По данным Центробанка РФ, российские банки выдали 647 млрд рублей ипотечным заемщикам в июле 2023 года. По сравнению с январем объем выданных жилищных кредитов вырос более чем вдвое.

Как выбраться из долговой ямы и сохранить жилье, когда лучше продать квартиру из-под залога банка и есть ли смысл покупать недвижимость с действующей ипотекой?

В Главном управлении Банка России по Центральному федеральному округу объяснили резкий рост выдачи ипотеки желанием россиян улучшить свои жилищные условия. Инвестиции в недвижимость также являются своего рода способом защиты денег от обесценивания в текущих экономических условиях. Но ипотечный кредит вряд ли можно назвать гарантированным инструментом для сбережения средств, ведь выплаты по нему, как правило, растягиваются на несколько лет. А при форс-мажорах заемщик рискует попасть в долговую яму.

«Потеря работы, внезапные болезни и прочие непредвиденные жизненные ситуации – это реальные риски клиентов при обслуживании ипотечных кредитов. Выбраться из долговой ямы и сохранить жилье — задача непростая, но решаемая», — отметил эксперт ГУ Банка России по ЦФО Алексей Арзамаскин.

Наиболее доступные для россиян финансовые инструменты, которые помогут выплатить ипотечный долг без потери квартиры – рефинансирование и кредитные каникулы, объяснил эксперт.

Рефинансирование

На бытовом уровне люди называют рефинансирование перекредитованием. По сути, это правильно, ведь технически речь идет о погашении уже оформленного кредита за счет выдачи другого займа. А в случае ипотеки новый кредит выдается под залог той же недвижимости, но на более выгодных условиях.

Чтобы рефинансировать свою ипотеку, заемщику нужно обратиться с заявлением в банк, где у него оформлен кредит, или в другую финансовую организацию, которая выдаст новый ипотечный заем на погашение имеющегося.

Как правило, ипотечные кредиты гасятся аннуитетными платежами, когда большая часть процентов вносится в первые несколько лет выплат. Поэтому обращаться за рефинансированием выгодно, если новый кредит выдается под более низкую процентную ставку, или если большая часть рефинансируемого кредита еще не выплачена. При таких условиях переплата за пользование заемными деньгами, действительно, заметно снижается.

Как пояснили в ГУ ЦБ, реальная сумма снижения переплаты зависит от ставки и срока кредита. Обычная практика для долгосрочных займов, когда после рефинансирования ставка уменьшается на 1-2 процентных пункта.

Кроме того, рефинансирование может быть выгодно не только с финансовой точки зрения.

«Данная операция пользуется спросом у тех, кто выплачивает сразу несколько кредитов. С помощью этой услуги можно объединить все займы и платить один раз в месяц в один банк», — пояснил Арзамаскин.

Кредитные каникулы

Ипотечные каникулы позволяют заемщику на полгода отсрочить платежи по кредиту или уменьшить их до комфортного размера. Такое право у россиян появилось в 2019 году с принятием закона 76-ФЗ. Для получения отсрочки нужно, чтобы долг соответствовал ряду условий. В собственности заемщика должно быть зарегистрировано только то жилье, на которое взят кредит. Ипотека должна быть оформлена на жилое помещение. Ранее заемщик не реструктуризировал долг, а сумма невыплаченной части кредита составляет не более 15 млн рублей. Также нужно предоставить доказательства того, что у заемщика возникли жизненные трудности, например, увольнение, болезнь, внеплановые крупные расходы.

По данным ЦБ, жители Центрального федерального округа России за период с марта 2022-го по июнь 2023 года в рамках ипотечных каникул получили отсрочки по более чем 3 тыс. займов на общую сумму 12,8 млрд рублей. Из них в Московском регионе было предоставлено более 2,5 тыс. отсрочек на 11,6 млрд рублей.

