Согласно Гражданскому Кодексу Российской Федерации акт дарения является абсолютно безвозмездным (ст. 572). В материальном плане получатель квартиры ничего не должен дарителю. Но в договоре могут быть указаны некоторые условия, согласно которым бывший владелец недвижимости имеет полное право проживать в ней до конца своей жизни — дарственная с правом пожизненного проживания дарителя. Подобная сделка имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон и практикуется как между родственниками, так и между людьми, никак не связанными родственными узами. Для ее осуществления на законных основаниях необходимо пройти ряд процедур с оформлением и регистрацией договора.

Какими актами регламентируется право пожизненного проживания

В законодательстве нет отдельного понятия «дарение с правом пожизненного проживания». Такая сделка регламентируется по общим правилам. То есть главным актом является 572 статья Гражданского кодекса. В ней говорится о правилах сделки, о том, что она является безвозмездной и может содержать в договоре специальные пункты. В этой статье не запрещается наличие дополнительных пунктов.

Также регламентируются подобные сделки другими статьями гражданского кодекса. Применяются они в зависимости от содержания договора.

Например, статья 209 регламентирует, как именно одаряемый может распоряжаться жильем. А в статье 575 определен круг лиц, который не может выступать в качестве получателя дара.

Главным же законом остается статья 572 ГК. В ней раскрыты все основные принципы таких сделок.

Что такое дарственная с правом пожизненного проживания

Договор дарения представляет собой разновидность сделки по отчуждению имущества, при которой оно передаётся безвозмездно. При этом одаряемый не будет иметь никаких материальных обязательств перед дарителем, в противном случае договор будет иметь иную природу и будет именоваться меной или куплей-продажей.

Однако некоторые ограничения всё же могут быть использованы. Закон разрешает дарить квартиру при условии пожизненного проживания в ней предыдущего собственника. Такая оговорка может стать удобным выходом при желании передать право собственности при жизни, но при наличии опасений за собственное право проживания.

Суть в том, что при отсутствии данной оговорки, даже в случае, если даритель будет зарегистрирован в квартире, новый собственник сможет выписать его (в судебном порядке), так как будет обладать полным правом собственности, а право пожизненного проживания защитит от подобных ситуаций.

Право пожизненного проживания, указанное в договоре дарения, даёт бывшему собственнику возможность проживать в переданном объекте недвижимости, однако такое лицо больше не сможет распоряжаться имуществом и влиять на его дальнейшую судьбу. То есть любые аспекты права собственности у лица исчезают, остаётся лишь частичное право пользования.

Если есть иной выбор, то любой юрист посоветует отказаться от данной формы дарственной, поскольку она крайне плохо защищает права дарителя. Да, действительно, в течение всей жизни даритель вправе проживать в подаренной квартире. Но само одариваемое лицо вправе поступать с этой недвижимостью, как ему будет угодно: продать, подарить, завещать.

Согласно ст. 572 ГК РФ, дарение – безвозмездная сделка. Именно поэтому не существует по ней механизма возврата, если процедура была совершена в полном соответствии с нормами законодательства. Нельзя передумать и потребовать квартиру обратно, если одаренное лицо не захочет этого.

Обычно такую дарственную составляют люди, желающие оставить свое жилье родственникам, чтобы избежать длительного и дорогостоящего переоформления права собственности другими способами. Ведь даже по условиям завещания или по закону, квартира умершего станет собственностью наследников не ранее, чем через полгода после даты смерти.

Кто имеет право на пожизненное проживание

Возможность жить в подаренном объекте имеет только непосредственно даритель. Если до момента передачи в дар там были прописанные или проживающие, они не могут наделяться подобной привилегией.

Даритель в любом случае должен являться собственником, а если таковых несколько, остальные обязаны дать согласие на передачу квартиры.

Выгода дарителя

Человек, который подарил свою квартиру, указав в договоре определенные неимущественные условия, получает пожизненное право оставаться на ее территории и пользоваться по своему усмотрению в жилищно-бытовом плане. Это выручает людей, которые имеют невысокий доход (например, только пенсию).

