С 1 июля компании, строящие жилые дома, будут работать по новым правилам. Они лишатся возможности финансировать свои проекты за счёт дольщиков. Что же будет с ценами на жильё?

Как раньше, не сэкономишь

Реформу в строительстве правительство объявило год назад после многолетних протестов дольщиков. Тогда в России было 80 тыс. человек, которые вложили деньги в квартиры и не получили в срок долгожданные метры. Поэтому было решено перевести финансирование жилищного строительства на банковские кредиты, а деньги, инвестированные гражданами, зачислять на специальные счета-эскроу. Получить их компании смогут только после сдачи дома в эксплуатацию. А если строительство затянется, люди вернут свои кровные.

Однако при старой системе те, кому повезло вложиться в надёжную компанию на старте проекта, экономили до 20% от конечной цены квартиры. А строители выигрывали, привлекая дешёвые финансовые ресурсы. Сейчас в России строится 2,5 млн квартир. По данным банка «Дом.рф», дольщики дали 79% из 4,7 трлн руб. инвестиций, в которые оцениваются эти проекты. Триллионы, занятые под банковские проценты, обойдутся дороже, и компании переложат свои расходы на плечи клиентов.

Где рост цен будет выше?

За последний год квартиры в России уже и так заметно подорожали — как в новостройках, так и на вторичке. По сведениям риелторов и строителей, к началу 2019 г. покупка жилья стала дороже в среднем по стране на 8–9%. В Москве, как сообщил «АиФ» руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, рост был ниже — 3%. После перехода строителей на банковское финансирование квартиры в разных городах тоже станут дорожать с разной скоростью.

Раскручиваться система счетов-эскроу будет постепенно. Компании, чьи объекты в высокой степени готовности, смогут завершить их по старой схеме, на деньги дольщиков. По данным Минстроя РФ, таких проектов 70%, и больше всего их в столице. «Поэтому предложение нового жилья в Москве по-прежнему будет высоким, — уверен О. Репченко. — А вот со спросом, в значительной мере удовлетворённым в последние месяцы, могут возникнуть проблемы. И если застройщики столкнутся с сокращением продаж, им придётся предлагать покупателям дополнительные скидки, которые в ближайший год, возможно, сгладят предыдущий рост цен. В Москве, где маржа у строителей 30–40%, они могут пожертвовать частью прибыли».

Но небольшие провинциальные компании в новых условиях начнут закрываться. По мнению рейтингового агентства «Эксперт РА», в среднем по России это может привести к падению темпов строительства на 20–25% от текущих объёмов. Избытка нового жилья, как в Москве, в регионах не будет. При этом прибыльность бизнеса даже у самых крепких регионалов раза в 2 ниже, чем у столичных коллег. Поэтому в их проектах очередной всплеск цен неизбежен. «В регионах в течение 2019 г. новое жильё подорожает на 15%, — прогнозирует президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин. — С хорошей маржой к себестоимости строители работают только в нескольких крупных центрах: Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Казани, Екатеринбурге, Уфе, Хабаровске, Владивостоке. Но и там сейчас цены быстро растут, хотя в течение нескольких лет почти не менялись». В общем, в большей или меньшей степени недвижимость станет дороже везде — причём как на первичном, так и на вторичном рынке. Единственное, что может сдержать цены, — падение спроса.

От чего зависят шансы на новоселье?

Если оценивать возможность купить квартиру по международным стандартам, то в России жильё пока малодоступно. Исключение — отдельные города (см. инфографику). Но для тех, у кого были хоть какие-то сбережения, последние годы сложились удачно. «Доля семей, которые могут купить дом или квартиру с помощью собственных средств и кредитов, с 2013 по 2018 г. выросла с 27,9% до 42,6%, — оценивает ситуацию исполнительный директор Фонда „Институт экономики города“ Татьяна Полиди. — Произошло это даже несмотря на кризис, так как реальные цены на жильё (то есть без учёта инфляции) упали сильнее, чем реальные доходы населения».

В «Дом.РФ» посчитали: улучшить жилищные условия сейчас хотели бы 44% российских семей, для чего необходимы 1,2 млрд кв. метров жилья. При нынешних темпах строительства на это уйдёт 15 лет. Поэтому один из национальных проектов, над реализацией которых работает правительство, ставит цель: к 2024 г. увеличить ежегодный ввод жилья в многоквартирных домах на 60%. Есть риск, что новые правила финансирования строительства затормозят решение задачи. Поэтому в Минстрое и правительстве сейчас одно за другим идут совещания, посвящённые старту реформы.

Последнее состоялось под председательством Владимира Путина. Как сообщил на нём глава Минстроя Владимир Якушев, после 1 июля в зоне риска окажутся 5,1 млн кв. метров строящегося жилья — 4% от всего объёма реализуемых сегодня проектов. Деньгами дольщиков они пользоваться дальше не смогут и проверку в банке, дающую возможность взять кредит, скорее всего, тоже не пройдут. Но люди, купившие в этих компаниях квартиры, не пострадают. Завершение их проектов будет финансировать государство. Госдума сейчас рассматривает поправку в федеральный бюджет-2019, предусматривающую выделение на это 16 млрд руб.

Однако, чтобы после реформы темпы ввода жилья не упали, нужна неизмеримо большая сумма. Как посчитали в «Эксперт РА», до 2022 г. в строительную отрасль нужно влить господдержки на 1 трлн руб. Получат ли застройщики эти деньги? На каких условиях? Пока неизвестно. Но помочь отрасли правительство может не только деньгами. «Непроизводственные затраты — согласование документов, налоги, создание социальной инфраструктуры и разные неформальные платежи — в смете расходов российской строительной компании занимают 20–25% против 15% в развитых странах», — свидетельствует П. Горячкин. Значит, нужно упростить бюрократические процедуры, связанные с получением земли и разрешения на строительство, — и девелоперы смогут строить дешевле.

Нужна помощь и покупателям жилья, которые теряют возможность сильно снижать свои расходы, внося взнос на ранней стадии строительства. «В новых условиях дольщик будет просто замораживать свои деньги на счёте-эскроу. Если открыть просто банковский вклад, то к окончанию строительства выбранного объекта на руках будет больше денег. Вероятно, многие покупатели жилья так и будут поступать», — полагает О. Репченко. Значит, важно, чтобы выросла экономия на ипотечных ставках. Для этого правительство обещает удешевить их до 8%. «У меня есть все основания полагать, что в течение 3 лет при отсутствии каких-то уж чрезвычайных внешних непредвиденных шоков мы спокойно этой цели добьёмся», — заверил недавно в Госдуме первый зампред Банка России Дмитрий Тулин.

Но эксперты полагают: даже если ипотечные ставки продолжат снижаться, круг граждан, которым доступно новое жильё, расширится несильно. «Большинство людей, чьи заработки позволяют купить жильё в ипотеку, это уже сделали, — обращает внимание Т. Полиди. — А семьям с невысокими доходами даже кредит под 1% может оказаться не под силу. Для того чтобы обеспечить их жильём, нужно идти другим путём — поддерживать индивидуальное строительство и жилищную кооперацию, создавать коммерческие и социальные наёмные дома, где можно взять квартиру внаём. И в целом рост доступности жилья зависит от динамики доходов населения. Важно, чтобы зарплаты росли быстрее цен на недвижимость».