Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Советы Бизнес - Юриста

Рассылка закрыта

При закрытии подписчики были переданы в рассылку "Литература для Бизнесмена" на которую и рекомендуем вам подписаться.

Вы можете найти рассылки сходной тематики в Каталоге рассылок.

←   Май 2011   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
Автор
Сиразетдинова Алиса

Статистика

376 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Совет Бизнес - Юриста 'Приватизация арендуемого помещения'


Добрый день, уважаемые читатели рассылки!

Часто к нам обращаются предприниматели за помощью в приобретении в собственность арендуемых у государства зданий (сооружений). Для того, чтобы верно рассчитать сумму вопроса  и вообще оценить целесообразность такой сделки, необходимо иметь базовое понимание процедуры приватизации арендуемых помещений.

Федеральным законом от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – ФЗ № 159) предусмотрен льготный порядок приватизации  арендуемой недвижимости для субъектов малого и среднего предпринимательства. Категории «субъект малого предпринимательства» и «субъект среднего предпринимательства» раскрываются в ст. 4 ФЗ от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». Вместе с тем существует ряд организаций, на не распространяются меры государственной поддержки, оказываемые субъектам малого и среднего предпринимательства.

В том случае, если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и арендует недвижимость, находящуюся в собственности субъекта РФ или муниципального образования, то он может рассчитывать на льготный порядок приватизации этого имущества при определенных условиях.

 Во-первых, арендуемое имущество должно находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу ФЗ № 159, то есть до 05.08.2008 г. При этом на момент вынесения решения о приватизации субъект малого или среднего предпринимательства должен быть арендатором по действующему договору аренды соответствующего недвижимого имущества (в том числе по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок). Если договор аренды, заключенный на срок более года, не прошел государственную регистрацию при его заключении, то этот факт не может служить основанием для отказа в преимущественном праве приватизации арендуемой недвижимости. Судебная практика (например, Постановление ФАС УО от 03.12.2009 № Ф09-8635/09-Сб)  исходит из того, что двухгодичный срок владения нужно исчислять с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора, а не с момента регистрации договора. Главное, чтобы на момент подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о выкупе имущества, договор аренды был зарегистрирован. Необходимо отметить, что в названный двухгодичный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о выкупе (например, к лицу, которому перешло право аренды в порядке перенайма). Однако на субарендаторов государственного или муниципального имущества положения ФЗ № 159 не распространяются.

Во-вторых, у арендатора должна отсутствовать задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества либо на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В-третьих, площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности. В случае если законодательными актами субъектов не определены предельные значения арендуемых помещений, то при определении максимальной площади приватизируемого недвижимого имущества применяется Постановление Правительства РФ от 18.12.2008 N 961 «О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества» (далее – Постановление Правительства РФ № 961). В соответствии с указанным Постановлением предельное значение площади помещений составляет 1000 м2. В-четвертых, арендуемое имущество не должно быть включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.  

На сегодняшний день ФЗ № 159 предусмотрено две процедуры приватизации недвижимого имущества – по инициативе органов государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления путем включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества  или по инициативе субъекта малого или среднего предпринимательства посредством подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Немаловажный вопрос – порядок оплаты приватизируемого недвижимого имущества. ФЗ № 159 предусмотрено два способа оплаты – единовременная или в рассрочку. При этом право выбора остается за арендатором. Для большинства субъектов малого и среднего предпринимательства не под силу выплатить сразу же полную стоимость выкупаемого недвижимого имущества. В связи с этим оплата в рассрочку является наиболее привлекательной для арендаторов. Согласно ФЗ № 159 срок рассрочки приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства государственного и муниципального имущества устанавливается законами субъектов РФ. Вместе с тем Постановлением Правительства РФ № 961   установлен предельный срок рассрочки оплаты приобретаемого арендованного имущества, равный трем годам. В случае оплаты выкупаемого недвижимого имущества в рассрочку, то на сумму выкупной цены начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Таким образом, приватизация арендуемого недвижимого имущества автоматически влечет приватизацию земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимости.

В заключении хотелось бы сказать, что  возможность приватизировать субъектами малого и среднего предпринимательства арендуемую ими недвижимость ограничена сроком до 1 июля 2013 года.   

Авторы: Исаева Анастасия, Сиразетдинова Алиса

копировать только при указании имени автора и ссылки на сайт www.cls-kazan.ru

 
В избранное