Передав квартиру в собственность иному лицу, даритель освобождается от обязанности платить коммунальные платежи, так как уже не является владельцем данной недвижимости.

После заключения сделки, даритель остается жить в подаренной квартире и имеет полное право сохранить свою регистрацию (прописку). Это зафиксировано в Гражданском Кодексе РФ, в статье 558, и актуально на 2019 год.

Заключая договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя, текущий владелец квартиры может указать некоторый объем условий, помимо пожизненного проживания. Например, предусмотреть право проживания на территории квартиры третьих лиц (супруга или родственника дарителя). Также можно заранее прописать обязательство со стороны одаряемого своевременно производить ремонт квартиры (на случай, если прорвало трубу или нужно заменить раковину и т. д.).

Согласно статье 450 Гражданского Кодекса, даритель имеет полное право отсудить квартиру обратно, если условия договора не выполняются новым владельцем квартиры.

Итак, к плюсам для дарителя можно отнести следующее:

• право на пожизненное проживание в подаренной квартире;
• право на проживание в помещении абсолютно бесплатно;
• сохранение прописки;
• возможность внести в договор ряд неимущественных условий;
• возможность обжаловать сделку в суде (при нарушении другой стороны условий договора).

Но есть и недостатки в этой сделке:

1. Даритель не может рассчитывать на какие-либо материальные вознаграждения или подарки за передачу квартиры во владение иному лицу. Такие вещи договор не предусматривает, а значит, не обязывает одариваемого. Если новый владелец пожелает как-то отблагодарить, то может делать это исключительно из личного побуждения. Устные предварительные договоренности законными не будут считаться.
2. Новый владелец квартиры имеет абсолютное право распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Например, продать ее или передарить третьему лицу.

Выгода для одариваемого лица

Главная выгода для человека, кому дарится квартира, — это получение недвижимости бесплатно.

Кроме вышесказанного, плюсы для одариваемого лица выражаются в следующем:

1. Лицо, получившее квартиру по дарственной, может распоряжаться ею по своему усмотрению совершенно свободно, то есть продавать, дарить третьему лицу, сдавать в аренду.
2. На право владения квартирой не могут претендовать родственники со стороны дарителя (супруги, дети и т. д.). Подаренная квартира уже не является ни совместным супружеским имуществом, ни объектом наследства.
3. Новый владелец квартиры является единственным лицом, имеющим право распоряжаться квартирой. В случае развода, супруги не делят недвижимость, которая была дана по дарственной.
4. Одариваемому лицу не вменяется в обязанность ухаживать за дарителем или обеспечивать его пожизненно.

Если сделка совершается между родственниками, плюсом также является отсутствие налога на прибыль, выраженную получением недвижимости. Если договор заключается между сторонами, не имеющими родственных уз, налог является обязательным.

Из минусов от сделки для одариваемого лица можно отметить следующие моменты:

1. Новый владелец квартиры не имеет права выселить дарителя из подаренной жилплощади.
2. Несмотря на то, что одариваемое лицо получает полное право распоряжаться недвижимостью, продажа или сдача в аренду жилплощади может оказаться проблематичной. Мало кто захочет покупать или арендовать помещение, в котором проживает посторонний человек (даритель) на постоянной основе.

Также одариваемое лицо обязано соблюдать тот порядок пользования жилплощадью, который обозначен в договоре дарения.

Куда обратиться для оформления дарения

Для заключения договора дарения можно обратиться к нотариусу или юристу. В этом случае необходимо будет заплатить за его услуги по тарифу, указанному в компании. Расценки могут сильно отличаться. Обычно, стоимость оформления не превышает 1000 рублей.

Также не запрещено использовать рукописный вариант. Никаких специальных требований нет. Главное, чтобы документ содержал всю необходимую информацию, все данные должны быть верными.

Каков порядок действий

Договор дарения с обременением пожизненного проживания оформляется в присутствии обеих сторон и с полного их согласия с условиями договора.

