Жажда пустить корни в крупнейших городах России родила необычный рынок недвижимости — люди с радостью готовы вложиться в доли. Нарезанные «кусочки квартир» стоят в разы дешевле, зато дают возможность получить местную прописку и почувствовать себя жителем мегаполиса. Аудитория этого рынка очевидна: приезжие, маргиналы, малоимущие. Однако даже у него есть своя инвестиционная привлекательность — правда, и особые риски.

Продажа жилья «по частям» набирает популярность: за пять лет объем такого предложения увеличился в несколько раз. Отчасти такая динамика обусловлена кризисом — доли выставляются на продажу, в том числе, и банками, получающими имущество банкротов, а снижение доходов населения способствует росту предложения долей от частных лиц.

По семейным обстоятельствам

Разброс цен на «куски жилья» довольно серьезный. Как говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, средняя стоимость доли в московской квартире обычно находится в пределах 1,8-4 миллионов рублей, но встречаются варианты и в десять раз дороже. «За 25 миллионов рублей выставлена на продажу половина 134-метровой квартиры на Смоленской набережной. 50-процентная доля квартиры в “высотке” на Котельнической набережной предлагается за 26 миллионов рублей, — делится данными Доброхотова. — Самое дорогое предложение, по нашим данным, — это 90 процентов квартиры на Смоленской набережной, объект предлагается приобрести за 45 миллионов рублей». Впрочем, подобных объектов на рынке не так много — обычно в экспозиции одновременно находится меньше десятка. Чаще всего доли в дорогих квартирах попадают на рынок в результате конфликтов — между совладельцами, купившими их для бизнеса, либо между наследниками, либо между бывшими супругами, один из которых не готов уступить другому жилплощадь или продать ее полюбовно, а деньги поделить.

Перспектива приобрести часть квартиры по цене нескольких типовых «однушек» или пары вполне пристойных квартир в новых ЖК бизнес-класса выглядит странной — но своя покупательская аудитория есть и у таких объектов. Чаще всего «элитными» долями интересуются профессиональные скупщики, и логика их проста: покупка по частям значительно выгоднее, чем целиком — но только в том случае, если покупатель уверен, что он сможет добиться согласия на продажу всех совладельцев. «Алгоритм расчета стоимости доли прост — из той стоимости доли, какой бы она могла быть при продаже целой квартиры, нужно отнять, как минимум, 30 процентов, и вы получите рыночную цену на долю при продаже», — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева.

Что до ценовых минимумов, как говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, стоимость доли «под прописку» (в этом случае квартира «нарезана» на множество частей, так что физически выделить в ней доли для проживания уже невозможно) может составлять от 40 до 85 тысяч рублей. «Но таких предложений на рынке крайне мало — преобладают крупные доли, такие как половина, треть, четверть, 7/9 квартиры», — подчеркивает эксперт.

Так есть хочется, что переночевать негде

Параллельно с ростом предложения растет и спрос — причем комнаты и невыделенные доли интересуют самые разные категории покупателей. «Популярность долей растет на фоне увеличения стоимости квадратного метра и подорожания отдельных квартир: за год интерес к покупке комнат увеличился на 34,6 процента», — говорит руководитель направления вторичной недвижимости в «Авито Недвижимость» Руслан Закирьянов.

Одна из категорий целевой аудитории долей — покупатели, не имеющие средств на покупку квартиры целиком, даже самой дешевой. «Это могут быть и маргиналы, опустившиеся на дно жизни, и выходцы из бывших союзных республик, приезжающие в столицу на заработки и пытающиеся закрепиться здесь любыми возможными путями, вплоть до совместного проживания многочисленной семьей на маленьком пятачке», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов.

Статистика риелторской компании подтверждает увеличение такого спроса: летом 2019-го аналитики «ИНКОМа» сообщали о значительном интересе покупателей-маргиналов и москвичей, попавших в трудную жизненную ситуацию, к долям в квартирах на территории Новой Москвы. Рост спроса на доли в квартирах со стороны выходцев из Украины, Белоруссии и Киргизии фиксировали аналитики агентства недвижимости «Доли» — правда, речь шла о недвижимости Санкт-Петербурга. Как отмечают в компании, Северная столица более востребована у приезжих из-за сравнительно низкой стоимости жилья.

Но и московские компании замечают рост спроса на доли со стороны приезжих. Подобный тренд «Ленте.ру» подтвердили в «Миэле» и «БЕСТе». «Доля приезжих покупателей значительно больше, чем покупателей с ограниченным бюджетом или инвесторов, которые приобретают доли с целью дальнейшего выкупа остальных долей либо для сдачи в аренду», — подчеркивает Ирина Доброхотова.

Ничего личного — просто бизнес

Заметна на рынках недвижимости обеих российских столиц и еще одна тенденция, связанная с продажей долей. Это появление предложений небольшой площади, которые внешне выглядят как квартиры, но по документам являются именно долями.

«Есть такие специфические питерские вещи: берется 12-комнатная коммуналка, “нарезаются” студии, делаются отдельные санузлы и входы — в итоге получаются 8 “студий”, — рассказывает руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев. — По факту, это доли в одной большой квартире — то есть для покупателя по документам это будет комната в коммуналке. И это интересно с точки зрения инвестиций, есть целые компании, которые так работают».

Мало того, тенденция проникла и на первичный рынок. Как говорит генеральный директор АН «Доли» Игорь Аболемов, петербургские застройщики все чаще делят большие трех- и четырехкомнатные квартиры на первых и вторых этажах новостроек на «квартиры-студии». «Между покупателями подписывается соглашение о порядке пользования. Перепланировки все согласовываются. Сделки оформляются через нотариуса, — рассказывает Аболемов. — Таких квартир сейчас достаточно много в Девяткино и даже на Васильевском острове. Причина появления тенденции — пять “студий” можно продать дороже, чем одну многокомнатную квартиру».

В Москве обе практики тоже начинают приживаться. «Квартиры-студии» площадью от 10 квадратных метров на первых этажах типовых пяти- и девятиэтажек можно встретить в любой базе объявлений о продаже недвижимости. Типичные примеры подобного предложения — две квартиры, 11 и 13 квадратных метров, на первом этаже девятиэтажного дома у метро «Рязанский проспект». «Московская прописка! Оплата только наличными. К сожалению, ипотека, материнский капитал не подходят», — говорится в описании объектов. Меньшая квартира продается за 1,75 миллиона рублей, большая — за 2,15 миллиона, при этом на оба варианта продавец в процессе экспозиции поднял цену. Обычно это свидетельствует о высоком спросе.

Предложений долей-студий от застройщиков на московском рынке пока нет, но столичные новостройки тоже «нарезают». Как говорит Ирина Доброхотова, такой вариант распробовали инвесторы. «Обычно это бывает так — инвестор покупает, скажем, двух- или трехкомнатную квартиру в строящемся доме. По завершении строительства делает из комнат студии, в каждую подводит коммуникации и продает. В результате инвестор заработал не только за счет увеличения цены квартиры с котлована и до ввода в эксплуатацию, но еще и за счет разделения квартиры на несколько маленьких», — рассказывает эксперт.

На первый взгляд, покупка такой недвижимости действительно выглядит отличным вариантом — идет ли речь о решении собственного квартирного вопроса или о заработке на перепродаже или аренде доли, «загримированной» под отдельную квартиру. Но есть существенный нюанс — как бы ни выглядела недвижимость, на нее будет распространяться законодательство, регулирующее владение долями. А это значит, что такую недвижимость как минимум будет сложнее продать: по закону, сначала нужно предложить долю в квартире владельцам всех остальных долей и дождаться отказа. При этом риск появления «теней из прошлого» (лежавших в больнице или, допустим, сидевших в тюрьме совладельцев одной из долей, которые по закону могут оспорить сделку) в разы выше, чем при покупке обычной вторичной квартиры.

Еще интереснее ситуация с выделением долей. Стандартная практика совместного владения квартирой посторонними друг другу людьми состоит в том, что совладельцы полюбовно или через суд определяют, кому какая комната достанется. При этом в квартире все равно остаются места общего пользования, право пользования которыми сохраняют за собой все жильцы. В случае с «нарезанными» из одной квартиры студиями это может нести потенциальные риски забавных казусов. Но и это еще не все.

В случае с нарезанными студиями речь однозначно идет не о покупке комнаты (ведь при перепланировке наверняка «захвачена» и часть мест общего пользования — как минимум коридоров). Это значит, что само по себе выделение доли в данном случае лишь определяет порядок пользования помещением.

«Выделение доли в натуре имеет отношение только к субъекту права, а не объекту — то есть решение суда распространяется только на конкретного человека. Соответственно, после покупки данного жилья, долю нужно будет выделять повторно», — говорит Ирина Бербенева, добавляя, впрочем, что наличие предыдущего судебного решения, по идее, может упростить получение следующего.

Но даже в случае успеха собственнику такой «студии» стоит помнить, что он владеет не квартирой и даже не комнатой, а неким абстрактным объектом, суммой квадратных метров, право на пользование которыми может потребоваться доказать еще не раз. Например, если «соседняя доля» заинтересует человека, который не гнушается силовыми методами вроде приглашения «выселяторов» (их еще называют «профессиональными соседями»). Зная, на какие кнопки нажимать, добиться от владельца доли согласия продать ее гораздо ниже рыночной стоимости не так сложно.

Остается порадоваться, что, несмотря на стремительный рост, этот рынок остается все-таки очень узким: по статистике компании «ИНКОМ-Недвижимость» (материалы есть в распоряжении редакции), если в предкризисном августе 2014-го предложение долей составляло 0,1 процента от общей экспозиции вторичного жилья в старых границах Москвы, сейчас это 1,38 процента. Соответствующие показатели Московской области — 0,02 процента в 2014-м и 0,47 — в 2019-м. Все-таки, похоже, покупка долей остается уделом сильных духом людей — тех, кто всегда готов при необходимости включиться в жесткую борьбу за свою недвижимость.