Century21Baltwest: состояние рынка недвижимости Латвии в апреле-июне 2010 г
2010-07-19 13:50
Итогом второго квартала 2010 г. стала остановка роста цен, продолжавшегося с сентября прошлого года. Компания Century21Baltwest предсказывала такой сценарий еще в марте, поскольку бурный (почти на 26%) рост цен, начиная с осени прошлого года, не только не сопровождался увеличением числа участников рынка, но привел к их реальному сокращению. В конце первого квартала, когда цены на серийное жилье в Риге поднялись до средней отметки EUR550/m2., число покупателей на рынке, по оценке SEB - индикатора цен на жилье, сократилось на полпроцента, остановившись на показателе 2,5% от числа всех жителей Латвии. Уже тогда эксперты Century21Baltwest предположили, что в следующем квартале рынок «будет развиваться небольшими темпами, с возможными небольшими откатами и слабыми рывками» , что собственно и произошло. В апреле рынок еще демонстрировал бурный рост на уровне 3,5%, в мае темпы роста замедлились до 1,5%, а в июне и вовсе остановились. Средняя стоимость квадратного метра серийного жилья в Риге достигла EUR 578. При этом цена этого метра в однокомнатной квартире остается выше, чем цена такого же метра в крупногабаритной квартире. Это говорит о том, что уровень доходов населения остается весьма низким и спросом пользуется в основном малогабаритное жилье. С другой стороны, как только цены перевалили за EUR 550 и достигли отметки 2003-2004 гг., резко возросло количество предложений на рынке - на 12,5% в мае месяце - владельцы жилья приобретенного в эти годы и ранее получили возможность продать его почти без потерь. Многие при этом ожидали увеличения покупательского спроса за счет возвращения ипотеки на латвийский рынок, не этого не произошло. Хотя большинство латвийских банков начинает пересматривать свое отношение к этому продукту, он остается все еще мало востребованным на рынке жилья. И дело не только в том, что большинство населения Латвии по-прежнему не подходит под критерии банковского кредитования по уровню своих доходов. Люди стали попросту осторожнее - сказывается негативный опыт прошлых лет, следствием которого стало массовое разорение несостоятельных заемщиков. В результате спрос явно превысил предложение, что уже в июне привело к остановке поступательного движения вверх. Между тем, на рынке продолжают преобладать позитивные настроения - по данным уже упоминавшегося SEB - индикатора цен на жилье, в июне число тех, кто ожидает падения рынка в течение ближайших 12 месяцев, составило 25%. 30% считало, что цены не изменятся. Остальные предполагали рост. Таким образом, психологически рынок все еще настроен позитивно и, в среднесрочной перспективе, для этого есть основания. Дело в том, что увеличение предложения на рынке при ограниченном спросе неминуемо повлечет за собой боковой тренд и возможно даже падение цен. Однако это падение довольно быстро снова приведет к уходу с рынка тех продавцов, кто покупал недвижимость в диапазоне EUR 550 - 700 за кв. метр и спрос снова превысит предложение. А это, в свою очередь, снова приведет к росту цен. Получается, что рынок обречен в ближайшей перспективе на колебания в диапазоне 500-600 евро за квадратный метр? Это зависит от ряда условий, связанных с наличием спроса. Первым условием является состояние рынка ипотеки. Это состояние определяется сегодня двумя факторами: регулированием банковской системы, которая не допускает кредитования заемщиков, имеющих официально подтвержденный доход ниже 500 LVL (около $1000) в месяц; и отношением самих заемщиков к кредитованию сделок с недвижимостью. Как уже указывалось, спрос на кредиты среди населения остается очень низким. По данным того же индикатора SEB, лишь 3% жителей готово взять сегодня ипотечную ссуду. Кроме того, далеко не все банки Латвии вернулись сегодня к кредитованию населения вообще и к ипотеке в частности. Сокращение числа ипотечных заемщиков привело даже к активизации небанковских кредитных организаций, которые в последние годы небезуспешно заменяли банки на рынке кредитования, - ведь на них не распространяются банковские ограничения по