Ставки растут, рыночная ипотека схлопывается. Банки, не желая потерять свою маржу, начали полностью отказываться от ипотечного кредитования или вводить дополнительные комиссии, сначала к застройщикам, теперь и к условиям по новым договорам заемщиков. Могут ли навязать такую комиссию задним числом и какие пункты в договоре должны насторожить клиента, aif.ru рассказали эксперты.

Откуда появилась новая комиссия?

С начала октября крупные банки ввели комиссию для ипотеки с рыночными ставками для покупки жилья на первичном и вторичном рынках. И заемщикам, и застройщикам теперь придется платить больше. В среднем на 6,5% от стоимости привлеченного финансирования, сообщил «Коммерсант». Банки объясняют повышение тем, что ЦБ снизил планку предельной полной стоимости кредита (ПСК). Дело в том, что средние рыночные ставки по ипотеке (21,74%) уже почти сравнялись с этим показателем, а значит, для кредитных организаций ипотека перестает быть прибыльной.

Кого это может коснуться?

По итогам первого полугодия 2024-го в России насчитывалось почти 11 млн ипотечников. При этом половина заемщиков, взявших ипотеку в первом полугодии, погасят кредиты в возрасте 65 лет и старше.

По данным ЦБ, в августе объем выдачи кредитов на первичном и вторичном рынках составил 375 млрд руб., из которых 179 млрд руб. (47%) пришлось на рыночную ипотеку. Остальные займы были выданы по госпрограммам: семейной, дальневосточной и IT-ипотеке.

Параллельно растет просрочка. Объем жилищных кредитов, по которым не платят более трех месяцев, вырос с начала года на 16% и достиг к июню 106 млрд руб.

Могут ли банки навязать комиссию задним числом?

«Взимать комиссию задним числом банки не могут, — указывает руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру Инна Солдатенкова. — И в большинстве случаев она более релевантна для застройщика, который уже и перекладывает ее на заемщика, повышая стоимость объекта недвижимости».

Однако при определенных условиях банк имеет право изменять ставку в одностороннем порядке. «Например, если были нарушены условия договора (не выполнено требование о покупке полиса страхования) или если кредит выдавался по плавающей процентной ставке, привязанной к какому-либо экономическому индикатору», — объясняет Солдатенкова.

На что обратить внимание в договоре?

Если в договоре нет пункта о возможности банка в одностороннем порядке изменить размер процента по ипотеке, то он не имеет на это право. Но у заемщика есть обязанности, которые он должен выполнять на протяжении всего ипотечного договора.

«По решению суда из-за серьезных нарушений со стороны заемщика, например, регулярной просрочки по платежам или же при отказе от обязательного для ипотеки договора страхования, могут и внести изменения в договор», — говорит доцент кафедры экономической политики и экономических измерений ГУУ Наталья Казанцева.

Другие изменения в размер платежа и процентов по кредиту могут вносить только по договоренности с заемщиком. Например, в договоре было условие — заемщик должен получать зарплату на карту данного банка. Если условие нарушается, процент может вырасти.

Даже в договорах по льготной ипотеке, например, сельской с использованием материнского капитала, есть свои нюансы изменения условий договора. «Важно не упустить такой момент, как определение размера процента, если он указан не конкретной цифрой, а формулой для расчета», — предупреждает Казанцева.

Какие дополнительные платежи уже навязывают банки? Помимо первоначального взноса (10-50% от стоимости жилья), заемщику нужно иметь средства на текущие расходы перед сделкой: услуги банка, оценка недвижимости, страхование квартиры. Договор страхования продлевают каждый год и пересчитывают цену, принимая во внимание сумму основного долга, который пока не погасили. Просрочки с платежами также ведут к лишним расходам — пеням и штрафам.

Что будет с ценами?

Новые правила могут привести к удорожанию квартир для конечных покупателей примерно на 10%, говорят представители риэлтерских и девелоперских компаний.

По итогам первого полугодия 2024 года стоимость средней ипотечной квартиры за год выросла на 16%, подсчитали эксперты «СберАналитики» и «Домклика». Больше всего цены выросли на Дальнем Востоке — на 18,4%. Наименьший рост зафиксирован в Северо-Западном федеральном округе — 10,6%.

С отменой льготной ипотеки динамика цен на вторичке стала превышать рост цен на новостройки.