ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ "БиНО"

Рассылка "Силовые ведомства: финансово-хозяйственная деятельность"

Перейти на сайт Издательского дома "БиНО"

Здравствуйте, уважаемые читатели!

Этот выпуск содержит статью из журнала "БиНО: Силовые ведомства" № 9/2008

Смотрите в конце выпуска:

– Анонс содержания журнала "БиНО: Силовые ведомства" № 9/2008;

– Информацию о подписке на наши издания;

– Информацию о семинарах по бюджетному учету.

Государственная регистрация аренды: проблемы возвращаются

М.С. Мухин, эксперт-консультант по налогообложению и правовым вопросам (г. Санкт-Петербург)

Вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как правило, представляют интерес для специалистов в области гражданского законодательства. Для бухгалтеров, участников налоговых правоотношений эта тема носит, если можно так выразиться, факультативный характер.

Тем не менее многими еще не забыто, как несколько лет назад налоговые органы и Минфин России в весьма категорической форме настаивали на том, что обязательным условием учета арендной платы в составе расходов, учитываемых при налогообложении прибыли (или, как тогда говорили, в составе себестоимости товаров, работ, услуг), является государственная регистрация соответствующего договора аренды. На это указывали, в частности, МНС России в письме от 19 апреля 2000 г. № 02-3-09/88 и Минфин России в письмах от 28 апреля 2000 г. № 04-02-05/1, от 2 февраля 2000 г. № 04-02-05/2 и многих других.

Позднее налоговое ведомство несколько смягчило свою позицию, указав в письме от 10 июля 2000 г. № 02-5-11/243, что приведенное выше письмо не применяется "в части обязательной регистрации договоров аренды помещений вне зависимости от сроков, на которые они заключены". Тем самым МНС России отреагировало на информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", в котором указывалось следующее:

"Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Тем не менее об окончательном отказе налоговых органов от попытки увязать налоговые последствия арендной платы с государственной регистрацией договоров аренды речь еще не шла – ими признавалась лишь возможность учета арендной платы по договорам аренды, не подлежащим государственной регистрации (заключенным на срок не менее одного года).

Острота проблемы заметно снизилась после того, как налогоплательщикам в ходе многочисленных судебных разбирательств удалось доказать полную несостоятельность точки зрения налоговых органов и Минфина России. Выдержки из соответствующих судебных актов неоднократно цитировались на семинарах и в публикациях, посвященных вопросам государственной регистрации договоров.

Однако в последнее время налоговые органы вновь усилили внимание к договорам аренды недвижимого имущества с точки зрения соблюдения их сторонами требования о государственной регистрации таких сделок. Если быть более точным, внимание налоговых органов распространяется исключительно на арендаторов, поскольку автору ни разу не приходилось встречать ситуацию, когда налоговый орган счел бы излишне уплаченным налог, внесенный арендодателем с сумм арендной платы, под предлогом отсутствия у договора аренды государственной регистрации. Следуя своей излюбленной манере, Минфин России и налоговые органы исследуют данный вопрос лишь с точки зрения обоснованности расходов, скромно умалчивая о том, насколько обоснованы доходы.

О неизменности точки зрения государственных органов можно судить, прежде всего, по многочисленным письмам и разъяснениям на этот счет. Так, Минфин России на протяжении последних трех лет регулярно информировал налогоплательщиков о невозможности учета для целей налогообложения прибыли сумм арендной платы, если договор аренды не прошел государственную регистрацию. Об этом говорится в письмах Минфина России от 5 августа 2005 г. № 03-03-04/4/34, от 1 ноября 2005 г. № 03-03-04/1/325, от 30 декабря 2005 г. № 03-03-04/1/471, от 17 февраля 2006 г. № 03-03-04/3/3, от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172, от 25 мая 2007 г. № 03-03-06/2/96, от 6 марта 2008 г. № 03-03-06/1/152, от 29 апреля 2008 г. № 03-03-06/1/298 и многих других.

Ключевым моментом в позиции Минфина России можно считать следующие тезисы. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно пункту 1 статьи 252 Налогового кодекса РФ полученные доходы налогоплательщик может уменьшить на сумму документально подтвержденных затрат, под которыми понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.

Установленный пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" порядок оформления первичных учетных документов, как считает Минфин России, предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров. Таким образом, по мнению Минфина России, расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций как не соответствующие условиям, установленным пунктом 1 статьи 252 НК РФ.