обеспечению займов. Эти структуры как минимум два года не имели проблем с клиентами, хотя их процентная ставка минимум вдвое превышает банковскую. Однако сегодня наблюдается сокращение числа заемщиков и у них, что вынуждает, например, такую известную кредитную организацию как «Матекс» активизировать свою рекламу в СМИ и предлагать партнерство профессиональным участникам рынка - компаниям по недвижимости. Таким образом, ипотека явно в течение ближайшего времени не станет тем фактором, который переломит ситуацию на рынке. Вторым условием, безусловно, является наличие или отсутствие на рынке иностранных инвесторов. На них сегодня возлагают особую надежду, как участники рынка, так и латвийские государственные мужи. Главной темой прошедших трех месяцев стало принятие и вступление в силу поправок к Закону об иммиграции. Согласно этим поправкам, временный пятилетний вид на жительство в Латвии (читай - в Шенгенской зоне) могут получить те иностранные инвесторы, которые купят в стране недвижимость (на сумму не менее 100000 латов - в Риге и Рижском регионе либо в Даугавпилсе, Елгаве, Екабпилсе, Юрмале, Лиепае, Резекне, Валмиере или Вентспилсе; на сумму не менее 50000 латов - в других местах). При этом на собственность, приобретенную до 1 июля, действие закона не распространяется. Вид на жительство будет выдаваться также зарубежным бизнесменам, вложившим в уставный капитал действующего в Латвии предприятия не менее 25 тыс. латов и уплатившим не менее 20 тыс. латов в виде налогов за год. Помимо этого, заграничные инвесторы могут поселиться в государствах Шенгена, если у них есть субординированные вклады в кредитных учреждениях Латвии на сумму не менее 200 тыс. латов. Очевидно, что наиболее востребованным является вариант с покупкой недвижимости - он наиболее стабильный и более выгодный. Расчет законодателей абсолютно понятен: учитывая, что в Латвии накануне кризиса оставалась лишь единственная отрасль, которая в буквальном смысле тащила на себе всю экономику - операции с недвижимостью и все, что с ними связано - от торговли до ремонта и строительства, - то именно восстановление этой сферы и может, по их мнению, стать той палочкой-выручалочкой, которая спасет страну. На первый взгляд, так оно и есть - за 20 лет независимости Латвия смогла приобрести то, что однозначно котируется на восточных рынках - свой политический статус члена ЕС и страны, присоединившейся к шенгенскому договору. Благодаря этому положение постоянного жителя Латвии практически ничем не отличается от положения постоянного жителя других стран ЕС, в том смысле, что дает ему право свободно передвигаться по Европе, находиться там ровно столько, сколько он пожелает, иметь право на работу, образование и медобслуживание в соответствии с европейскими стандартами и т.д. Казалось бы, у страны появился товар повседневного спроса и теперь, будучи грамотно привязанным к рынку недвижимости, он должен вызвать над страной золотой дождь. Но не тут-то было. Опасаясь наплыва нежелательных иностранцев с Востока, националисты в сейме настояли на одном маленьком пункте, который поставил жирный крест на основной части потенциальных потребителей продукта под названием «вид на жительство в Шенгенской зоне» - речь в поправках закона идет только о временном виде на жительство, который, хотя и автоматически продлевается бесконечное количество раз, если иностранец продолжает владеть недвижимостью, но все равно остается временным . Опыт подобных экспериментов в других странах показывает, что опасаться наплыва иностранцев с Востока в страны Восточной Европы по большому счету не стоит - они предпочитают более благополучные государства западнее реки Одер, а также те страны, где имеется компактное расселение соплеменников. Ни к тем, ни к другим Латвия не относится. Но убедить в этом большинство латвийских парламентариев не удалось. Проблема, однако, состоит в другом. Главным потребителем продукта являются отнюдь не россияне, как многие думают, - им по большому счету нужна только гарантия безопасности для себя и своей семьи в виде вида на жительство (ВЖ), но они не настроены на эмиграцию и даже на