Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России планирует в ближайшее время изменить схему продаж жилья на первичном рынке. Девелоперы должны будут отказаться от строительства на деньги дольщиков. Вместо этого им предлагается привлекать финансирование от банков. Насколько это реально? Как выяснили эксперты, сейчас, например, в Новой Москве на заемные средства строится всего 20% жилых комплексов.

— Инициатива Минстроя России пока находится в стадии обсуждения. Но с большой долей вероятности она будет принята: идея снизить риски покупателей жилья в новостройках до минимума исходит с самого верха, — считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Об этом неоднократно говорили Владимир Путин, Дмитрий Медведев и вице-премьеры российского правительства.

По планам чиновников, девелоперы должны привлекать проектное финансирование от банков, а дольщики в момент заключения договора будут оплачивать не больше 10% от стоимости квартиры. Задаток будет вноситься не напрямую в кассу девелопера, а через банк на специальный счет.

Полностью квартиру нужно будет оплатить по окончании строительства после сдачи дома в эксплуатацию. При этом покупатель вправе отказаться от сделки, но тогда он потеряет внесенную ранее предоплату. Если же девелопер не выполнит свои обязательства, он будет вынужден вернуть клиенту сумму задатка в двойном размере.

— Схема до конца не ясна, — продолжает Мария Литинецкая. — Получается, что девелопера обяжут заключать договор по текущей рыночной цене, а получить оплату он сможет только через 1,5-2 года. Это добавляет определенные риски, ведь на протяжении такого времени возможны серьезные изменения цены строительных материалов, существенные колебания курсов валют и других макроэкономических показателей, влияющих на конечную стоимость жилья.

Если же в договоре будет прописана какая-то индексация стоимости квартиры, то в невыгодном положении оказывается покупатель. Может случиться так, что ему придется оплачивать сумму, значительно отличающуюся от той, на которую он рассчитывал при заключении договора.

Минстрой России только готовится оформить эту инициативу законодательно. Чиновники ведут обсуждение механизма взаимодействия девелоперов с покупателями через банковские структуры, доводят новую схему до ума. И, возможно, в ближайшее время будут найдены ответы на многие важные вопросы.

Аналитики компании «Метриум Групп» решили выяснить на примере строящихся жилых комплексов Новой Москвы, насколько сильно это новшество затронет рынок. Оказалось, что лишь 20% от общего количества реализуемых на присоединенных к Москве территориях жилых комплексов строятся за счет проектного финансирования. Остальные проекты финансируются за счет собственных средств и кредитных линий в банках. Но с последующим переходом на рефинансирование проекта за счет поступающих платежей от покупателей.

— В случае проектного финансирования риски для покупателей, конечно, минимальные, — утверждают экономисты, — поскольку, независимо от реализации, проект будет достроен в срок. По второй схеме риски возрастают, поскольку в случае снижения покупательской активности застройщик «урезает» финансирование строительства. Как следствие замедляются темпы возведения объекта и возникает риск недостроя.

К жилым комплексам, реализуемым в Новой Москве с привлечением проектного финансирования, относятся «Новые Ватутинки», «Спортивный Квартал», «Зеленая Линия», «Новоникольское», «Остров Эрин», жилой комплекс на Овражной улице, «Солнцево-Парк».

После того как стало известно об инициативе Минстроя России, многие девелоперы заявили: из-за новой схемы продаж конечному покупателю придется заплатить за квартиру на 25-40% больше. Фактически речь идет о цене готового жилья, независимо от стадии реализации проекта.

— Участники рынка аргументировали это тем, что застройщику будет невыгодно на начальном этапе продавать жилье с дисконтом. Ведь стоимость квартиры фиксируется, и окончательную оплату застройщик получит только после завершения строительства, — комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Подорожание произойдет также из-за других дополнительных факторов. В частности, девелоперам нужно будет закладывать банковский процент по кредиту в стоимость квадратного метра. Иными словами, при введении этой инициативы повышения цен на рынке не избежать.

Конечно, существует международный опыт, на который зачастую ориентируются наши чиновники, продолжает эксперт. Во многих развитых странах действительно продается уже готовое построенное жилье. «Но я считаю, что в каждом конкретном случае нужно обязательно учитывать текущую специфику развития экономики и рынка недвижимости, и прежде всего — как организован вход в проект, сколько он стоит, сколько времени занимает процесс от покупки участка до сдачи дома, какие в стране ставки по ипотеке и уровень благосостояния населения и так далее. А сейчас получается, что мы берем международный опыт и слепо переносим его на российский рынок. Процесс строительства в России со всех сторон настолько сложный, что введение нового дополнительного ограничения кажется, мягко говоря, неразумным и преждевременным. Этот опыт может быть хорош для развитого прозрачного рынка, где весь процесс от момента покупки участка до сдачи проекта минимален. Чего пока, к сожалению, нельзя сказать про нашу страну», — заключает Мария Литинецкая.

Ольга Грекова