Далее договор обязательно фиксируется путем его государственно регистрации, согласно действующему Гражданскому Кодексу РФ (статья 574).
Оформление дарственной проходит следующие этапы:

1. Подготовка пакета документов.
2. Составление соглашения о передачи недвижимости от дарителя к одариваемому лицу.
3. Регистрация уже оформленного договора в Росреестре.
4. Получение свидетельства, подтверждающего права нового владельца квартиры.

На этапе подготовки документов необходимо убедиться, что даритель является единственным владельцем квартиры. Если имеются совладельцы, то дарственная с пожизненным проживанием дарителя может быть заключена только на ту часть квартиры, которой даритель обладает по праву. В противном случае понадобится письменное, заверенное у нотариуса согласие совладельцев о том, что они не возражают против совершаемой сделки.

Какие документы нужны

В перечень документов, которые понадобятся для оформления договора дарения входит следующее:

1. Удостоверение личности от каждой стороны (паспорт, ИНН, пенсионный и т. д.).
2. Заполненный образец непосредственно самого договора (3 экземпляра).
3. Взятая в БТИ справка с инвентаризационной стоимостью данной недвижимости.
4. Справка о количестве зарегистрированных на жилплощади лиц.
5. Паспорт квартиры (кадастровый).
6. Заверенное нотариусом согласие совладельцев (если таковые имеются).
7. Свидетельство, в котором подтверждаются права собственности на квартиру, а также сопроводительный пакет документов к нему, состоящий из квитанции уплаты госпошлины (по случаю регистрации) и заявления от обеих сторон.

Если квартира — совместно нажитое имущество в браке, то обязательно подается нотариально заверенное согласие супруга. Иначе даритель имеет право передавать в дар лишь свою долю квартиры.

Если одну из сторон (или обе стороны) представляет доверенное лицо, необходимы также и его удостоверяющие личность документы, а также свидетельство, согласно которому посреднику были переданы полномочия.

Пункты и сведения в договоре

Стандартного образца, где была бы указана в заголовке формулировка «дарственная с обременением» или «дарственная с правом пожизненного проживания дарителя», в законодательстве нет. В данном случае заключается один из трех возможных вариантов договоров:

1. Стандартная дарственная, не содержащая никаких условий. Дар переходит к дарителю, и на этом отношение дарителя к жилью утрачивается, включая право на регистрацию.
2. Договор пожизненной ренты – стандартный документ, дающий плательщику за ренту право получить после смерти владельца квартиры право собственности на нее.
3. Договор пожизненного содержания с иждивением – это и есть случай дарственной с правом проживания, так как проживающее в квартире лицо, находящееся на содержании у владельца, является иждивенцем по стандартному определению.

Какую бы форму ни выбрали стороны для совершения сделки, в документе обязательно должны быть указаны следующие данные:

1. Название документа и его регистрационный номер.
2. Место, где совершилось подписание документа. Это может быть и иной город, если одариваемое лицо проживает там.
3. Обозначение, которым далее по тексту именуются стороны.
4. Контактные данные сторон: телефоны, адреса, электронная почта и т.д.
5. Паспортные данные сторон.
6. Условия дарения, каждое из которых должно ссылаться на соответствующую норму ГК РФ.
7. Стороны вправе указать срок выполнения договора.
8. Права и обязанности сторон, а также санкции за их нарушение.
9. Дата, когда право собственности на квартиру переходит к одариваемому лицу.
10. Основания, при которых сделка может быть расторгнута.
11. Порядок разрешения споров (переговоры, судебный).
12. Форс-мажор.
13. Прочие условия.

После того, как все моменты договора согласованы, стороны могут отправляться к нотариусу для заверения.

Очевидно, что сформулировать полный текст договора в каждом случае довольно сложно. Для этого лучше привлечь опытного юриста. Примерный образец можно скачать тут, а еще просмотреть среди образцов в нотариальной конторе.

В обязательном порядке прописывается пункт, где даритель соглашается с фактом своего решения подарить имущество и что он находится в здравом уме.

Когда речь идет о подписании договора дарения с условием пожизненного проживания дарителя в этой квартире, прописывается отдельный пункт, который, кроме самого этого факта, может содержать и ряд неимущественных условий.

Образец договора дарения с правом пожизненного проживания дарителя

Права и обязанности дарителя

В составе основного документа можно прописать много дополнительных условий, особенно, когда речь идет о просторной жилплощади. Например, даритель может оговорить, что в дальнейшем будет проживать в определенной комнате, но не утратит право пользоваться всем имуществом в квартире.

В течение всего времени с момента подписания дарственной даритель будет зарегистрирован в подаренной квартире или частном доме. Снять его с регистрации кроме его самого по собственному желанию никто не вправе.

По условиям стандартной дарственной с правом пожизненного проживания даритель обладает следующими полномочиями:

1. Согласно СК РФ, если даритель нетрудоспособное лицо, то в обязанность трудоспособных родственников входит его содержание, даже если родство не первой очереди, а более дальнее.
2. Избежать множества проблем позволит оформление дарственной не на все жилье, а на его часть, закрепив владение оставшимися квадратными метрами за собой. Оставшаяся часть жилья может перейти одариваемому лицу по условиям завещания.
3. Если у дарителя нет никакого иного жилья, то его право проживать в подаренной квартире, безусловно.
4. Даритель имеет право проживать в данной квартире вместе с членами семьи, но это обязательно должно быть отражено в тексте дарственной. Следует указать число лиц, срок их проживания, дополнительные условия.
5. В тексте дарственной должен быть особый пункт, в котором должно быть указано, что проживание дарителя в течение всей жизни должно быть бесплатным. Даритель только может потребовать оплаты коммунальных услуг, так как эти расходы входят в состав расходов на содержание имущества, его поддержание в надлежащем состоянии.
6. Дарственная может быть безвозмездной, или возмездной. Во втором случае в течение жизни дарителя или некоего иного оговоренного срока одариваемый будет выплачивать ренту в установленном размере, либо нести расходы на содержание дарителя.
7. У дарителя оставляется безусловное право расторгнуть сделку тогда, когда одариваемое лицо чинит препятствия к проживанию дарителя в подаренной квартире.

Во избежание возможных споров из-за формулировок крайне важно очень четко излагать свои мысли и желания. Если даритель намерен не только владеть и пользоваться квартирой, но и жить в ней, то так и следует оговорить: с правом пожизненного проживания.

Если же в дарственной указано, что даритель оставляет за собой право пользоваться квартирой без постоянного проживания в ней, то это сохраняет за ним не только права владельца, но и обязанности. Так, например, если по вине одариваемого квартира понесет ущерб, то даритель вправе требовать компенсации по его устранению (ст. 12 ГК РФ). Если по вине одаренного лица в квартире произойдет пожар, затопление, то даритель вправе требовать ремонта за счет одариваемого, а также компенсации затрат на ремонт владельцам других пострадавших квартир.

Проще всего оставить за собой только право пользования жильем. Это полностью сохраняет за дарителем права по управлению квартирой, даже если одариваемый против этого.

Права и обязанности одариваемого

Если дарение квартиры с правом пожизненного проживания дарителя оформляется с рентой, то получающее ежемесячное содержание лицо вправе рассчитывать на поступление оговоренной суммы до конца жизни. В эту сумму могут быть включены затраты на закупку продуктов питания, оплата коммунальных услуг, закупка лекарств, другие расходы.

Одаряемое лицо вправе поступать с подаренной квартирой как угодно, за исключением снятия с регистрационного учета дарителя. Если квартиру захотят купить даже при наличии такого обременения, то сделка может состояться, препятствий для этого нет.

Одариваемое лицо обладает рядом прав:

1. Можно принять дар в любое время после оформления дарственной. Для этого (ст. 398, ст. 396 ГК РФ) нет никаких препятствий. Даже если даритель чинит к этому препятствия, закон на стороне одариваемого, поскольку именно он является собственником жилья.
2. Можно отказаться от дара, если на то есть причины (ст. 573 ГК РФ). При этом одариваемое лицо вправе не сообщать о причинах отказа.
3. Можно совершать с квартирой или домом любые законные сделки (ст. 209 ГК РФ). Даритель не может в этом препятствовать, если его право на проживание никак не нарушается.

