Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay

Сам себе адвокат!

Подписаться Бесплатная «Серебряная» новостная рассылка . Подписчиков 345 RSS
←   Февраль 2016   →
 1
 2
 3
 4
 5
 6
 7
 8
 9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29


За последние 60 дней ни разу не выходила


Сайт рассылки: http://www.легист.рф/
Открыта: 07-12-2010

Автор
Кочнев

Статистика

345 подписчиков
0 за неделю
←   Все выпуски   →

Сам себе адвокат!: Какие минусы в ипотеке.
НА САЙТ    
ЛЕГИСТ.РФ
Главная            Услуги           О нас            Документы           Контакты
Здравствуйте!
Статья: Какие минусы в ипотеке.

    Заключая договор об ипотеке в обеспечение исполнения обязательств, немногие задумываются о том, что договор может оказаться "нерабочим", то есть не выполняющим свои обеспечительные функции. Поговорим о минусах договора ипотеки и рисках, возникающих с его заключением.

    1. Существует риск отказа судом в обращении взыскания на жилое помещение, являющееся единственным жильем для залогодателя и выступающего предметом залога по договору об ипотеке, заключенному в обеспечение обязательств третьего лица по кредиту, предоставленному на цели, не связанные с приобретением или строительством жилья.
    Как указал Конституционный Суд РФ в своем Определении от 17.01.2012 N 13-О-О, запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, установленный абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке") не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру - при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
    Из совокупности норм статей 3, 4, 50, 78 ФЗ "Об ипотеке" следует риск невозможности обращения взыскания за заложенное жилье по договору об ипотеке, заключенному в обеспечение обязательств по кредиту, предоставленному на цели, не связанные с приобретением или ремонтом жилья, если указанное жилье окажется единственным пригодным для проживания помещением для залогодателя и его семьи.
    Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 11.09.2015 по делу N 33-5043/2015.

    2. Если относительно стоимости заложенного жилья допущенное нарушение обязательств является незначительным, суд может и отказать в обращении взыскания на заложенное имущество.
    Согласно п. 1 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке" в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 ФЗ "Об ипотеке".
    Исходя из оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, установленных п. 1 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке", обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
    Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
    - сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
    - период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
    Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания (п. 2 ст. 54.1 ФЗ "Об ипотеке").
    На деле оказывается, что указанные нормы действительно применяются судами при рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилье.
    Апелляционное определение Самарского областного суда от 26.05.2015 по делу N 33-5552/2015.

    3. Риск отказа залогодателя регистрировать договор ипотеки.
    В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Согласно п. 2 указанной статьи договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
    В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация ипотеки проводится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.
    Из изложенной нормы следует, что при регистрации договора залога необходимо участие залогодателя. В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
    Следует отметить, что при ипотеке в силу договора такая ситуация не редка. Подписав договор, залогодатель, уклоняясь от регистрации договора в Управлении Росреестра, тем самым пытается обеспечить его ничтожность.
    Апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2014 по делу N 33-45641.

    4. Договор ипотеки, заключенный в обеспечение обязательств по кредиту, предоставленному на покупку жилья, может в конечном счете и не обеспечить в полном объеме удовлетворение требований кредитора, но в силу п. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке" обязательства заемщика могут оказаться прекращенными.
    Согласно п. 5 ст. 61 ФЗ "Об ипотеке" если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю - физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком - физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика - физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. Когда эта норма начинает фактически применяться, кредиторы пытаются найти обстоятельства, мешающие реализации положений данной нормы. Но не находят таковых.
    Апелляционное определение Омского областного суда от 10.12.2014 по делу N 33-8040/2014.


Статья: "Какие минусы в ипотеке"
+79172590130 k_kochnev@list.ru
 

Читайте нас в: ВКонтакте

Вы получаете данное письмо, потому что подписаны на рассылку на сайте легист.рф
 
В избранное