длительное проживание за границей. Главные потребители - это пакистанцы и китайцы, которые готовы платить большие деньги за право жить в благополучных странах и которые, кстати, почти не селятся в новых государствах ЕС. Для этой категории фактор постоянности имеет принципиальное значение - такова восточная ментальность, - поэтому ее представители предпочитают переплачивать или годами ждать получения ПВЖ, например, в Канаде или в Болгарии. Латвийские законодатели, таким образом, вывели свою страну на сложившийся рынок, не проанализировав его, как следует. В итоге вместо денежного потока, грозившего обрушиться на Латвию, они создали в перспективе небольшой ручеек. Этот ручеек имеет все шансы быть перекрытым могучей плотиной в виде Правил Кабинета министров, принятых недавно в связи с поправками в Закон об иммиграции и обязательными для исполнения работниками консульских учреждений Латвии за рубежом. Эти правила подразумевают довольно сложную процедуру оформления, которая вряд ли будет под силу рядовому иностранцу без предварительного консультирования со специалистом. Например, кандидату на вид на жительство придется вспомнить, не только то, не состоит ли он в какой-либо террористической организации (что актуально сегодня, к сожалению, для любой страны), но и то, не была ли у него просрочена ранее шенгенская виза в период нахождения за рубежом, оплатил ли он все административные штрафы, если таковые были на него наложены ранее в странах Шенгена, например, за нарушение ПДД и т.д. Вид на жительство не может быть выдан лицу, находящемуся на государственной службе за рубежом, лицу, имеющему фиктивный брак, судимому по отдельным статьям и пр. Таким образом, все не так радужно, как казалось. Очевидно, однако, лишь одно: для тех людей, которые уже задумывались о приобретении недвижимости в Латвии, новые поправки, безусловно, станут дополнительным и мощным стимулом. Тем не менее, нельзя полностью исключать прихода новых денег на рынок недвижимости со стороны этой категории инвесторов, проживающих, например, в СНГ. Причем, скорее всего, инвестиционный капитал придет в сектор типового жилья - по оценкам экспертов Century21Baltwest, покупатели вида на жительство из России в большинстве своем предпочитают ликвидное жилье для сдачи в аренду, а не для личного проживания (а сегодня это как раз серийные квартиры). Как уже указывалось, большинство из них не интересуются Латвией как страной своего постоянного проживания, а готовы рассматривать инвестиции в латвийскую недвижимость как средство накопления капитала и путь к виду на жительство в Европе. Приведет ли появление новых инвесторов к принципиальному увеличению спроса на рынке в ближайшие несколько месяцев? Скорее нет, чем да - по причинам, указанным выше - инвестиционный поток будет незначительным. Во всяком случае, до октября, когда пройдут парламентские выборы, на которых оппозиция имеет шанс придти к власти. Определенным стимулом к увеличению спроса на недвижимость является также снятие в мае 2011 г. ограничений для иностранцев - граждан ЕС на приобретение сельскохозяйственных и лесных угодий. Определенные ограничения для граждан и организаций ЕС действуют до этого времени и в отношении земли в городах. Многие эксперты считают, что после снятия ограничений через год земельный рынок станет ликвидным и быстрорастущим. Вполне возможно, что они и правы, но, как показывает практика, сегодня инвесторы смотрят не на снятие тех или иных ограничений на приобретение активов, а на перспективы внутреннего спроса и национальной экономики. А такие перспективы по-прежнему остаются не радужными. Внутренний спрос подрывается не только низким уровнем развития ипотечного рынка, или ошибками в политике привлечения иностранных инвесторов, но и вообще низким уровнем жизни большинства населения страны. И этот уровень, несмотря на заверения правительства, продолжает ухудшаться. Рынок труда по-прежнему далек от стабилизации. По данным Государственного агентства занятости, официальный уровень безработицы в Латвии в июне составил 16%, что на 0,2% меньше, чем в мае и на 0,5% меньше, чем в апреле 2010 г. Но эти цифры не должны никого обманывать: безработица традиционно сокращается в период сезонных работ. Уровень реальной безработицы составляет более 20%, о чем свидетельствуют данные бюро Eurostat. По этому показателю Латвия занимает второе место в Европе, пропустив вперед лишь Испанию с ее 19% безработных. По данным исследования ЕС «Жизнь в Европе», в Латвии самый высокий уровень бедности. Бедными признано 26% населения. В стране падает рождаемость и эмиграция. Валовой внутренний продукт по итогам первого квартала сократился на 6%. Осенью латвийцев ожидает еще один удар по карману - на 30% будут повышены коммунальные платежи, что приведет к еще большему обнищанию жителей. Все это говорит о том, что в ближайшее время уровень спроса на недвижимость останется примерно на том же уровне, что и сейчас. Следовательно, пока рынок будет колебаться на уровне 500-600 евро за квадратный метр жилой площади в серийных квартирах. Возможно, некоторые изменения наступят в секторе курортной недвижимости и в секторе аренды. Эксперты наблюдают здесь некоторое оживление, но оно также носит сезонный характер: летом растет спрос на аренду дач в прибрежной зоне, равно как и спрос на покупку апартаментов и домов в Юрмале и Видземе. Это происходит каждый год, но существенных изменений на общий годовой уровень спроса не оказывает. Характерно, что рынок аренды торговых и офисных площадей, достигнув своей низшей точки в первом квартале текущего года, незначительно активизировался, что в центре города привело даже к небольшому повышению арендных ставок. В целом, можно сказать, что рынок аренды в целом в Риге стабилизировался на нижних уровнях - 5-12 евро за квадратный метр офисных площадей и до 25 евро за m2 торговых площадей в месяц. Уровень цен в Юрмале держится для вторичного жилья на среднем уровне EUR 2'000/m2, новые проекты предлагаются по цене EUR 3'000 - 4'000/m2, но спросом такие объекты не пользуются. На курортах Видземе цены держатся на уровне EUR 1'000-1'500/m2 в зависимости от качества жилья. Т.е. цены в этом секторе также стабилизировались и уже несколько месяцев остаются практически на одном уровне. Остается сектор новостроек, в котором стоимость квадратного метра резко поднявшись за последние 10 месяцев, держится на уровне EUR 1'000 - 1'200. В этом году ожидается введение в строй всего 400 новых квартир, что в 4,5 раза меньше, чем в 2009 году. Это создает определенные предпосылки для ценового роста. Однако следует иметь в виду, что более 20 домов - новостроек в Риге стоят пустыми и квартиры в них не реализуются, потому что себестоимость их строительства (а значит и стоимость кредитов) составляет сумму, которая не окупится при продаже по сегодняшним ценам. В какой момент банки примут решение о продаже заложенного у них имущества не известно. Тем не менее, стоит предположить, что любой, даже относительно массовый выброс на рынок этих квартир может на какое-то время привести к его пресыщению. В то же время стоит сказать, что в последнее время Латвия действительно демонстрирует некоторую стабилизацию и даже рост в целом ряде секторов экономики. Прежде всего, речь идет о городском туризме и, в основном, из России. По некоторым данным, численность российских туристов увеличилась, особенно в летние месяцы более чем на 40% по сравнению с предыдущим периодом прошлого года. Латвийское консульство в Москве не успевает выдавать визы. Надо отдать должное Рижскому самоуправлению, которое всего за год смогло организовать мощную рекламную кампанию в российских регионах по привлечению туристов в Латвию. Растет экспорт. Он увеличился почти на треть по сравнению с тем же периодом прошлого года. Это происходит в основном за счет экспорта леса и продукции металлообработки. На 12% вырос и импорт. И это при том, что из страны был выведен целый ряд производств (фармацевтика, трикотажное производство и пр.). По данным Службы госдоходов, в первом полугодии были перевыполнены показатели по сбору налогов. Все это говорит о том, что Латвия, начав жить по средствам, постепенно стабилизирует свою экономику. А это и есть главный рычаг развития рынка недвижимости.