Общалась тут с приятелем, который снимает в столице квартиру, и услышала монолог:
- Везет же людям! Вот хозяйка нашей однушки - у нее три квартиры, в одной живет и две сдает. И вообще может не работать!
Положа руку на сердце признаемся - каждый из нас хоть раз, да задумывался о такой жизни. Недавно аналитики консалтинговой компании «ФинЭкспертиза» провели исследование и выяснили, стоит ли приобретать жилплощадь с расчетом получать от нее прибыль.
Кредит выгоде вредит
Эксперты взяли за основу однокомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров, которую купили в кредит на вторичном рынке. Ставка по ипотеке 13% годовых на 15 лет.
Цены на квартиры во всех регионах, конечно, разные - например, в Самарской области можно купить однушку за 1,5 млн. рублей, а в Московской области вдвое дороже - за 3 млн.
- Сегодня прибыль от сдачи квартиры в аренду сравнима по доходности с банковскими вкладами большинства кредитных учреждений, около 6,8% годовых для жилья эконом-класса,- комментирует Мария Жукова, первый замдиректора компании «МИЭЛЬ-Аренда». - У квартир бизнес-класса доходность уже 4,6% - их сложнее сдать.
Но тут есть тонкий момент - деньги, которые можно получить от сдачи, по регионам очень сильно разнятся: рядом со столицей вы вправе просить 15 тысяч, а то и больше, а вот в Самаре около 10 тысяч. Тут-то и кроется главная ловушка, говорят аналитики, - чем дешевле аренда, тем дольше вы будете отбивать квартиру. А уж если вы взяли ее в кредит, и подавно - вся или почти вся прибыль будет уходить на платежи банку. Например, в Пензенской области квартиры окупаются дольше всего - около 40 лет, и все потому, что сдать однушку там можно всего за 5 тысяч рублей с небольшим, а платить за ипотеку нужно по 15 тысяч каждый месяц.
- Покупать квартиру, чтобы на ней заработать, есть смысл только в одном случае - если у человека есть лишние деньги, - резюмирует Мария Жукова.
Ипотека в России штука кусачая, и лезть в эту кабалу только для того, чтобы сдавать купленное жилище, мало кто осмелится. Обычно квартиры покупают как инвестиции - дрожать за сохранность денег не надо, да и недвижимость стабильно растет в цене. Но начальник отдела оценки компании «ФинЭкспертиза» Александр Дорофеев возражает - цена недвижимости шла вверх до 2008 года, а теперь это восхождение приостановилось.
- Сегодня ждать огромного роста цен на недвижимость не приходится, поскольку цены и так необоснованно высоки. К тому же мы ждем, что квартир на рынке станет больше, а платежеспособность у россиян ограничена, - рассуждает Дорофеев. - Поэтому на ближайшие годы вероятность владельцев квартир заработать на повышении их цены невысока. К тому же скоро введут налог на недвижимость, который будут начислять в зависимости от рыночной стоимости, так что иметь инвестиционные квартиры будет уже совсем не так выгодно.
Плюс ко всему, когда человек покупает квартиру, чтобы на ней зарабатывать, приходится учитывать целую тучу разных факторов: инфляцию, амортизацию жилья (а ну как вам квартиранты жилье загадят), ремонт, коммуналку... Словом, нелегкое это дело - на ренту жить.
Сухой остаток
Покупка квартиры в кредит с целью ее последующей сдачи теоретически выгодна только в трех регионах - Магаданской и Амурской областях и в Камчатском крае, подсчитали эксперты. Там у вас получится приобрести жилье только за первый взнос - деньги, которые будут платить жильцы, полностью покроют расходы на выплату кредита. Но нужно иметь в виду, что Колыма и Камчатка - регионы, откуда люди бегут. И недостатка в жилье там нет, так что сдать квартиру еще нужно будет постараться.
В других регионах недвижимость начинает приносить доход позже, чем через 15 лет (средний срок ипотечного кредитования). Чем больше разница между платежами, которые вам будут передавать квартиранты, и суммами кредитных выплат, тем позже квартира станет источником дохода. В большинстве случае это 20 - 30 лет.
ТОЛЬКО ЦИФРЫ
Когда хозяин превратится в рантье
