| ← Май 2008 → | ||||||
|
1
|
2
|
3
|
4
|
|||
|---|---|---|---|---|---|---|
|
5
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
|
|
12
|
14
|
15
|
16
|
17
|
18
|
|
|
19
|
21
|
22
|
23
|
24
|
25
|
|
|
26
|
28
|
29
|
30
|
31
|
||
За последние 60 дней ни разу не выходила
Сайт рассылки:
http://www.lkapital.ru
Открыта:
12-12-2007
Адрес
автора: service.servicelkapital-owner@subscribe.ru
Статистика
-3 за неделю
Все о личных финансах и инвестициях. Российская недвижимость – покупать или продавать?
|
Здравствуйте, уважаемые дамы и господа! Как обычно, по вторникам, у нас хорошие новости и интересная информация! Начнем с новостей:
Приглашаем Вас на семинар В. Савенка в Минске 1 июня! Семинар «ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ЛИЧНЫМ КАПИТАЛОМ». Подробнее смотрите на сайте компании. Сообщаем, что наши тематические семинары в офисе возобновятся осенью. На лето мы делаем перерыв. Смотрите новости на сайте, читайте рассылку, чтобы быть в курсе! Сегодня
для Вас статья выпускника Школы Финансового Консультанта - Владислава
Белогрудова. Статья об очень актуальном для многих вопросе: «Российская
недвижимость – покупать или продавать?»
Приятного чтения, дамы и господа!
С уважением. Консалтинговая группа "Личный капитал" Адрес: Москва, 3-ий Павловский переулок,
Российская недвижимость – покупать или продавать?Владислав Белогрудов Уважаемый читатель скажет: «Конечно покупать!». Судя по настроениям на рынке недвижимости может сложиться впечатление, что недвижимость – это тот самый всемогущий, вечно растущий и надежнейший инвестиционный инструмент или, проще говоря, предмет для того, чтобы делать деньги. Все мы слышим, что в очередной раз за неделю стоимость квадратных метров выросла на столько-то процентов, от знакомых узнаем, что арендная плата поднялась на четверть или треть. Все ли то, что касается недвижимости, так стабильно и предсказуемо? Имеет ли смысл вообще продажа недвижимости? Прежде всего давайте выясним, а для чего нужна недвижимость? Самым первым ответом, наверное, будет «чтобы там жить». Еще одним популярным ответом станет «вложить в нее деньги». Если классифицировать недвижимость по назначению, получим примерно следующее:
В первых двух случаях Вам просто необходимо где-то жить или работать и такая недвижимость не рассматривается в качестве реальных активов, то есть объектов, приносящих доход. В оставшихся случаях недвижимость сдается в аренду с целью получить доходы, во много раз превышающие расходы на ее приобретение и обслуживание. 
Цены на недвижимость, казалось бы, - вечно растущие цифры. Почему недвижимость так дорожает и опережает в разы инфляцию? Цена в свободных рыночных отношениях регулируется спросом и предложением. В нашем случае громадный спрос рождает завышенную в разы цену, то есть чем выше спрос, тем выше цена. Предложение на рынке недвижимости подстраивается под спрос и в виду своей неразвитости настоящий момент мало влияет на цену. Почему же так растет спрос и что на него влияет? Я бы назвал четыре важнейших фактора.
Ниже представлю факторы в развернутом виде. Россияне начали больше зарабатывать, появилось много богатых людей. Есть машина, квартира, дача и другие атрибуты преуспевающего человека. Такие люди задаются вопросом, куда девать свободные деньги. Отнести в Сбербанк – съест инфляция, ограбит государство с очередным дефолтом. Частный банк лопнет и деньги исчезнут в неизвестном направлении. Для многих недвижимость – это единственный известный инструмент если не для дохода, так хотя бы для сбережения. Есть на нашем рынке, да и за рубежом, множество других способов сохранить и преувеличить, но не все об этом знают. Таким людям можно обратиться за советом к надежным финансовым консультантам, работающим независимо от конкретных фирм, банков и других компаний, по поводу инвестирования свободных денежных средств. Жадность строителей. Строительство жилых и нежилых построек в России считается очень прибыльным делом. Цена дома превышает его себестоимость в разы. Сейчас мало кто из строителей заботится о конкуренции, особенно при таком спросе! Главное – не продать дешевле, чем у остальных. Иногда строители, построив объект, выжидают следующий скачок цен. А иногда и скрываются, собрав деньги с инвесторов. Оставим этот фактор для изучения соответствующими органами власти. Ажиотаж вокруг цен на недвижимость подстегивается каждый день агентами недвижимости и средствами массовой информации. Первые заинтересованы в нагревании и того перегретой обстановки, так как это влияет на их заработок. Недобросовестные газеты и телевидение всегда делают из мухи слона. Это, скажем, их профессиональный метод для привлечения внимания. Им вторят преданные миллионы простых людей, напоминающих маленького цыпленка