Новости недвижимости в Испании. ИЮЛЬ 2011

80% домов выставлены на продажу по нереальным ценам

Подавляющее большинство частных продавцов все еще не смирилось со снижением стоимости принадлежащей им собственности, отмечает Хосе Луис Химено (Jose Luis Jimeno), руководитель образовательного портала по недвижимости Noteges.

По его мнению, только те продавцы, что выставят свои цены на 40-50% ниже того уровня, на котором идет конкуренция в их районе, смогут получить надежду на продажу. Как следствие, имеем сейчас, что 80% продавцов запрашивают цены, которые находятся за пределами рынка.

Еще хуже тем продавцам, чья недвижимость расположена на побережьях посреди огромного переизбытка курортного жилья. Для того, чтобы сделка состоялась, они должны согласиться на предложения, которые идут на 60-65% ниже тех цен, что они запрашивают, заявляет Химено. «Частные продавцы до сих пор пытаются продавать по ценам времен бума», – как цитирует его слова испанская пресса.

Заглядывая вперед, Химено прогнозирует продолжающееся снижение цен из-за блеклых экономических перспектив в Испании. Его совет для продавцов далек от радужного. «Настоящий момент – не подходящее время для продажи, но если иной альтернативы нет, то продать нужно сейчас, потому что с каждым прошедшим днем недвижимость будет стоить все меньше и меньше.»

Его совет особенно актуален для британских продавцов, которым следует принять во внимание аспект конвертации валют. Курс евро относительно фунта пока еще высок, что благоприятствует переводу капитала в Великобританию, но учитывая как развиваются события, все это может поменяться.

За год цены на курортное жилье снизились на 9%

К концу июня средние цены уменьшились за год на 6.6%, по данным ценового индекса, опубликованного Tinsa – одной из ведущих оценочных компаний Испании.

Курортные дома на побережьях возглавляют падение, за год потеряв в цене 8.7%. Рынок квартир на побережьях пытается совладать с переизбытком предложения, что с исчезновением британских покупателей становится все труднее.

Цены сейчас вернулись на 6 лет назад, на уровни 2005 года, но даже это не значит, что они стали достаточно низкими. Сильнее всего от своих максимальных значений просела недвижимость, расположенная на побережьях (-28.8%), в городах (-23.4%) и пригородах  (-22.9%) и на островах (-20%). В среднем, цены теперь стали на 20% ниже, чем на пике 2007 года.

Изменение цен в сравнении с тем же месяцем прошлого года, на июнь 2011 года.

Переизбыток новых домов практически не уменьшился в 2010 году

По данным от Министерства Развития видно, что продажи недвижимости за 2010 год почти не уменьшили ее внушительного переизбытка в Испании.

Размер переизбытка на рынке недвижимости в Испании, по годам.

К концу 2010 года на рынке насчитывалось 687’523 новых непроданных домов, что всего на 0.1% меньше, чем 688’044, бывших годом ранее. Но, по меньшей мере, впервые за пять лет 2010 год обозначил поворотную точку от роста переизбытка к его снижению, как показано на следующем графике.

Динамика изменения излишка на рынке недвижимости в Испании, по годам.

Но что становится ясно из этих двух графиков – это то, что, по крайней мере, с 2005 года, строительная лихорадка работала на подпитку растущего переизбытка, а не на потребности рынка в новом жилье.

И в заключение – карта, на которой показано, в каких регионах имеются наибольшие проблемы с продажами новостроек. В областях светло-голубого цвета переизбыток превышает 10% от их жилого фонда, и все эти проблемные районы (Валенсия, Андалусия и Каталония) расположены на Средиземноморском побережье, где было построено чересчур много курортного жилья.

Карта распределения излишка недвижимости в Испании по регионам.

Дороже всего продают недвижимость, купленную в начале кризиса

Согласно новому исследованию, проведенному в США порталом недвижимости Zillow.com, по взаимосвязи между запрашиваемой ценой и длительностью владения получается, что продавцы, которые приобрели недвижимость во время кризиса, хотят за нее самые высокие цены – полезная информация для искателей хороших вариантов.

График зависимости "хотелок" продавца от времени нахождения недвижимости в его собственности.

Zillow обнаружили, что продавцы, чья недвижимость приобретена в 2008 году, после того как разразился кризис и цены пошли вниз, запрашивают за нее на 16% больше, чем продавцы, которые приобрели свою недвижимость до 2006 года.

Синяя линия на графике показывает, по годам приобретения собственности, насколько запрашиваемые цены превышают рыночные. Продавцы, которые купили на самом пике в июне 2006 или чуть раньше, обладают самыми реалистичными ожиданиями. Но те продавцы, что купили потом, особенно в 2009 году, за аналогичную недвижимость запрашивают гораздо большие цены.

Зеленая линия показывает разницу между текущей запрашиваемой ценой и предыдущей ценой покупки, иными словами, размер прибыли или потерь. Из нее видно, что продавцы, которые покупали свою недвижимость между 2004 и 2009 годами, готовы продавать в минус, в то время как те, что купили после 2009 года, пытаются получить прибыль, завышая цену. «Продавцы, которые выступали в роли покупателей после 2009 г, задирают ценник примерно на 20% выше рынка», – отмечает Zillow. – «Они не только игнорируют то, что их недвижимость с того времени еще потеряла в цене, но и пытаются, похоже, отбить все свои расходы по покупке!»

«Продавцы, которые купили после окончания бума, по-видимому, полагают, что раз их покупка произошла после рыночного пика, и стоимость домов, следовательно, уже значительно скорректировалась относительно максимума, то им удалось миновать самое худшее. Но проблема в том, «пузырь» был раздут не до такой степени, до какой неуклонно проседал рынок на протяжении вот уже пяти лет, и стоимость домов сейчас соответствует тому, что было в 2003 году. Иначе говоря, если локальный рынок, где выступает продавец, следует общенациональному тренду и если дом куплен после 2003 года, то продавать приходится в убыток. Чем ближе к 2006-2007 году была приобретена недвижимость, тем больший убыток получается.»

Если то же самое применимо для Испании, то покупателю следует искать недвижимость, которая в собственности у продавца с 2003 года и ранее, и, желательно, английского продавца, в пользу которого также играет слабый курс фунта стерлингов.

Еврибор и новости ипотеки в Испании

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, вырос в июле на 1.8% и стал равным 2.183%. В сравнении с прошлым годом Еврибор сейчас выше на 59%, вследствие чего стоимость обслуживания ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой также поднимется. Выплаты по типичной ипотеке (на € 150’000, взятой на 25 лет) вырастут примерно на € 60/месяц, или на € 700 за год, что может ударить по многим стесненным бюджетам в Испании.

Изменение процентной ставки еврибора за десятилетие.

Новых ипотечных кредитов в мае было выдано на 20% больше, чем в апреле, но все еще на 32% меньше, чем год назад, как можно увидеть из графика:

Изменение показателей рынка ипотечного кредитования в Испании.

Общий объем кредитования также снижается невиданными ранее темпами, по крайней мере, со времени начала ведения подобной статистики в 1992 году. На графике красным цветом отражено развитие кредитования в 2011 году, проходящее в отрицательной зоне – что есть почти полная противоположность картины от 2008 года, обозначенной синим цветом.

Изменение объемов рынка ипотечного кредитования в Испании.

Излишек курортного жилья – одна из крупнейших проблем Испании

От всего объема переизбытка (687’387 домов) около 65%, или 446’800, приходится на прибрежные области и построены они были с прицелом на зарубежного покупателя.

В среднем, прибрежная провинция имеет на продажу 20’521 дом, в то время как внутренняя провинция в среднем имеет таких домов всего 8’425, что почти на 60% меньше.

За этими средними показателями скрывается широкий разброс величин по побережьям, в пределах от 60’000 в провинции Барселона до всего лишь 2’897 в провинции Кантабрия, что на севере Испании.

Наибольшая проблема – у Валенсии, где располагаются побережья Коста Бланка и Коста Асаар. Там на рынке зависло 133’023 новых домов.

Испанская пресса сообщает, что с намерениями сбыть эту недвижимость застройщики прибегают ко все большим дисконтам. К примеру, Metrovacesa предлагает скидки до 51% на ряд своих объектов возле гольф-полей Кабопино: четырехкомнатные таунхаусы площадью 170 кв.м. по цене € 220’000, которые ранее предлагались по € 450’000. Metrovacesa была одним из крупнейших застройщиков в Испании, но сейчас принадлежит банкам, которые кредитовали ее, и вышла из строительного бизнеса.

Банки идут еще дальше в попытках избавиться от перешедшей к ним недвижимости и дают на нее скидки, доходящие до 70%. И поскольку на испанских потребителей рассчитывать не приходится, то и банки, и девелоперы в настоящий момент возлагают свои надежды на зарубежных покупателей, согласно сообщениям испанской прессы.

Британских покупателей стало меньше, но они все равно лидируют

Число англичан, покупающих дома в Испании, за три года сократилось на 63%, но они все еще представляют собой самую крупную группу на рынке, как следует из доклада по жилищному рынку – 2010 от Регистра недвижимости Испании.

Изменение численности зарубежных покупателей недвижимости в Испании.

В 2010 г. Регистром было зафиксировано 4’649 приобретений недвижимости британскими гражданами, в то время как в начале кризиса в 2008 году, для сравнения, было зарегистрировано 12’419 сделок купли-продажи. Если вернуться еще дальше, в 2006 год, то в сопоставлении с ним продажи англичанам упали на 80%. Тогда они за год приобретали 23’000 домов и представляли около 70% от всех зарубежных покупателей курортной недвижимости.

Но даже после повального ухода с рынка англичане в 2010 году по-прежнему остаются самой многочисленной группой, представляя 23% от всех иностранных покупателей. Следующей крупной группой являются французы, которые приобрели 1’627 домов, на 23% больше, чем за предыдущий год, но это всего лишь треть от численности англичан.

Никуда не деться от того факта, что из-за того, что англичане ушли с рынка, зарубежный спрос на недвижимость в Испании все еще на 40% ниже того, чем он был не далее как в 2008 году. Но хорошая новость заключается в том, что сейчас он стал более диверсифицированным и демонстрирует признаки восстановления. В сравнении с 2009 годом сделок купли-продажи с иностранцами прошло в 2010 году на 4.4% больше.

По мнению Хосе Луиса Суареса (Jose Luis Suarez), профессора из бизнес-школы IESE и ведущего эксперта Испании в сфере недвижимости, рынок курортного жилья, нацеленный на зарубежный спрос, может восстановиться быстрее, чем местный рынок основного жилья.

В прошлом году произошло увеличение спроса со стороны многих стран Северной Европы, особенно со стороны шведов (+102%) и норвежцев (+58%). Снижение спроса отмечено со стороны Англии (-18%), Ирландии (-28%) и Дании (-6.2%), чего для последней я объяснить не могу. Главный же вопрос – а где же немецкие покупатели? Не очень-то они торопятся занять место англичан как самых многочисленных покупателей на испанском побережье.

Запрашиваемые цены на портале недвижимости снизились на 8.2%

Запрашиваемые цены по вторичной недвижимости снизились за 12 месяцев на конец июля на 8.2%, согласно одному из ведущих порталов Испании idealista.com.

Изменение средней цены квадратного метра недвижимости в Испании по месяцам.

Средняя стоимость квадратного метра на вторичной недвижимости, представленной на продажу на этом портале составляет сейчас € 2’172/кв.м, а год назад она равнялась € 2’365/кв.м.

Среди автономных регионов самые высокие цены предложения приходятся на Страну Басков (€ 3’418/кв.м.), Мадрид (€ 3’033/кв.м.) и Каталонию (€ 2’484/кв.м.), а самые низкие – в Эстремадуре (€ 1’385/кв.м.).

И с какой бы стороны ни смотреть, но 8.2% – существенное снижение ожиданий продавцов, и наметившийся тренд предполагает, что положение должно сначала ухудшиться, чтобы затем стать лучше.

Куда пойдут цены на испанскую недвижимость?

Подборка прогнозов поведения цен от ведущих экспертов и учреждений.

Итак, куда же направляются цены на недвижимость в Испании? Вниз, по мнению Nouriel Roubini, профессора экономики в NY University, который верно предсказал наступление финансового кризиса. «Испания – это реальность, которую все игнорируют», – предостерег он, выступая на недавней конференции в Мадриде. Благодаря высокой безработице и кризису в недвижимости, он прогнозирует дальнейшее падение цен еще на 25%.

Еще на 10% вниз, подразумевает Банк Испании, говоря о том, что дно рынка будет при -25% от пиковых цен 2007 года, и что на данный момент уже имеется -15%. Если ситуация будет развиваться таким образом, то этот кризис станет таким же тяжелым, как в 70-х годах, когда Испании пришлось пройти болезненную трансформацию после краха недвижимости и перехода к демократии.

Хосеп Оливер (Josep Oliver), профессор экономики в Университете Барселоны (UAB), также говорит о том, что цены уменьшились на 15% и упадут еще на 10%, если опираться на историю развития прошлых кризисов и если уровень доступности жилья вернется к «приемлемым» значениям.

Анхель Кано (Angel Cano), директор BBVA, одного из крупнейших банков Испании, считает, что цены упали уже на 30% со своего максимума и до дна им осталось еще 5-10% снижения. Он также добавил, что в ряде прибрежных областей с большой концентрацией курортных квартир цены просели на 50%.

У государства, в лице министра Хосе Бланко (Jose Blanco), свои мысли по этому поводу. Цены больше не упадут, потому что «они уже достаточно упали», утверждает он.

В своем новом докладе по состоянию экономики Банковская Ассоциация Испании (AEB) считает, что коррекция на рынке недвижимости еще не закончилась, и прежде чем дела пойдут на лад, и цены, и объем предложения должны уменьшиться.

08.08.11

ESN: W5F15-51HC5-VR36E

2011. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

News provided by Spanish Property Insight

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Описание регионов Испании: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех регионах Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "GRIG" представляет каждый месяц цены на дом, квартиру, виллу в Испании на примере 3 объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.