По итогам июля доля сделок с использованием семейной ипотеки выросла вдвое, а за год число таких займов в Московском регионе может подскочить до 25% от общей массы, прогнозируют в Est-a-Tet. Однако драйвером рынка подобно программе льготной ипотеки нынешняя «семейная» вряд ли станет — из-за новых ограничений ЦБ, говорят опрошенные «Газетой.Ru» аналитики.

После начавшегося сворачивания программы льготной ипотеки в Москве и ряде других крупных городов (ограничения максимальной суммы займа суммой в 3 млн рублей и повышения минимальной процентной ставки до 7% с 1 июля) начала существенно расти доля сделок с использованием семейной ипотеки, отметили в Est-a-Tet — с 4% по итогам июня до 8% по итогам июля. За год количество таких сделок может вырасти до четверти от их общего числа.

«На данный момент это единственный инструмент для жителей столицы, позволяющий воспользоваться довольно значительной суммой по ставке, субсидированной государством.

В Подмосковье ситуация несколько иная, там граждане активно используют и обычную льготную ипотеку, поскольку максимальный размер кредита по ней равен 3 млн рублей, а это — практически средний размер займа в регионе», — поясняет директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков.

«Семейных ипотечников» становится больше не только за счет первичного кредитования, но и за счет рефинансирования — например, с 1 июля заемщики с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года, могут перейти на более выгодную программу.

«Старая» семейная ипотека действовала только при рождении второго и следующего ребенка в 2018-2020 годах, и в результате спрос на нее оказался минимален — менее 3% кредитных сделок 2020 года», — говорит главный аналитик Циан.Ипотека Виктория Кирюхина. Она напоминает, что по данным последней переписи, почти 2/3 российских семей воспитывали только одного ребенка, а значит, программа «отсекала» большую часть потенциальных заемщиков.

«С учетом расширения программы на семьи с одним ребенком, доля может вырасти, по моей оценке, до 10-15% от выдаваемого количества жилищных займов», — прогнозирует Кирюхина.

Как на дрожжах

В Сбере и ВТБ «Газете.Ru» рассказали, что за июль этого года было оформлено в 1,5 раза больше заявок по семейной программе, чем в июне.

«С учетом того, что программа была расширена на семьи даже с одним ребенком, она будет пользоваться популярностью, и в общих продажах на рынке ее доля может вырасти в 3 раза — до 12%», — прогнозируют в ВТБ.

В «Инком-Недвижимости» характеризуют семьи с детьми как очень осторожных заемщиков, но считают, что на одном их спросе рынок жилья в кредит «далеко не уедет». По крайней мере так, как это было с введением льготной программы на новостройки под 6,5% в прошлом году.

«Мы считаем, что данная госпрограмма не вытянет рынок, как это было с обычной ипотекой в 2020 году», — говорит заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» по продажам Валерий Кочетков. Он считает, что значительный потенциал у нее есть только в том случае, если первоначальный платеж будет составлять от «0» и процентная ставка по программе уменьшится в два раза — для снижения ежемесячной долговой нагрузки заемщиков.

ЦБ вставит палки в колеса

Рост кредитования граждан с высоким уровнем долговой нагрузки вызывает опасения у Банка России. Как заявил ранее первый заместитель председателя Банка России Сергей Швецов, значительный рост спроса на первичном рынке жилья, обусловленный в том числе ростом субсидируемой ипотеки, привел к существенному повышению цен на недвижимость (в частности, цены на первичном рынке жилья в конце I квартала 2021 года превышали на 17,6% их уровень в том же квартале 2020-го). Это естественным образом ограничивает доступность жилья для населения и эффективность мер государственной поддержки.

Поэтому ЦБ уже принял решение об ужесточении правил выдачи ипотеки с первоначальным взносом менее 20% с 1 августа 2021 года. По оценкам «Инком-Недвижимости»,

70% всех жилищных кредитов проходят с минимальным первоначальным взносом в 15%, и лишь оставшиеся 30% клиентов готовы внести больше.

Аналитик «Циан.Ипотека» считает, что такой способ регулирования отрасли Банком России скорее приведет к меньшему проценту одобрения ипотек для заемщиков с небольшим первым взносом.

Партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая отмечает, что с большой вероятностью жилищные займы подорожают, так как банки переложат часть своих затрат на заемщиков. Аналитики Est-a-Tet подсчитали, что при сделках с минимальным взносом ставки повысятся на 0,2-0,3%.

Совладелец Группы «Родина» Владимир Щекин уверен, что ставки вырастут для всех заемщиков, и банки продолжат выдавать кредиты под низкий взнос покупателя.

«Если банки повысят ставки только для заемщиков с небольшим первоначальным взносом, то рискуют потерять значительную долю клиентов, потому что большинство сейчас вносят сравнительно маленькие суммы (15-20%)», — поясняет Щекин.

Конкуренция стимулирует банки и дальше снижать порог входа на рынок. К примеру, один из российских лидеров в сфере ипотечного кредитования выдает займы при первом взносе от 10%. С учетом роста цен — это вынужденная необходимость, говорит Кирюхина из «Циан.Ипотеки».

Под одну гребенку

ЦБ уже анонсировал новое регулирование в связи с ростом объема непрофильных активов на балансе банков, к числу которых относится и недвижимость. Как считают аналитики, даже если число проблемных ипотечных кредитов существенно увеличится (сейчас таковых около 4,5%, по данным ЦБ), это не станет источником весомых проблем для банков.

Как пояснили в ВТБ, качество кредитов в рамках госпрограмм всегда лучше, чем по кредитам, выданным по стандартным продуктам. В ВТБ за последние 2 года просроченная задолженность по ним почти в 5 раз ниже, чем по базовым ипотечным программам.

Кроме того, банки накопили достаточный буфер капитала для того, чтобы выдержать существенное ухудшение качества портфеля семейной ипотеки (портфель семейной ипотеки по банкам из топ-20 на начало июня составляет около 800 млрд руб.). Отзыв лицензий и существенная потеря капитала в результате массовых неплатежей по портфелю семейной ипотеки банкам не грозит, считает старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева.

В зоне риска по «иммобилизации» (тем самым непрофильным активам — прим. ред.) скорее корпоративные банки с большим количеством изъятых крупных залогов, нежели ипотечные, добавляет младший директор по банковским рейтингам Эксперт РА Екатерина Щурихина.

Ну а в случае, если на баланс банков начнут попадать сравнительно большие объемы проблемной жилой недвижимости, то на фоне высокого спроса и продолжающегося роста цен банки будут сразу реализовывать такие активы, в том числе и со скидками, поясняет Караваева.

«При этом одним из вариантов по улучшению структуры активов для банка может являться продажа с дисконтом части низкокачественного ипотечного портфеля коллекторам или банкам, обладающим большей экспертизой по реализации непрофильных активов», — говорит она.