из мультфильма, кричащего «Небо падает! Небо падает!». Паники в нашей жизни, согласитесь, и так хватает. Люди, которые вроде бы приучены к тому, чтобы скупать в магазинах все во время распродаж, когда цены значительно занижены, почему-то в случае с недвижимостью ведут себя совсем наоборот, нелогично - чем выше цены, тем больше спрос. Банки, увидев хорошую возможность заработать, предлагают быстрые деньги на жилье по «очень выгодным» условиям. Приходите прямо сейчас, влезть в ипотеку нужно непременно сегодня, завтра все подорожает... Ничего, что вы переплатите 2, 4..10 стоимостей квартиры (волшебство сложного процента). Ведь это же «очень выгодно». Люди, которым негде жить, разводят руками и влезают в ипотеку. Рынок держится на эмоциях. Теперь поговорим о цене и стоимости. Первая диктуется рынком, последнюю можно также назвать «справедливой ценой». Справедливая цена – это то, что мы ожидаем, за что готовы платить, и что соотносится с себестоимостью. Где же находится эта справедливая цена? Наш российский рынок все еще нестабилен, поэтому лучше обратиться к аналогам за границей. Учитывая тот факт, что все чаще покупается недвижимость именно там, наша российская недвижимость явно переоценена. Квартиры в Лондоне, Франкфурте, Праге и других крупных европейских городах могут стоить гораздо дешевле, чем в Москве и Санкт-Петербурге. А если последние сравнивать по качеству материалов и проектирования, окружающей среде и инфраструктуре, то и сравнивать, оказывается, нечего. У нас в стране жилье строят для краткосрочной выгоды. Что будет с домом через два-три года – никого, кроме жильцов, не интересует. А через 20-30 лет тем более. Рентная и жилая недвижимость рискует не окупить даже своей стоимости при сегодняшнем безобразном качестве строительства – дом может быть разрушен без посторонней помощи от своей ветхости или выкуплен государством и снесен. В старину в Россию приглашали известных мастеров из Италии, Голландии, Германии, так как больно было смотреть на разваливающиеся храмы могущественного государства, построенные нашими горе-строителями. Появятся ли у нас снова византийские мастера, строящие на века? Думаю, мы, как потребители, от этого только выиграем.
Как поступают грамотные инвесторы? Для того, чтобы ответить на данный вопрос, нужно определить разницу между грамотными и неграмотными инвесторами. Грамотный инвестор ориентируется на стоимость, в то время как неграмотный – на цену. То есть первый покупает, когда объект недооценен, второй – когда цена идет вверх. Что же касается советов в периодических изданиях типа «покупайте это, продавайте то», они не масштабируются, то есть не расчитаны на широкое применение. И, как правило, такие советы появляются, когда уже поздно что-либо делать, так все уже так и делают. Поэтому в данной ситуации придется самому думать головой, чтобы самому провести анализ «цена-стоимость» или довериться профессионалу. Так, например, нужно отнестись и к ныне популярному совету о том, что «жилая недвижимость не выгодна, нужно вкладываться в коммерческую»... Если, даже несмотря на другие доступные инструменты для инвестирования, хочется вложить денежные средства в недвижимость, можно сделать это через паевые инвестиционные фонды. Есть фонды, ориентирующиеся на ренту, есть – строительные (построить и продать), земельные (разработать инфраструктуру). Преимущества фонда заключаются в том, что деньги можно доверить профессионалам. Также сумма инвестиции может быть гораздо меньше, чем стоимость квартиры или офиса. Другими словами, фонд может построить завод, бизнес-центр, что обычному частному лицу в одиночку не под силу. В тоже время деньги, отданные фонду под управлением известной компании, не пропадут, как это может случиться с квартирой в доме, возводимым неизвестно кем. К тому же, доходность от сдачи квартиры может быть меньше, чем доходность акций, облигаций, фондов и даже депозитов! Вложение денег в рентную недвижимость имеет, как минимум, два риска – не сохранить последнюю до момента окупания (естественное разрушение или снос) и не найти арендаторов. Предположим, что квартира в Санкт-Петербурге, купленная за 5 миллионов рублей, сдается в течение 25 лет за 20 тысяч в месяц, или 240 тысяч рублей в год. Доходность данной квартиры – 4,8% годовых. На вклады в достаточно стабильной валюте многие банки дадут больше. К тому же квартира будет сначала покрывать расходы, а принесет доход только после 20 лет. Стоит ли связываться? В заключение хотелось бы ответить на вопрос темы – покупать или продавать.
Недвижимость – не панацея от всех бед, этакая финансовая серебряная пуля. Как и любое средство инвестирования, недвижимость подвергнута рискам и периодическим спадам и подъемам цены. |
| В избранное | ||