Совершенно очевидно, что специалисты Минфина России делают акцент на формальном требовании к первичным документам, подтверждающим понесенные налогоплательщиком расходы. На это же указывает и ФНС России в письме от 13 июля 2005 г. № 02-1-07/66, в котором налоговое ведомство весьма оригинально мотивирует свой отказ следовать сложившейся судебно-арбитражной практике по вопросу государственной регистрации договоров аренды с точки зрения исчисления налога на прибыль:

"Что касается судебной практики и позиции МНС России, сформированной по применению законодательства о налоге на прибыль, действовавшего до вступления в силу главы 25 Кодекса, то она не может быть напрямую применена в условиях регулирования порядка исчисления налога на прибыль в настоящее время. Это в первую очередь связано с тем, что ранее отсутствовала предусмотренная статьей 252 Кодекса норма о необходимости для учета затрат в составе расходов при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль документального подтверждения расходов в соответствии с действующим законодательством".

Позицию Минфина России и ФНС России трудно расценивать иначе как сознательное лукавство.

Пункт 2 статьи 9 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" не содержит никаких упоминаний о том, что порядок оформления первичных учетных документов "предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами договоров". В соответствии с подпунктом "г" данного пункта в первичных учетных документах должно быть указано содержание хозяйственной операции. Оговорка о том, что данная операция якобы определяется условиями заключенных между сторонами договоров, в норме закона отсутствует, а упоминание о ней представляет собой элементарную подтасовку. Попытка привязать понятие "хозяйственная операция" к понятию "договор" вообще является, мягко говоря, не слишком удачной. Договор в силу статьи 154 ГК РФ предполагает выражение согласованной воли двух или более сторон, тогда как хозяйственная операция вполне может осуществляться по воле одного лица (например, списание материалов).

Что касается ссылки ФНС России на отсутствие в законодательстве, действовавшем до вступления в силу главы 25 НК РФ, "нормы о необходимости для учета затрат в составе расходов при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль документального подтверждения расходов", то она просто поражает своей циничностью. Специалисты налогового ведомства не могут не знать о том, что едва ли не каждый акт налоговой проверки, составленный в условиях действия Закона РФ от 27 декабря 1991 г. № 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций", содержал в себе претензии к оформлению первичных учетных документов, основанные на положениях Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (до принятия последнего – на нормативных актах Минфина России). При этом ссылки на то, что данные нормативные акты регулируют вопросы бухгалтерского учета, а не налогообложения, отклонялись налоговыми органами со ссылками на отсутствие законодательного разделения бухгалтерского и налогового учета.

Кроме того, утверждение ФНС России об отсутствии в ранее действовавшем законодательстве о налоге на прибыль нормы, устанавливавшей необходимость документального подтверждения расходов, попросту не соответствует действительности. В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона РФ от 27 декабря 1991 г. № 2116-1 "О налоге на прибыль предприятий и организаций" сумма налога на прибыль определялась налогоплательщиком на основании бухгалтерского учета и отчетности. Именно на этом основании требования к оформлению первичных учетных документов, предусмотренные нормативными правовыми актами в сфере бухгалтерского учета, применялись и при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль.

Что касается упований ФНС России на то, что судебно-арбитражная практика, сформированная в условиях действия главы 25 НК РФ, будет радикально отличаться от прежней, то сбыться этим надеждам оказалось не суждено. Наиболее показательным в этом смысле является определение Высшего арбитражного суда РФ от 14 августа 2007 г. № 9982/07, в котором отмечено:

"Налоговой инспекцией по результатам выездной проверки из данных о начислении налога на прибыль исключены расходы общества по аренде производственных помещений, поскольку договоры аренды не прошли государственную регистрацию. Суды пришли к выводу, что отнесение на затраты фактически понесенных расходов по арендной плате не может быть поставлено в зависимость от наличия или отсутствия государственной регистрации договора аренды.

Такая позиция соответствует положениям статей 252 и 264 Налогового кодекса Российской Федерации".

Аналогичная точка зрения изложена в определении Высшего арбитражного суда РФ от 15 октября 2007 г. № 12342/07:

"Суды не согласились с доводом налогового органа о неправомерности включения арендных платежей в расходы ввиду отсутствия государственной регистрации договоров аренды и обоснованно пришли к выводу об обоснованном включении обществом сумм арендных платежей в прочие расходы при исчислении налога на прибыль на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку налоговым законодательством учет арендных платежей в расходах не связывается с наличием государственной регистрации".

В том же русле действуют и другие арбитражные суды, что подтверждается постановлениями Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 ноября 2007 г. № КА-А40/11852-07 и от 21 января 2008 г. № КА-А40/10158-07, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 февраля 2008 г. № А56-30518/2006, от 7 марта 2008 г. № А56-19124/2007 и от 23 мая 2008 г. № А42-3954/2007.

Важнейшая правовая оценка института государственной регистрации договора аренды дана Конституционным судом РФ в определении от 5 июля 2001 г. № 154-О, в котором отмечается:

"…Государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов…

При том что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту…"

В связи с этим заслуживает сожаления то обстоятельство, что Минфин России и ФНС России, взявшись за обсуждение вопросов, выходящих за пределы своей компетенции, не нашли времени (или не обнаружили желания) ознакомиться с правовой позицией Конституционного суда РФ, столь четко указывающей на недопустимость формального подхода к государственной регистрации договоров аренды. Впрочем, даже после принятия приведенных выше определений Высшего арбитражного суда РФ эти ведомства не сочли нужным пересмотреть свою позицию, на что указывает содержание писем Минфина России, изданных в 2008 г.

Изложенное позволяет сделать в целом достаточно оптимистический вывод. Несмотря на то что Минфин России и налоговые органы предприняли попытку реанимировать тему увязывания налоговой базы по налогу на прибыль с государственной регистрацией договоров аренды, арбитражные суды подтвердили неизменность своего взгляда на этот вопрос. В связи с этим "налогово-арендная кампания" обречена на очередной провал.

Анонс содержания журнала
"БиНО: Силовые ведомства" № 9/2008

Передача имущества: аренда, наем, безвозмездное пользование

Актуальные вопросы арендных отношений

Государственная регистрация аренды: проблемы возвращаются

НДС при аренде государственного или муниципального имущества: новый подход в судебной практике

Аренда имущества и земли: вопросы арендаторов

Бюджетный учет арендной платы

Налог на прибыль с арендной платы, зачисляемой в бюджет

Учет и налогообложение коммунальных расходов

Освобождение от НДС услуг по предоставлению жилья в общежитиях

Заполнение бюджетными учреждениями платежных поручений на перечисление средств в бюджет

Квалификация объектов розничной торговли для целей исчисления ЕНВД

"БиНО: БЭС" – шпаргалка для бухгалтера

Головоломка "Судоку"

Подписка на наши издания

Подписка на почте

Оформить подписку можно в любом почтовом отделении, воспользовавшись одним из подписных каталогов.
С подписными индексами на наши издания можно ознакомиться на сайте: http://bino.ru/subscription/standart

Подписка в Издательском доме

Удобный и быстрый способ подписки – в отделе подписки нашего Издательского дома. Подписавшись в любом месяце на текущий год, вы получите все номера начиная с 1-го.
С ценами на наши издания можно ознакомиться на сайте: http://bino.ru/subscription/redaction

Альтернативная подписка

Оформить подписку в регионах можно у наших представителей. Здесь так же, как и в Издательском доме, подписавшись в любом месяце на текущий год, вы получите все номера начиная с 1-го.
Каталог наших региональных представителей и их координаты смотрите на сайте: http://bino.ru/subscription/alter

Семинары по бюджетному учету

НОУ "ИПС" при информационной поддержке Издательского дома "БиНО" проводит семинары на тему: "Финансово-хозяйственная деятельность бюджетного учреждения: организация, планирование, учет и контроль. Реформирование бюджетной системы в Российской Федерации".

Приглашаем руководителей, специалистов бухгалтерской, контрольно-ревизионной и планово-экономической служб бюджетных учреждений всех направлений деятельности, а также начальников финансово-экономических служб силовых ведомств. В ходе семинара Вы получите информацию о последних изменениях в бюджетном и налоговом законодательстве, касающихся бюджетных организаций, подробные комментарии и разъяснения положений инструкции по бюджетному учету, сможете обсудить проблемы финансово-хозяйственной деятельности со специалистами министерств и ведомств бюджетной сферы.

Информацию о ближайших семинарах можно получить на нашем сайте
http://bino.ru/seminar

Библиотека "БиНО"

В Издательском доме "БиНО" можно заказать комплект подписки за первое полугодие 2008 г. и за 2007 г. Стоимость комплекта (6 журналов, 6 сборников документов и 2 сборника документов на CD) за первое полугодие 2008 г. составляет 5 196 руб., а за 2007 г. (12 журналов и 12 сборников документов) – 5 665 руб. Информация в журналах не потеряла своей актуальности!

Наши электронные рассылки: