Скепсис девелоперов относительно рынка элитного загородного жилья Московского региона привел к снижению объема предложения. В 2019 году число выставленных на первичном рынке лотов сократилось на 16% и стало минимальным за шесть лет. Вторичный загородный рынок стать альтернативой не может: большинство предлагаемых на нем домов консультанты считают неликвидными, предрекая их снос.

Объем предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости Московского региона по итогам 2019 года снизился на 16%, до 626 лотов год к году. Это новый антирекорд рынка, предыдущий минимум был зафиксирован в 2013 году, когда экспонировались 713 объектов. Такие данные в своем исследовании приводит Knight Frank.

Общая стоимость предложения за прошлый год, согласно оценкам компании, сократилась на 18,58%, до 75,8 млрд руб. Аналогичные цифры приводят другие консультанты. Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов указывает, что по итогам прошлого года объем предложения снизился на 24%. Негативную динамику в Knight Frank связывают с тем, что за последние два с половиной года на подмосковном рынке не появилось ни одного нового элитного проекта. При этом в двух поселках в прошлом году завершились первичные продажи.

Вместе с предложением заметно сократилось и число сделок. Согласно оценкам директора департамента загородной недвижимости компании Knight Frank Олега Михайлика, в прошлом году девелоперам удалось продать 212 элитных лотов, что на 11% ниже показателя 2018 года. Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын называет причиной падения спроса именно угнетение девелоперской активности. По его мнению, появление новых проектов могло бы оживить рынок: многие покупатели элитной недвижимости теоретически готовы выбрать Подмосковье, а не Москву, но в столице их привлекает изобилие вариантов. Перспектив для преломления тренда пока немного. Заместитель гендиректора «Kaskad Недвижимость» Ольга Магилина связывает затянувшееся угнетение активности застройщиков с отсутствием в сегменте профессионального девелопмента и высокой стоимостью инженерных сетей.

Отсутствие новый девелоперских проектов заметно перекосило рынок элитного загородного жилья в сторону вторичного предложения. Согласно оценкам Knight Frank, на его долю по итогам 2019 года пришлось 76% выставленных лотов совокупной стоимостью 429,5 млрд руб. Но эти варианты далеко не всегда оказываются качественным. Илья Менжунов относит 20% экспонируемых на загородном рынке объектов к морально и физически устаревшим. Сергей Колосницын называет неоднозначными 99% предложений. По его словам, из 4 тыс. существующих сейчас в базе объявлений «не стыдно» предложить покупателям менее 50 вариантов. Господин Менжунов объясняет, что собственники переоцененных предложений часто не могут смириться с тем, что реальная цена дома, который они приобрели 15 лет назад, уже фактически ниже на 15–20%. «Они даже повышают стоимость, сверяясь с инфляционной динамикой»,— недоумевает он.

Тем не менее небольшая коррекция цен все же есть. По расчетам Knight Frank, за 2019 год средний бюджет предложения коттеджей сократился на 11%, до 241 млн руб. за лот, таунхаусов — на 12%, до 73 млн руб., участков — на 20%, до 2,2 млн руб. за сотку. Аналитики связывают это как с колебанием курсов валют, так и с прямым снижением цен со стороны собственников. Падение цен на элитные загородные новостройки оказалось менее выраженным. Средние бюджеты предложения на коттеджи и таунхаусы в этом сегменте снизились на 9%, до 140 млн руб. за лот, и на 8%, до 37 млн руб., соответственно. Средняя цена сотки земли выросла на 14%, до 3,5 млн руб.

Сергей Колосницын ждет, что средние цены на элитную загородную недвижимость в дальнейшем продолжат инертное снижение: «Кому-то просто необходимо выйти в деньги, а это один из реальных стимулов снижения завышенной цены». Судьба неликвидных объектов в большинстве случае оказывается незавидной, добавляет председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. По ее прогнозам, в будущем такие участки все-таки будут проданы, дома снесены, а на их месте появятся более актуальные объекты.

Александра Мерцалова