Вложения в недвижимость традиционно считаются тихой гаванью, но коронавирус внес коррективы и в работу на этой «поляне»: ожидается застой и снижение цен на жилую, промышленную и торговую недвижимость как в России, так и за рубежом. Но есть и хорошие новости: здесь появились новые возможности, связанные с развитием цифровой экономики, которые еще не у всех на слуху

Когда вы заходите на свою страницу в Facebook или Instagram, открываете тот или иной сайт и наслаждайтесь его богатым содержанием, вы, очевидно, понимаете, что вся эта информация должна где-то храниться и откуда-то приходить на ваши компьютеры и мобильные телефоны. Если вы торгуете на фондовом рынке через определенного онлайн-брокера, также должно быть место, где хранится информация о ваших сделках и данные о тысячах других инвесторов, причем это должно быть место, где надежно, безопасно, где всегда есть электричество и сервер работает в кондиционированном помещении.

Вся эта «цифра», как правило, хранится и обрабатывается в современных дата-центрах (data centers, или центрах хранения и обработки данных), которые оснащены соответствующим оборудованием. Крупные компании, такие например, как Facebook, Amazon или Microsoft, используют собственные мощные центры хранения и обработки информации. Правда, и им зачастую выгодно прибегать к услугам специальных фирм, которые владеют data-центрами в разных уголках нашей планеты. А вот подавляющее большинство относительно мелких и не очень компаний, для которых работа с большими объемами информации является частью их бизнеса, как правило, обращаются к сторонним фирмам.

Здесь мы подошли к теме нашей колонки: любой data center — это своеобразный сплав специально сооруженной для этих целей недвижимости и ее электронной начинки. В данном случае нас больше интересует первая составляющая — на ней мы и собираемся зарабатывать. Именно эта недвижимость с инфраструктурой, необходимой для бесперебойного функционирования дата-центра, сдается в аренду корпоративным клиентам с разными сетевыми и вычислительными потребностями, которые обычно устанавливают собственные серверы и вычислительную технику на этих объектах и управляют ими.

По информации исследовательской компании Technavio, за период с 2020 по 2024 год глобальный рынок дата-центров должен вырасти почти на $305 млрд, прирастая ежегодно в среднем на 17%. Интересно, что в первичном прогнозе на пять лет, который был выпущен в августе прошлого года, речь шла о $284 млрд. Прибавка, по всей видимости, связана с коронавирусом и предполагаемом в связи с этим росте онлайн-услуг, что для большинства экспертов является весьма ожидаемым последствием пандемии.

Трасты помогут

Как вложиться в подобные центры хранения и обработки информации? Для частного инвестора, который заинтересуется данной темой, хорошие возможности для вложений открывают специальные трасты недвижимости — REIT, которые специализируются именно на «домиках для цифры». В настоящее время речь может идти о пяти трастах.

есть достаточно крупные по капитализации трасты, а есть и совсем небольшие по меркам американского рынка компании. Возьмем, например, Digital Realty Trust (DLR) — это одна из наиболее крупных фирм, которая работает на рынке услуг, предоставляемых дата-центрами. Она расположена в Калифорнии и начала функционировать как траст недвижимости (REIT) в 2004 году. Относительная молодость — отличительная черта всех трастов в этой области, так как они создавались на волне большого интереса к дата-центрам в конце 1990-х и начале 2000-х годов.

Компания владеет 267 дата центрами в 20 странах, что делает ее значимым игроком на этом поле. Среди крупных клиентов Digital Realty Trust следует выделить такие известные имена, как IBM, AT&T, Clear Chanel и др.

А вот совсем небольшая фирма в нашем списке — CoreSite Realty Trust (COR) основана в 2001 году со штаб-квартирой в Колорадо, специализируется на работе только в Северной Америке и имеет всего 24 дата-центра. Правда, ее дивиденды самые «жирные» среди пяти трастов недвижимости и составляют в настоящее время 3,93%.

