Реформа рынка долевого строительства — и переход на продажи через спецсчета — должна была начаться лишь в середине следующего года, но проблемы у десятков застройщиков в Москве и Ленинградской области возникают уже сейчас: им запрещено привлекать средства дольщиков. И скоро этот запрет может распространиться на всю страну. Результат предсказуем: цены пошли в рост как в новостройках, так и на вторичном рынке.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Покупку недвижимости в России давно стоило бы приравнять к наиболее экстремальному виду инвестиций, чтобы допускать на рынок только людей, осознанно рискующих капиталом. Покупатели новостроек, например, думают, что приобретают себе жилье, но при этом заключают срочный контракт и берут на себя все риски — застройщика, экономики, динамики курса валют, процентных ставок, а теперь еще и международных санкций.

Разумеется, часть рисков можно просчитать заранее. Скажем, этим летом эксперты прогнозировали подорожание ипотеки в свете ожидаемого повышения ключевой ставки ЦБ РФ. Их прогноз сбылся — в сентябре Банк России повысил ключевую ставку на 0,25%, и, как следствие, у ряда кредитных учреждений подорожала ипотека. В том числе и по программам ее рефинансирования.

Прогнозировали и другое: реформа долевого строительства приведет к постепенному повышению цен на первичном рынке жилья. Именно по этой причине многие покупатели торопились приобрести «дореформенную» недвижимость. В результате только за восемь месяцев этого года были установлены рекорды продаж за несколько последних лет.

В Москве, по статистике столичного Росреестра, прирост сделок по ДДУ с января по сентябрь составил 45,5% (первичный рынок) в годовом выражении. Число продаж в новостройках в этот период выросло до 46,8 тыс. ДДУ против 32,1 тыс. ДДУ за тот же период прошлого года. На вторичном рынке число сделок здесь увеличилось на 25%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 94,2 тыс. перехода прав против 75,4 тыс. за январь—август 2017-го.

Без спецсчета нет расчета

Однако сейчас инвесторы рискуют попасть в сложную ситуацию. По закону продажи ДДУ гражданам через эксроу-счета должны стартовать только 1 июля 2019 года. Однако в начале октября Москомстройинвест, курирующий строительство в столице, сообщил, что у 32 застройщиков нет права привлекать денежные средства участников долевого строительства. По данным ведомства, застройщики не выполнили требование законодательства, а именно не открыли в срок до 1 сентября 2018 года специальные счета в уполномоченных банках, что обязаны были сделать, согласно закону 214-ФЗ. Об этом Москомстройинвест официально уведомил управление Росреестра по Москве. Это значит, что регистрация договоров участия в долевом строительстве, а также сделок, направленных на передачу прав и обязанностей по ДДУ этих застройщиков Росреестром сейчас не осуществляется.

Несмотря на официальное заявление Москомстройинвеста о наличии проблем сразу у 32 столичных застройщиков, список этих компаний не опубликован. Также не раскрывается число сделок по ДДУ, заблокированных для регистрации. Притом что эта мера значительно усложняет и фактически приостанавливает процесс финансирования стройки, ведь поступление денежных средств на расчетный счет застройщика происходит только после регистрации ДДУ в Росреестре.

Впрочем, на рынке заблокированные проекты известны. «Большая часть девелоперов, которые не открыли счет в уполномоченном банке, либо уже не продает комплексы, либо имеет объективные проблемы, а именно несоответствие реальной стадии строительной готовности запланированному сроку ввода в эксплуатацию»,— рассказывает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

По данным компании «Метриум», проблемы возможны у целого ряда жилых комплексов. Среди застройщиков, по объектам которых утверждены «дорожные карты», продажи ведутся в «Квартал Триумфальный» (ФЦСР). В реализации осталось около 100 квартир.

В ЖК «Утесов» (Межрегиональная финансовая корпорация ГРАС) в реализации представлено около 35 лотов. Ввод в эксплуатацию неоднократно переносился.

В ЖК «Время» («Бэст Консалтинг») в продаже представлено около 116 лотов. По данной новостройке ДДУ регистрировались до мая 2018 года, старт продаж объекта состоялся летом 2017 года, и до сих пор он находится на начальной стадии готовности.

В ЖК «ИзМайЛовО» в продаже представлено около 140 квартир. Идут строительно-монтажные работы. Однако на форумах обсуждается информация о возможном банкротстве застройщика.

В список также попал проект «Нескучный Home&SPA», в котором реализация уже не ведется.

Проект Edison House («Приоритет»; в продаже представлено около 10 лотов) уже достроен. По словам застройщика, идет подготовка к получению разрешения на ввод в эксплуатацию.

В ЖК «Октябрь» («Норд-Инжиниринг») в продаже представлено примерно 100 апартаментов. Проект вышел на рынок еще в 2015 году. Срок запланированного ввода в эксплуатацию перенесен почти на год.

