Каждый ипотечный договор может содержать множество ловушек, которые серьёзно увеличат стоимость вашего кредита.

Банк России зафиксировал рекордное снижение ставки по ипотеке: до 11,3%. Снижение происходит из-за недостаточной активности граждан, единодушны банковские аналитики. Однако процент — это не единственный способ заработка банков на ипотеке. АиФ.ru с помощью экспертов разбирался в банковских ипотечных хитростях.

Вокруг ставки

«У банков, неважно, государственных или коммерческих, просто нет иного выхода, кроме как снижать ставку, — объясняет директор Банковского института ВШЭ Василий Солодков. — Дело в том, что платёжеспособный спрос на ипотеку недостаточен, у людей просто нет средств на платежи по кредиту. И, чтобы освоить большую часть рынка потенциальных заёмщиков, ставку нужно делать всё ниже. В то же время предел уменьшения ставки ограничен ключевой ставкой ЦБ, по которой он даёт кредиты банкам (к ней плюсуется прибыль кредитной организации). У госбанка „процент сверху“ может быть меньше, у частного банка — больше».

Средние ставки на российском рынке сегодня колеблются в пределах 6,99-11,5%. Минимальные встречаются только в программах застройщиков и обставлены массой дополнительных условий. «Покупатели должны понимать, что указанные ставки являются стартовыми и могут быть изменены в большую сторону, — поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум Групп». — Например, обслуживание кредита обойдётся дороже в случае отказа от страхования или запрета клиентом уступки прав требования по ипотечному договору. Также ставка может меняться в зависимости от срока кредитования, стоимости квартиры и многих других факторов. Наконец, при выдаче ипотечного кредита банк может взимать дополнительные комиссии, которые увеличивают его полную стоимость».

Особые условия

В договоре должны быть указаны: предмет займа, его оценочная стоимость, срок исполнения обязательств, размер суммы, право собственности, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю, госорган, который зарегистрировал право залогодателя. Как правило, в договоре указывается вид недвижимости, общая площадь, количество комнат и адрес.

Некоторые договоры включают в себя нестандартные обязанности заёмщика. Стандартные требования включают регистрацию по месту получения ссуды, возраст, доходы и пр. Неожиданными пунктами бывают запреты на проведение ремонтных работ без согласования с банком, запреты на смену места работы и жительства. В договоре могут быть прописаны пункты, которые не дают возможность погасить кредит досрочно или позволяют банку в одностороннем порядке менять процентную ставку. Многие из таких условий прямо нарушают гражданское законодательство, поэтому их можно и нужно оспаривать в суде, руководствуясь законом «О защите прав потребителей».

Банк может оставить за собой право расторгнуть договор досрочно со всеми вытекающими последствиями. Вы должны знать, в каких случаях финансовое учреждение может воспользоваться таким правом. Обычно поводом служит несвоевременное внесение платежей. Но при этом, в документе должно быть указано, сколько раз допускается просрочка. После расторжения соглашения кредитор также может реализовать имущество и распределить средства от его продажи.

Банк может не согласиться выдавать кредит на выбранный вами самостоятельно объект ипотеки. Или принять выбранный вами объект на особых условиях: например, с повышением процентной ставки или выбором валюты кредита.

Дополнительные расходы

Обязательный пункт в любом соглашении — штрафные санкции. Нужно внимательнее относиться к фразам о штрафах, которые будут применены к вам, если вы допустите просрочку платежа. В вашем договоре должны быть такие пункты: перечень всех применяемых санкций, пени за просрочку, проценты штрафов, возможности применения повышенной ставки. Обратите внимание на то, что размер штрафа не может превышать 0,5% за 1 день просрочки.

Наконец, дополнительные расходы, о которых всегда умалчивают. Государственная пошлина в регистрационную службу, а также сумма первоначального взноса — далеко не единственные из них. Заёмщик должен быть готов к платежам за рассмотрение заявки, за выдачу кредита, за обмен валюты, за перевод денег со счёта на счёт, за выпуск банковской карты. Эксперты советуют: прежде чем подавать заявку на кредит, выясните у банка все скрытые комиссии и дополнительные расходы по его оформлению. Некоторые банки настаивают на том, чтобы оценку имущества проводил только аккредитованный у них специалист. При этом оценку невозможно оспорить и заплатить за неё придётся ровно столько, сколько скажет оценщик. Кроме того, придётся застраховать имущество, купленное в ипотеку и переданное в залог банку. Многие кредитные организации настаивают на других видах страховки: жизни и здоровья заёмщика, права собственности на недвижимость, риска нарушения условий кредитного договора. Стоит попробовать отказаться от дополнительных услуг по страхованию, которые сотрудники банка откровенно навязывают. Но, например, в некоторых банках за это клиенту увеличат на 1% ставку по ипотеке.

Представители российских госбанков любят говорить, что только обращение к ним гарантирует ипотечникам нормальные условия. Однако это заявление не соответствует действительности. Один госбанк часто предоставляет ссуду, размер которой — лишь часть оценочной стоимости. При этом оценщик, работающий на этот же банк, значительно эту стоимость занижает. Другой всероссийский банк часто буквально принуждает заёмщиков брать ссуду в евро или долларах. Большинству валютных заёмщиков, тщетно писавших после крушения рубля многочисленные обращения в госинстанции, были именно так навязаны их кредитные договоры.