Кроме того, значительное число ипотечных заемщиков оформляют каникулы по собственным программам банков, которые дают возможность какое-то время не гасить задолженность или только проценты.

«Несмотря на то, что после окончания любых кредитных каникул люди должны будут вернуться к своему обычному графику платежей, а в конце срока кредита нужно будет полностью рассчитаться с банком, отсрочка продолжает быть востребованной. Сейчас большинство заемщиков при возникновении проблем с обслуживанием своего долга предпочитают известить банк, а в предоставленные каникулы — или решить свои временные финансовые трудности, или договориться о погашении кредита путем продажи квартиры в залоге», — пояснил эксперт Банка России.

Что выбрать заемщику – кредитные каникулы или рефинансирование, зависит от ситуации.

«Кредитные каникулы – это мера, к которой имеет смысл прибегать, например, при вынужденной смене работы, либо внезапной болезни. Рефинансирование – это инструмент, который применяется для планового снижения кредитной нагрузки», — объяснили в ГУ ЦБ.

Как самостоятельно продать ипотечную квартиру? Задумываться о продаже ипотечной квартиры имеет смысл как в случае возникновения проблем с погашением кредита, так и в ситуациях, когда сама недвижимость становится по какой-то причине не нужной, считают в ГУ ЦБ.

Кроме ситуации, когда у заемщика есть риск вообще потерять квартиру из-за взыскания ипотечного долга через суд, продавать кредитную квартиру целесообразно при существенном изменении жизненных обстоятельств, например, переезде на постоянное место жительства в другой регион, уточнили представители ГУ Банка России. Или если ликвидность квартиры резко упала.

Технически для продажи залоговой квартиры нужно выполнить пять шагов: получить согласие банка на сделку, найти покупателя, провести сделку, погасить долг по ипотеке и снять обременение. Последнее может сделать Росреестр автоматически в течение трех рабочих дней после поступления всего пакета документов.

«В ответ на рост ключевой ставки ЦБ до 12% годовых многие продавцы недвижимости подняли цену своих объектов. Поэтому варианты, которые ранее не были приоритетными, например, из-за залога в банке, сейчас вполне рассматриваются, особенно при наличии скидки и отсутствия у продавца просрочек по его кредиту», — прокомментировал старший юрист компании «Европейский дом права» Залимхан Магомедов.

Когда выгодно покупать ипотечную квартиру?

Как это ни парадоксально, квартиру в залоге со скидкой выгодно купить тем, кто сам может претендовать на ипотечный кредит. Особенно если покупатель обслуживается в том же банке, что и продавец жилья. А еще покупка залоговой квартиры со скидкой – хорошая возможность для россиян, претендующих на льготную ипотеку, поскольку по закону такая ипотека подразумевает ограничение по сумме возможного кредита.

«При повышении ключевой ставки стоимость ипотеки может расти. Но, например, ставки по льготным госпрограммам на покупку жилья не поменялись. Максимальная ставка по льготной ипотеке составляет 8%», — уточнил эксперт ГУ Банка России по ЦФО Александр Попандопуло.

По словам экспертов, покупка ипотечной квартиры — шанс для тех, кто претендует на льготную ипотеку, прежде всего из-за цены. Как правило, ипотечные квартиры продаются по цене ниже рынка, и получателям льготного кредита может как раз хватить денег. Правда, пока это не совсем актуально для Московского региона, где продавцы ипотечных квартир, приобретенных 5-10 лет назад, пытаются выставить на продажу залоговую недвижимость по рыночной цене. Но к зиме, скорее всего, и они будут вынуждены опустить цену или найти средства для решения своих проблем с банком, считают эксперты.

Однозначно не стоит покупать залоговую квартиру, где по кредиту уже идет судебная тяжба, уточнили эксперты. В идеале – чтобы банк вообще не выставлял требование по погашению просрочки. Также стоит проверить наличие долгов по страховым платежам и по оплате коммуналки покупаемого жилья.