Интересно, что все компании хорошо себя показали во время кризиса, связанного с Covid-19: так, с начала этого года акции Digital Realty Trust (DLR) выросли на 20,2% (здесь и далее данные на 11.05.2020), а CoreSite Realty Trust (COR) — на 10,71%. Востребованность и перспективность услуг, которые представляют дата-центры, в полной мере проявились и в росте акций других трастов: бумаги Equinix Inc. (EQIX) стали дороже 16,16%, QTS Realty Trust (QTS) — на 17,84%, CyrusOne Inc. (CONE) — на 13,28%. Оценить эти показатели роста можно, только сопоставив их с тем, как вел себе рынок в целом в этом году: за это время индекс широкого рынка США S&P 500 опустился на 6,71%.

А как у других?

Интересно также посмотреть и результаты инвестиций в привычную для нас недвижимость, которая не связана с цифровыми технологиями. Как она чувствует себя в эти кризисные времена и каковы ее перспективы? Может, чтобы заработать, вовсе и не нужно лезть в новые реалии, которые часто не всем до конца понятны?

Используем для этого Vanguard Real Estate ETF (VNQ) — американский биржевой фонд, которые отражает сводную картину состояния недвижимости в разных секторах, включая жилую недвижимость, торговую, промышленную, медицинскую, складскую и т. д. Так вот, с начала года этот фонд опустился почти на 20%, что гораздо хуже рынка. И это нормально: во время кризиса практически вся классическая недвижимость, как правило, не в фаворе.

Это касается не только США, но и других стран, где масштабы кризисных явлений могут значительно «переплюнуть» Америку. Так, на днях Банк Англии предсказал, что цены на недвижимость в этой стране могут упасть на 16% из-за кризиса, связанного с новым коронавирусом. Полагаю, что цены на дома и квартиры в Лондоне опустятся гораздо ниже. Аналогичная ситуация вполне ожидаема и с недвижимостью в других европейских странах.

Все это говорит о том, что американские трасты недвижимости, владеющие дата-центрами, предоставляю сейчас весьма заманчивую возможность для заработка.

Можно, но осторожно

Безусловно нужно понимать, что инвестиции в такие трасты связаны с риском, как и любые другие вложения на фондовом рынке — особенно сейчас, когда акции всех пяти компаний находятся на своих исторических ценовых вершинах. Вот почему окончание года может быть не таким оптимистичным, как его начало. Речь о том, что данные вложения лучше рассматривать как перспективные, а не как возможность заработать по-быстрому, что всегда не очень здорово.

Говоря о дата центрах и их «домиках», нужно иметь в виду, что есть возможность инвестиций и через специальный биржевой фонд инфраструктурных трастов недвижимости — Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR ETF (SRVR), куда входят все наши 5 дата-центров и где они занимают около 40% в общем портфеле. Использование этого фонда менее рискованно, но доход может быть ниже. Во всяком случае, с начала года рост его акций был нулевой, что в принципе для настоящего времени очень даже неплохо, но это существенно хуже достижений, которые показали за это время отдельные дата–REIT.

Одно из больших преимуществ вложений в «финансовую» недвижимость является ее доступность для массового инвестора. Сюда можно прийти и с миллионами долларов, и всего с несколькими тысячами. Но в этом и большая опасность для советника, в данном случае для меня: когда пишешь об успешных инвестициях в этой области, есть опасность привлечь внимание не очень опытных людей, которые в погоне за заработком зачастую забывают о сопутствующих рисках.

Специально для них хочу отметить следующее: при всей своей привлекательности в настоящий момент, трасты недвижимости, специализирующиеся на дата-центрах, очень волатильны и могут привести к потерям. Вот почему их следует рассматривать в качестве одной из инвестиционных идей, решение об использовании которой следует принимать исключительно с позиций потребностей личного инвестиционного портфеля и своих реальных возможностей рисковать.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции