Согласно главы 27 НК РФ, налогом с продаж облагаются только операции по реализации физическим лицам (статья 349). Поэтому, если гашение производит юридическое лицо, то налог с продаж платить не надо. Если же это физическое лицо, то Вы должны начислить налог с продаж по ставке, определенной в Вашем региональном законе о введение налога с продаж.

По нашему мнению дополнительные расчеты необходимо предоставлять только по декларациям за
последние 3 года, так как согласно статьи 87 НК РФ «Налоговой проверкой могут быть охвачены только три календарных года деятельности налогоплательщика, плательщика сбора и налогового агента, непосредственно предшествовавшие году проведения проверки». Представление дополнительных расчетов по большим срокам просто не имеет смысла, так как Вы не сможете понести за это ответственность. Хотя сами декларации Вы обязаны хранить не менее 5 лет.

I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

1. Отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

2. Согласно статьи 655 ГК РФ передача в аренду здания или сооружения производится по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому арендодателем и арендатором. В передаточном документе (акте) фиксируется техническое и санитарное состояние арендуемого объекта, которое должно соответствовать условиям договора аренды.

3. При аренде зданий и сооружений следует обратить внимание на следующие особенности, предусмотренные ГК РФ:

• государственная регистрация права аренды (статья 651);

• передача арендатору во временное владение и пользование части земельного участка, занятой зданием (статья 652);

• письменное согласование размера арендной платы (статья 654).

4. В соответствии со статьей 26 Федерального закона от 21.07.97 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом в отношении договора аренды зданий и сооружений сделано исключение: регистрации подлежат и считаются заключенными с момента такой регистрации только те договоры, срок аренды по которым превышает один год. Соответственно не подлежат обязательной государственной регистрации договоры аренды зданий или сооружений, заключенные на срок менее года.

5. Сдача в аренду помещения регулируется пунктом 3 статьи 26 указанного Закона, согласно которому договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя (то есть обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение). Учитывая, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ, то есть государственной регистрации подлежит договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года.

6. Плата за государственную регистрацию договоров аренды зданий и сооружений вносится той стороной сделки, на которую в договоре возложена соответствующая обязанность. Возникшие расходы подлежат включению в себестоимость продукции (работ, услуг) при условии, что арендованное имущество используется арендатором для осуществления производственной деятельности.

7. Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости согласно статьи 165 ГК РФ влечет его недействительность.

II. УЧЕТ ОПЕРАЦИЙ ПО ОТРАЖЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Доходы и расходы предприятий делятся в соответствии с положениями по бухгалтерскому учету на две большие группы: доходы и расходы по обычным видам деятельности и прочие поступления и расходы. Каждое предприятие самостоятельно определяет, к какой группе будут относиться арендные платежи. Основанием для такой классификации в бухгалтерском учете должны служить положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" (ПБУ 9/99) и "Расходы организации" (ПБУ 10/99), утвержденные приказами Минфина России от 6.05.99 г. N 32н и 33н (с изменениями от 30.03.01 г).
При рассмотрении аренды как вида обычной деятельности организации целесообразно исходить из наличия лицензии. Так, у лизинговой компании основным (обычным) видом деятельности будет ее деятельность, связанная с инвестированием средств в основные средства, которые затем передаются в аренду (лизинг) другим организациям-лизингополучателям. Инвестиционные организации (риэлтерские компании) занимаются операциями по финансированию строительства объектов, купле-продаже жилого фонда, включая аренду помещений, которые отражаются ими для целей бухгалтерского учета как обычные виды деятельности. Специализация в области сдачи в аренду имущества может подтверждаться записями в учредительных документах и (или) фактическим постоянным осуществлением операций по сдаче в аренду имущества как одного из видов финансово-хозяйственной деятельности.
Организации, специализирующиеся на предоставлении в аренду своего имущества, должны рассматривать арендную плату как доход от обычных видов деятельности и учитывать ее в составе выручки от оказания услуг на счете 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка". По кредиту указанного субсчета собирается информация о величине арендной платы, причитающейся арендодателю в отчетном периоде. Расходы, связанные с ее получением, учитываются по дебету счета 90 "Продажи", субсчет 90-2 "Себестоимость продаж". На основе сопоставления дебетового оборота по субсчету 90-2 и кредитового оборота по субсчету 90-1 определяется финансовый результат (прибыль, убыток), который отражается на субсчете 90-9 "Прибыль/убыток от продаж" и по окончании месяца присоединяется к балансовой прибыли (счет 99 "Прибыли и убытки", субсчет "Прибыль (убыток) от обычных видов деятельности").
Организации, для которых сдача имущества в аренду является вспомогательным видом деятельности, самостоятельно решают вопрос о том, к какому виду доходов следует относить причитающуюся им арендную плату - к доходам от обычных видов деятельности или к операционным доходам.
Если величина арендной платы существенно влияет на общий финансовый результат деятельности арендодателя, то аренда зданий и сооружений должна рассматриваться как предмет деятельности с отнесением доходов к доходам от обычных видов деятельности и отражением их на счете 90 "Продажи". При этом существенной признается величина арендной платы, отношение которой к общей сумме всех доходов организации составляет не менее 5%.
Если арендная плата не превышает установленного порога существенности, арендодателю следует рассматривать аренду зданий и сооружений в качестве отдельной финансовой операции и включать получаемые доходы в состав операционных доходов с отражением на счете 91 "Прочие доходы и расходы". Суммы причитающейся арендной платы в данном случае накапливаются по кредиту субсчета 91-1 "Прочие доходы". Расходы, связанные с арендными сделками, отражаются по дебету субсчета 91-2 "Прочие расходы". Ежемесячно путем сопоставления дебетового оборота по субсчету 91-2 и кредитового оборота по субсчету 91-1 "Прочие доходы" определяется сальдо, которое отражается на субсчете 91-9 "Сальдо прочих доходов и расходов" и показывает конечный финансовый результат - прибыль или убыток.
Согласно ПБУ 9/99 "Доходы организации" доходы от предоставления имущества в аренду признаются в учете исходя из допущения временной определенности фактов хозяйственной деятельности при наличии следующих условий:
 

• арендодатель имеет право на получение арендной платы, вытекающее из договора аренды;

• сумма арендной платы может быть определена;

• имеется уверенность в том, что в результате начисления арендной платы произойдет увеличение экономических выгод арендодателя.

Если не выполняется хотя бы одно из этих условий, арендодатель принимает к учету не доходы, а кредиторскую задолженность.

Методология отражения операций по аренде зданий (помещений) или сооружений следующая:

Аренда является видом или предметом деятельности

Аренда является отдельной хозяйственной операцией

III. УЧЕТ ОПЕРАЦИЙ ПО ОТРАЖЕНИЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ У АРЕНДАТОРА

В связи с тем что эксплуатация арендатором арендованного имущества в соответствии со статьей 606 ГК РФ осуществляется на возмездной основе, у него возникают расходы по арендной плате, начисляемой в пользу арендодателя. Порядок принятия их к бухгалтерскому учету зависит от того, какую роль арендуемое имущество играет в деятельности арендатора.
При использовании указанных объектов в производственных целях арендная плата рассматривается как расход по обычному виду деятельности и учитывается на счетах 20 "Основное производство", 23 "Вспомогательные производства", 25 "Общепроизводственные расходы", 26 "Общехозяйственные расходы", 44 "Расходы на продажу".
Сумма НДС, относящегося к арендной плате, учитывается обособленно на счете 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям", субсчет "Налог на добавленную стоимость по работам и услугам". В момент погашения арендных обязательств на основании надлежащим образом оформленных документов (счета-фактуры, платежного поручения) сумма НДС списывается на уменьшение задолженности перед бюджетом.
Если арендованные основные средства используются арендатором для удовлетворения непроизводственных нужд, то расходы по арендной плате возмещаются за счет чистой прибыли, остающейся в распоряжении организации-арендатора. В данном случае начисление арендной платы отражается на счете 84 "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)", субсчет "Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток) прошлых лет" на основании утвержденной сметы использования чистой прибыли и оправдательных первичных документов. Сумма НДС по указанным расходам отражается отдельно на счете 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям", субсчет "Налог на добавленную стоимость по работам и услугам". При внесении арендной платы она возмещается за счет чистой прибыли арендатора.
Расходы по арендной плате принимаются арендатором к учету в сумме, равной величине кредиторской задолженности, независимо от намерения получить доходы. Согласно ПБУ 10/99 "Расходы организации" совокупность перечисленных ниже основных признаков дает арендатору право отнести арендную плату к категории расходов:
a) плата за аренду производится в соответствии с конкретным договором аренды, требованиями законодательных и нормативных актов, обычаями делового оборота;
b) сумма арендной платы может быть определена;
c) имеется уверенность в том, что в результате начисления арендной платы произойдет уменьшение экономических выгод арендатора.
Если не выполняется хотя бы одно из этих условий, арендатор должен принять к учету не расход, а дебиторскую задолженность.

Расчеты по арендной плате в учете организации-арендатора оформляются следующими бухгалтерскими записями:

Арендованное имущество используется в производственных целях

Арендованное имущество используется для удовлетворения непроизводственных нужд

Вопросы, связанные с коммунальными платежами при аренде нежилых помещений и капитальными вложениями в арендованное имущество, в данном ответе мы рассматривать не будем.

IV. ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

При заключении договора аренды федерального имущества с 1 января 2001 года необходимо учитывать особенности исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость, установленные частью второй Налогового кодекса Российской Федерации.
Согласно пункта 3 статьи 161 НК РФ при реализации с 1 января 2001 года на территории Российской Федерации услуг по предоставлению органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом арендаторы указанного имущества признаются налоговыми агентами, которые обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
При заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества сумма арендной платы должна включать сумму налога на добавленную стоимость, и арендаторы (налоговые агенты) должны исчислять НДС в соответствии с пунктом 4 ст. 164 НК РФ по ставке 16,67%. При удержании налога на добавленную стоимость налоговыми агентами (арендаторами) вычетам подлежат уплаченные арендатором суммы налога при условии, что при приобретении услуг по аренде он удержал и уплатил налог из доходов налогоплательщика (арендодателя).
Таким образом, с 1 января 2001 года по договорам аренды, заключенным с Комитетом по управлению городским имуществом, арендаторы (налоговые агенты) самостоятельно перечисляют налог на добавленную стоимость в отделения федерального казначейства по месту постановки арендатора на налоговый учет.
Выписываемый арендатором счет-фактура регистрируется в книге продаж в момент фактического перечисления арендной платы. В книге покупок счет-фактура регистрируется только в той части арендной платы, которая подлежит списанию в данном отчетном периоде на издержки производства и обращения или на уменьшение чистой прибыли.

Таким образом, кроме необходимости перечисления НДС отдельным платежным поручением и составлением счет-фактуры (с занесением в книгу покупок) в одном экземпляре, подписанную главным бухгалтером и директором, никаких других особенностей отражения НДС нет.
В дополнении хочется привести одно интересное судебное решение, которое необычно трактует необходимость перечислять НДС.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 29 мая 2001 года Дело N А05-10220/00-721/20

[Суд обоснованно сделал вывод, что в налоговом законодательстве отсутствуют нормы, обязывающие налогоплательщика-арендатора платить НДС в бюджет при аренде государственного и муниципального имущества]
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Закордонской Е.П., судей Ветошкиной О.В., Хохлова Д.В., рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по городу Архангельску на решение от 08.02.2001 (судьи Калашникова В.А., Пигурнова Н.И., Сметанин К.А.) и постановление апелляционной инстанции от 29.03.2001 (судьи Сумарокова Т.Я., Бекарова Е.И.. Шашков А.Х.) Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-10220/00-721/20, установил:

ООО "НТСИ" обратилось в арбитражный суд с иском к Инспекции МНС РФ по городу Архангельску о признании недействительным постановления Инспекции от 24.11.2000 N 01/1-23-19/4801 в части, а именно: п.1.1 по штрафа 499 руб. по налогу на прибыль, п.1.3 полностью, п.п. "б" п.2.1 по начислении налога на прибыль в сумме 2496 руб., НДС в сумме 40976 руб., п.п. "в" п.2.1 по начислении пеней по налогу на прибыль в сумме 508 руб., по НДС в сумме 20254 руб.

Решением суда от 08.02.2001 исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 29.03.2001 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ее податель просит отменить принятые судебные акты, считая их неправомерными, поскольку судом неправильно применены нормы материального права.

Истец и ответчик о времени и месте слушания дела извещены, однако в судебное заседание не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого решения и постановления проверена кассационной инстанцией.

Из материалов дела следует, что налоговая инспекция провела выездную проверку ООО "НТСИ" за период с 17.12.97 по 01.07.2000. По результатам проверки составлен акт от 24.11.2000 и вынесено решение от 24.11.2000 N 01/1-23-19/4801 о привлечении налогоплательщика к ответственности по пункту 1 статьи 122, пункту 3 статьи 120, пункту 1 статьи 126 Налогового кодекса Российской Федерации и доначислении налога на прибыль и НДС, а также пеней начисленные на эти суммы.

По налогу на добавленную стоимость из акта проверки следует, что ООО "НТСИ" в проверяемый период по договору аренды от 08.02.94 с Комитетом по управлению госимуществом арендовало помещения Архангельского гарнизонного Дома офицеров площадью 263 кв.м. При этом по условиям договора арендная плата уплачивалась непосредственно балансодержателю - Дому офицеров. После внесения изменений дополнительным соглашением от 20.12.99 в условия договора арендная плата перечислялась в федеральный бюджет.

Налоговая инспекция за период с 1 квартала 1998 по 2 квартал 2000 года начислила НДС с арендной платы в сумме 40976 рублей, а также пени и штраф.

При разрешении данного спора судом первой и апелляционной инстанции сделан правильный вывод, что Письмо Минфина РФ и ГНС РФ от 08.12.93 не регулирует налоговые правоотношения и не содержит указаний о порядке и условиях уплаты НДС в бюджет в случае аренды имущества у Комитета по управлению госимуществом.

Суд обоснованно сделал вывод, что в налоговом законодательстве отсутствуют нормы, обязывающие налогоплательщика-арендатора платить НДС в бюджет при аренде государственного и муниципального имущества.

При таких обстоятельствах судом первой и апелляционной инстанции нормы материального и процессуального права применены правильно, доводы кассационной жалобы несостоятельны, оснований для удовлетворения жалобы нет.

Руководствуясь статьей 174, пунктом 1 статьи 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:

Решение от 08.02.2001 и постановление апелляционной инстанции от 29.03.2001 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-10220/00-721/20 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий
Е.П.Закордонская

Судьи
О.В.Ветошкина
Д.В.Хохлов