на 1,7% по сравнению с апрелем, и это крупнейшее падение за последние 11 лет. Рост год к году сократился с 3,7% в апреле до 1,8% в мае. «Это только начало затяжного снижения за оставшуюся часть этого года», — предупреждает главный экономист консалтинговой компании Pantheon Macroeconomics Сэмюэл Томбс.

Что со спросом и предложением?

В первые два месяца года объем продаж жилья в Китае рухнул на 34,7%, свидетельствуют данные Knight Frank. Причем схлопывание происходило стремительно. 31 декабря, в день, когда был выявлен первый случай COVID-19, в 30 крупнейших городах Китая было заключено 7929 сделок по продаже жилья, а уже 8 февраля их было всего 22.

Но и восстановление будет быстрым. По данным консалтинговой компании Capital Economics, уже за первые 17 дней марта было совершено 39 455 сделок купли-продажи по сравнению с 4578 сделками за тот же период в феврале.

«Новостройки покупают в расчете на получение вида на жительство»

Домовладельцы США отреагировали на пандемию однозначно: в апреле количество домов, выставленных продажу, снизилось на 44%. К лету ситуация выровнялась, но все равно предложение на 25% ниже, чем в прошлом году. В апреле продажи, по данным Бюро переписи населения США, в годовом исчислении сократились на 6,2%. Пандемия повлияла и на скорость сделок: средний срок экспозиции увеличился на 15 дней.

В Великобритании потенциальные покупатели активизировались после открытия рынка 13 мая. Число новых потенциальных покупателей, зарегистрированных в Лондоне за неделю, закончившуюся 23 мая, было на 28% выше, чем пятилетнее среднее значение. По данным крупной девелоперской компании Taylor Wimpey, в последнюю неделю мая количество запросов в офисах продаж выросло втрое, а трафик сайта — на 32% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Испанский рынок снова «перетарен». По словам Фернандо Энсинара, недели карантина оставили страну «с большим запасом жилья, небольшим количеством операций по купле-продаже и экономическим шоком, который затрагивает все слои общества». «Объем предложения будет увеличиваться в ближайшие месяцы, главным образом из-за появления на рынке домов собственников, финансовое положение которых ухудшилось и которым срочно требуется ликвидность, а также имущества, полученного в результате наследства или развода», — прогнозирует эксперт.

Что будет с рынком?

За время пандемии изменились предпочтения покупателей. По словам Шалаевой из Knight Frank, увеличивается спрос на загородные дома: как и в России, за рубежом «их просто сметают». «Локейшн как фактор выбора дома становится все менее и менее важным, — говорит Энсинар из Idealista. — Раньше люди предпочитали жить в центре города, теперь ищут более просторные дома с большим количеством спален и естественного света и садом или террасой. Кроме того, с приходом жары и неуверенности в том, как будет развиваться это лето из-за пандемии, мы заметили рост интереса к домам с бассейнами».

«C приходом жары и неуверенности в том, как будет развиваться лето, растет интерес к домам с бассейнами»

«Мы продолжаем отмечать интерес инвесторов к дистресс-активам со скидками до 30% в Испании, Италии и Франции», — отмечает Шалаева. По ее словам, собственники разделились на две категории: те, кто выжидает и не хочет давать дисконт, и те, кто попал в сложную ситуацию и анонсирует внушительные скидки, которые могут доходить до 50%: «Например, студент в Италии не может покрывать расходы на содержание доставшегося от бабушки дома. Или у собственника проблемы в бизнесе, и он вынужден продать недвижимость».

По мнению Энсинара, «нет ничего, что заставляло бы думать, что цены не будут и дальше падать до конца года и что испанский рынок недвижимости не закончит год хуже, чем 2019-й». Эксперт считает, что объем продаж в 2020-м едва ли превысит 350 000 единиц (в 2019-м было почти 500 000).

«Огромный удар пандемии по доходам населения и снижение уровня доверия потребителей предполагают, что цены должны упасть», — говорит Томбс из Pantheon Macroeconomics. Он предсказывает падение цен на жилье Великобритании на 5% к концу третьего квартала 2020-го. Аналитики Knight Frank прогнозируют, что до конца года в целом по стране цены снизятся на 7%, а на элитное жилье — на 5%.

«Скорее всего, истинное влияние пандемии на рынок мы узнаем только во втором и третьем кварталах, — заключает Кейт Эверетт-Ален из международного Knight Frank. — Но мы ожидаем, что пандемия ударит по объемам продаж сильнее, чем по ценам. Маловероятно, что продавцы в целом будут значительно снижать запрашиваемые цены, учитывая низкие процентные ставки и введение ипотечных каникул в большинстве стран с развитой экономикой».