ЖК «Клубный дом на Менжинского» («Капель+») вышел в реализацию в 2014 году и до сих пор находится на начальном этапе строительства. В реализации доступно около 25 лотов.

В ЖК «Клубный дом на Пришвина» («Кара+») готовность не соответствует сроку ввода в эксплуатацию. В продаже осталось около 20 лотов.

В списке и проект Citimix («Ксар-Сервис»), который не только успешно продается, но и активно строится. В продаже представлено около 370 апартаментов.

Таким образом, по оценкам Марии Литинецкой, в общей сложности объем предложения в проектах, по которым не были открыты спецсчета, составил около 900 квартир и апартаментов. «Это порядка 2% от всего объема предложения в продаже в старых границах Москвы. Причем почти 40% из этого списка — апартаменты Citimix»,— констатирует Литинецкая. В Росреестре подтверждают факт приостановки регистрационных действий по ДДУ в отношении 32 московских застройщиков, однако пока не могут оценить полный масштаб проблемы.

Дело в том, что приостановка регистрации ДДУ коснулась не только Москвы, но и других регионов. В частности, ранее чиновники, курирующие строительство в Ленинградской области, заявляли о таких же мерах, принятых ими и областным Росреестром в отношении 56 проблемных застройщиков.

По некоторым оценкам, речь может идти о трети застройщиков областного рынка, которые привлекли средства граждан на сумму 175,5 млрд руб. и заключили с ними свыше 74 тыс. ДДУ. Но если судить по словам заместителя главы Минстроя Никиты Стасишина, блокировка ДДУ может коснуться застройщиков и в других регионах, в случае если те не открыли спецсчета по каждому объекту, на который имеется разрешение на строительство. «Мы еще неделю подождем, а потом остановим регистрацию ДДУ по стране»,— заявил замминистра в ходе Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство». Скольким застройщикам грозит эта мера и какого количества ДДУ может коснуться блокировка, пока неизвестно.

Долевые трудности

По словам участников рынка недвижимости в Москве, блокировка регистрации ДДУ не вызвала особого резонанса на рынке. Все потому, что из 32 попавших под блокировку застройщиков только девять до последнего момента вели продажи. А многие из них были «потенциально проблемными», поскольку переносили сроки сдачи.

Но, так или иначе, эта история может иметь негативные последствия для тех же дольщиков, ради которых и затевалась реформа долевого строительства. Реальная блокировка регистрации сделок фактически означает сокращение финансирования стройки. А значит, рискуют скорее не те, кто не успел запрыгнуть в последний вагон поезда, а те, кто, напротив, успел купить ДДУ у проблемного застройщика.

«Дольщики перечисленных проектов действительно рискуют пострадать от действий девелопера,— объясняет Литинецкая.— Блокировка регистрации ДДУ фактически означает прекращение поступлений средств от продажи для завершения строительства объектов. Более того, отказ застройщика в открытии специального счета — это репутационный удар и свидетельство того, что в проекте не все в порядке, а девелопер испытывает те или иные трудности».

Однако, по ее мнению, в любом случае лучше узнать о потенциальных сложностях с финансированием уже сегодня, прежде чем количество проданных квадратных метров приобретет критическую массу. «Открытие спецсчета — это как раз превентивная мера, которая позволит властям взять под контроль тот или иной проект еще на раннем этапе возникновения проблем»,— считает Мария Литинецкая.

Формально покупатели защищены, ведь застройщики делают взносы в компенсационный фонд (Фонд защиты прав дольщиков): отчислят 1,2% с каждого договора долевого участия. Однако напомним: после банкротства Urban Group выяснилось, что компенсационного фонда не хватает даже на дольщиков одной этой компании. Неудивительно, что уже обсуждается повышение процента отчисления застройщиками в компенсационный фонд с нынешних 1,2% до 3–6% за каждый заключенный ДДУ. Что же касается объектов Urban Group, то их будут достраивать за счет бюджета, о чем 27 сентября было подписано соответствующее постановление правительства РФ.

Очевидно при этом, что ситуация с Urban Group — случай исключительный. Из-за масштабов деятельности компании чиновники просто не могли оставить без денег и без квартир 15 тыс. дольщиков, при наличии новой системы страхования ДДУ — компенсационного фонда. Аргументы застройщиков о том, что фонд не сможет покрыть издержки в случае даже одного более или менее крупного банкротства, не были услышаны. И теперь приходится субсидировать достройку объектов компании за счет денег налогоплательщиков.

Повезет ли так же дольщикам, которые оказались отрезанными от финансирования стройки,— большой вопрос. Продажи в некоторых объектах заблокированы по решению суда, в других менеджеры говорят о приостановке продаж в связи с пересмотром стоимости объектов.

