Введение в строй новых торговых центров в прошлом году сократилось на 28% и упало до уровня 1990-х. Что это — временные трудности или новая реальность?

Согласно новому исследованию компании Cushman & Wakefield, в 2018 году на европейский рынок было выведено порядка 2,6 млн кв. м новых торговых площадей. Это на 28% ниже соответствующего показателя за 2017 год и сопоставимо с объемами, вводимыми в начале 90-х годов, когда открывались первые традиционные торговые центры в Центральной и Восточной Европе.

Всего лишь пару лет назад только в России вводилось 1,5-2 млн кв. м. В 2017-2018 гг. этот объем сократился в разы: до 500-600 тыс. кв. м. Что это — очередной кризис или новая реальность?

Что происходит с торговой недвижимостью

Сложившаяся ситуация на рынке торговой недвижимости обусловлена рядом факторов. Сжатие потребительского рынка, падание доходов населения и общая нестабильность в экономике в последние несколько лет несомненно оказали свое влияние на снижение строительной активности в России.

Возведение новых объектов ведется сейчас в основном в крупных городах. Реализация проектов в городах меньшего размера с небольшой емкостью рынка и более низкой покупательской способностью является для девелоперов в нынешней ситуации слишком рискованной.

И это лишь одна сторона медали. Не менее значимым фактором является постепенное насыщение рынка. За последние 10 лет кардинально выросла конкуренция, рынок торговой недвижимости России стал более зрелым. Теперь мы наблюдаем переход от количественного к качественному росту. Баланс рынка поддерживается умеренными объемами нового строительства. Внимание девелоперов и владельцев объектов все больше направлено на обновление концепции и пула арендаторов уже существующих торговых объектов. Основной задачей является укрепление существующих позиций при помощи создания уникального опыта для привлечения внимания покупателей на конкурентном рынке.

Снижение объемов нового строительства является признаком зрелости рынка. Такой же путь прошли европейские рынки. Только ввиду более зрелого возраста этот этап начался у них на 10-15 лет раньше и сейчас объемы ввода новых объектов находятся на минимальном уровне. В крупных европейских городах сейчас вводится 1-2 небольших проекта в год, а зачастую и раз в 2-3 года. Часто это редевелопмент или расширение уже существующих объектов. Показатель в 2,6 млн кв. м за прошлый год стал минимальным уровнем ввода объектов в Европе за последние 24 года.

Девелоперы сфокусированы на обновлении концепций, перепланировке и реновации существующих объектов, чтобы создавать новые, усовершенствованные, современные и эстетически привлекательные торгово-развлекательные центры. Одним из ключевых трендов рынка является создание многофункциональных объектов на месте торговых центров. Такие проекты создают постоянный трафик за счет синергии разных функций и привлекают жителей городов комплексным потребительским опытом.

По нашим данным, сегодня в России нуждаются в реконцепции и реновации уже больше 250 торговых центров, из них четверть в Москве. Более того, количество объектов, нуждающихся в обновлении, в российской столице к 2020 году вырастет на 40%.

Жизнь продолжается

Несмотря на заметное снижение объемов нового строительства Россия заняла второе место (уступив только Турции) в Топ-10 европейских стран-лидеров по объему строительства торговых центров в 2018 году. По нашим данным, в России в прошлом году было введено 483 тыс. кв. м новых торговых площадей в разных форматах (из них 435 тыс. кв. м в формате торговых центров). Четверть объема новых площадей располагается в Москве.

Турция как один их развивающихся рынков продемонстрировала наибольшую активность среди стран Центральной и Восточной Европы, обеспечив вывод на рынок 525 000 кв. м новых площадей в прошлом году. На третьем месте оказалась Польша. Положительный экономический фон в стране способствовал созданию надежной основы для развития розничной торговли. В 2018 году на рынок было выведено приблизительно 300 000 кв. м площадей.

После прошлогоднего 15-летнего анти-рекорда по вводу новых торговых площадей в России, в 2019 году ожидается рост строительной активности. На рынок будет выведено порядка 700 тыс. кв. м. Тем не менее, не стоит ожидать возврата к более крупным масштабам строительства. В ближайшие 2-3 года строительная активность будет оставаться примерно на том же уровне — 500-700 тыс. кв. м. Скорее всего, мы удивим развитие относительно новых для российского рынка форматов — аутлетов и ритейл парков. Размеры реализуемых проектов будут заметно ниже. Девелоперы, так же как и торговые операторы, стремятся быть ближе к потребителям, все более заметную долю в структуре нового строительства занимают торговые составляющие крупных транспортных узлов и районные торговые центры в составе жилых проектов. В Москве после ввода двух крупных торговых объектов в 2019 года в последующие два года будут вводиться именно такие, небольшие районные центры. Возврат к крупных объемам ввода новых торговых площадей в столице можно ожидать не ранее 2021 года, когда начнут вводиться торговые объекты на крупных ТПУ.