Определение порядка пользования

Наиболее оптимальным способом решить вопросы с правами владения отчуждаемой безвозмездно квартирой или домом обеих сторон, представляется юристам – определение порядка пользования недвижимостью. Но они между собой должны все обговорить в первую очередь.

Такой порядок может включать следующие важные нюансы:

• лицо, передающее в дар квартиру владеет только одной комнатой до самой своей кончины;
• даритель владеет всей квартирой, а дарит только комнату, но после его смерти одариваемый вступает в полные права над всей квартирой;
• владелец и одаряемый, по обоюдному своему согласию, дают право пользования подаренной квартирой или домом другому лицу, например, подрастающему ребенку дарополучателя, но только после кончины дарителя, что должно быть обязательно прописано в договоре;
• после смерти дарителя в полноправное пользование недвижимостью по документам вступает исключительно только тот человек, которому она была подарена, но никак не какие-либо родственники умершего дарителя (ст. 292 ГК РФ);
• при заключении сделки с правом пожизненного проживания дарителя, по согласованию обеих сторон договора, можно оговорить, что таковым правом могут обладать и третьи лица в случае любого другого отчуждения при жизни владельца-дарителя.

Налогообложение договора

Налогообложение недвижимости, полученной по договору дарения, регулируется в соответствии с гл. 23 НК РФ. Подаренное близким родственникам имущество не облагается налогами (в соответствии с п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В кругу близких родственников признаются:

• супруги, состоящие в официальном браке;
• родители (усыновители);
• дети (в том числе, усыновлённые);
• дедушки, бабушки и внуки;
• братья и сёстры (включая полнородных и неполнородных, имеющих одного общего родителя).

Налоговый платёж в связи с подаренным имуществом производится после оформления и регистрации права собственности. Если получатель-родственник в ближайшие три года после получения продаёт квартиру, то должен оплатить 13% от кадастровой стоимости.

Для остальных граждан ставка налога при получении квартиры по договору дарения составляет 13% от оценочной стоимости квартиры на момент составления дарственной. Льготные категории в этом случае отсутствуют (значит, инвалиды, пенсионеры, малоимущие граждане и прочие получатели льгот оплачивают 13% от кадастровой стоимости имущества):

1. Эти правила распространяются на граждан-резидентов РФ, которые имеют общегражданский паспорт РФ и находятся на месте пребывания или проживания в России более шести месяцев ежегодно (если быть точнее, свыше 183 суток).
2. Нерезиденты оплачивают налог на подаренное имущество по ставке 30% от оценочной стоимости имущества.

Новый собственник квартиры обязан в срок до 30 апреля следующего года после оформления дарственной направить в территориальные органы ФНС декларацию о полученных доходах по форме 3-НДФЛ и прочие документы (удостоверение личности, договор дарения, иные документы). Оплачивать налог на подаренное имущество необходимо до 15 июля следующего года после подписания и регистрации договора.

При нарушении сроков подачи декларации и оплаты налога возможно наложение штрафа: если декларация 3-НДФЛ сдаётся несвоевременно – 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но всего не более 30%. К сумме штрафа прибавляется пеня за просрочку платежа, если задерживается выплата налога в размере 1/300 от ставки рефинансирования (учётной ставки) ЦБ РФ ежедневно.

Таким образом, передача недвижимого имущества через дарение квартиры с правом пожизненного проживания дарителя – это действенный, рациональный способ, при котором упрощается процедура вступления в наследство, особенно при близкородственных отношениях. При этом даритель получает право на постоянное проживание в квартире и в случае невыполнения обязательств получателем может оспорить и расторгнуть заключённый договор.

В чем отличия от обычного договора дарения квартиры

Как сказано выше, существенных отличий в оформлении нет. Главное, что должно быть указано – это специальные условия, которые не должны измеряться в денежном эквиваленте.