Цены вверх

Несмотря на то что окончательно застройщики должны перейти на продажи ДДУ гражданам через эксроу-счета только к 1 июля 2019 года, цены на новостройки поднимают уже сейчас. Так, согласно данным ЦИАН, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла за 8 месяцев на 5,5%, со 185 тыс. руб. за кв. м в январе до 195,6 тыс. руб. в августе. И в том, что этот рост цен искусственный, можно не сомневаться, потому что, несмотря на активные продажи ДДУ в этом году, квартир в новостройках реализуется существенно меньше, чем строится.

В частности, как отмечает Мария Литинецкая, реформа долевого строительства подтолкнула застройщиков к наращиванию портфеля потенциальных проектов. В результате только за первое полугодие московские застройщики получили разрешений на строительство 17,7 млн кв. м жилья. Для сравнения: за аналогичный прошлогодний период было выдано разрешений на строительство 4 млн кв. м — почти в 4,5 раза больше.

Это означает, что, когда в ближайшие год-три проекты на бумаге начнут превращаться в реальные стройки, без адекватного платежеспособного спроса первичный рынок будет просто завален предложениями в новостройках. Но застройщики люди грамотные и, скорее всего, не рассчитывают на мифических покупателей, следовательно, и нынешний рост цен — явление временное, о чем говорят и аналитики рынка недвижимости.

Иначе выглядит ситуация на вторичном рынке жилья. Здесь также отмечен рост цен, но вызван он совершенно другими факторами. Тут отмечается сокращение объема предложения, причем как действующих, то есть квартир, которые уже выставлены, так и выставляемых на продажу.

Согласно статистике аналитического центра «Инком-недвижимость», общий объем предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы за год значительно сократился — на 21,1%. Не менее впечатляющую отрицательную динамику показало и число новых объектов, выставляемых на продажу. Так, в августе текущего года база вторичного жилья «Инком-недвижимости» пополнилась всего 806 объектами, что на 26,9% меньше, чем в августе 2017-го (1103 объекта).

В последний раз на таком низком уровне объем нового предложения в базе компании был в декабре 2005-го и январе 2006 года, когда он был равен соответственно 818 и 789 лотам. Основная причина, по которой происходит сокращение объемов,— продавцы снимают квартиры с продажи. Не дождавшись от покупателей платежеспособного спроса и желаемой цены, продавцы решили повременить с продажей. Часть квартир была выведена на рынок аренды, а часть просто снята с экспозиции (например, в ожидании последствий реновации). Сокращение объемов предложения на вторичном рынке жилья, при котором любой объект, выставленный по более привлекательной цене, сметается с рынка, и привело к росту средней стоимости на «вторичке».

Сокращение предложения и новых поступлений на вторичном рынке жилья подтверждает и статистика ЦИАН. Если в прошлом году в базе данных ЦИАН появлялось 20–25 тыс. лотов на территории старой Москвы, то в этом году их число сократилось до 14–17 тыс. объектов в месяц. Как считают в «Инком-недвижимости», на вторичном рынке формируется дефицит предложения.

В сентябре на фоне ослабления рубля и растущих опасений за судьбу ипотеки продолжилось вымывание с рынка наиболее дешевых предложений, и, как следствие, выросли средние цены на «вторичку», отмечают эксперты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru». Однако это никак не сказалось на судьбе переоцененных квартир, поэтому, по наблюдениям аналитиков IRN.ru, бизнес-класс и «квазиэлита» все равно ушли в минус.

Пока же эксперты и по первичному, и по вторичному рынкам жилья сходятся в одном: все факторы, толкающие сейчас рынок вверх, носят временный характер, хотя и неизвестно, как долго будет продолжаться это постепенное подорожание квадратного метра. Как, в частности, отмечают аналитики IRN.ru, ослабление рубля и ситуация с ипотекой заставили покупателей поспешить со сделками, однако такая искусственная стимуляция спроса, не сопровождаемая увеличением доходов населения, приводит к вымыванию спроса будущих периодов. «При этом темпы роста экономики вновь замедляются (1% в августе против 1,8% в июле), а удорожание ипотеки еще больше снизит доступность жилья для населения»,— говорится в обзоре центра. По оценкам руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru» Олега Репченко, ипотека может подорожать до заградительных 12–13%.

К такому выводу его подтолкнули действия «Дом.рф» (бывшее АИЖК) в ответ на повышения ключевой ставки ЦБ. «Вряд ли государственная организация стала бы поднимать ставку по ипотеке на покупку вторичного жилья сразу на 1%, если бы была уверена, что ключевая ставка не будет расти»,— отмечает в своем обзоре Репченко. Тем не менее как раз тот факт, что «Дом.рф» поспешил резко повысить ставку по ипотеке, опередив большинство остальных банков, выглядит скорее логичным действием для охлаждения ипотечного рынка. Ведь кому, как не ЦБ и «Дом.рф», знать, в какие суммы обходятся государству программы по спасению ипотечников в случае кризиса.