Так как сделка является безвозмездной, то и условия никак не должны затрагивать материальные интересы сторон.

В самом договоре в блоке про права и обязанности сторон нужно указать условия, которые устраивают обе стороны. Например, может быть указано, что владелец до конца своей жизни может проживать в квартире и пользоваться всеми коммуникациями. При этом со стороны одаряемого не обязательна никакая поддержка: ни материальная, ни моральная. Также могут быть указаны условия проживания третьих лиц. Например, жены владельца или его детей.

Но все эти пункты прекратят свое действие в день смерти владельца. Это и есть главное отличие от обычной дарственной. В обычном договоре все пункты действовать начинают с момента подписания и срок их действия не ограничен. Условия, касающиеся проживания владельца, утратят силу в день его смерти.

После того, как эти пункты утратят силу, имущество останется в собственности одаряемого. Проживание владельца не дает права родственникам на наследство.

Госпошлина и другие расходы

За самостоятельное оформление договора платить не придется. Если заполнять будет нотариус, то платить придется за его услуги. Стоимость зависит от города и конкретной конторы. Обычно не превышает 1000 рублей.

В Росреестре придется заплатить обязательную госпошлину в 2000 рублей. Также некоторые документы могут быть платными. Например, справка о кадастровой стоимости из БТИ. Если ранее не проводилась оценка жилья, то ее оформление будет стоить около 1500 рублей. Минимальная сумма, которую придется заплатить – 2000 рублей.

На каких основаниях могут отказать в регистрации

Есть несколько причин отказа в регистрации права владения по такому виду договора:

1. Неправильно собранные документы. Обычно не хватает нескольких справок или согласий.
2. Связанный с отказом от органов опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц.
3. Также отказ может последовать от супругов или других собственников жилья.

После того, как причина будет устранена (будет получено согласие или все документы будут собраны), нужно заново подать бланки в Росреестр.

Срок давности

Оспорить данную сделку можно в пределах срока исковой давности. Он составит один год, при признании сделки оспоримой или недействительной и три года, если сделка ничтожна.

При этом необходимо правильно понимать правила применения срока исковой давности. Так, исковая давность применяется только в том случае, если ответчик заявить о необходимости её применения, суд не вправе инициировать её самостоятельно.

Если ответчик данным правом не воспользуется, то суд может и признать сделку недействительной или ничтожной по окончанию срока.

Нюансы и споры

В среде юристов самой обсуждаемой сделкой, связанной с дарением, является договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя. Безусловно, такой вид договорного соглашения существует и, чтобы его заключить, участникам необходимо составить документ со всеми нюансами Законодательства РФ. Таким образом, главным пунктом будет проживания жертвователя на территории подаренного имущества.

Обращаясь к статье №572 пункта №1 ГК России видно, что дарение – это безвозмездность и встречные требования не уместны. Но в тоже время, нахождения дарителя в квартире не требует от одаряемого оказания услуг, финансовых расходов или иных выгодных действий. Поэтому, по сути, такой пункт не идет в разрез с действующими законами. Помимо этого, право жить в доме у стороны дарителя есть и до заключения дарственной, следовательно, указав такое условие, новое право не создается. А вот момент с вероятностью оспаривания имеет место быть. Но в судебной практике, в 90% случаев суд признает действительным такое соглашение.

Особенностями дарственной с правом проживания следующие:

1. Пожизненно жить в подаренной жилой площади может только сам даритель.
2. Отсутствие права у дарителя продавать/менять/сдавать в аренду данным имуществом.
3. Даритель может использовать собственность только в рамках подписанного соглашения.
4. У дарителя закрепляется прописка.
5. Одаряемый обладает 100% правами собственника на имущество и вправе распоряжаться им по своему усмотрению.

Такой тип договора имеет схожесть с соглашением на пожизненное иждивение, но наряду с этим, одаряемый ничего не должен дарителя, т.к. получает её на бесплатной основе. В результате, дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя обладает правом на существование, если она не противоречит законам.

Видео на тему советы юриста по оформлению дарственной: