Новости недвижимости в Испании. АПРЕЛЬ 2011

По мнению различных источников, цены в этом году упадут еще на 10%

Ценам на испанскую недвижимость предстоит снижение и в этом году, как предсказывают результаты опроса экономистов и бизнесменов в секторе недвижимости, проведенного новостным агентством Reuters (Рейтер). Американский инвестиционный банк Morgan Stanley в своем новом докладе по Испании также прогнозирует понижение цен до 10%.

Опрос Reuters выявил, что:

• Ожидается снижение цен в среднем на 5% в этом году, на 3% – в следующем и на 1.2% – в 2013 году.
• В целом среднее понижение составит еще 9%
• Разница от пиковых величин достигнет 29%
• По тому же самому опросу, проведенному всего 4 месяца назад, прогноз на этот год был равен 4%, указывая тем самым на то, что опрашиваемые стали чуть более пессимистично смотреть на будущее экономики.
• Никто из опрошенных не ждет стабилизации цен в ближайшие 6 месяцев, и большинство из них полагает, что для этого потребуется еще пару лет.
• Единогласный рейтинг текущего уровня цен по десятибалльной шкале равняется 7. По этой шкале недооцененная недвижимость соответствует уровням 1-3 и адекватно оцененная 4-6.

«Цены сильно завышены, объем запасов все еще слишком велик, экономические прогнозы по рынку вялые, уровень безработицы растет и краткосрочные процентные ставки постепенно поднимаются. Продолжение коррекции на рынке жилой недвижимости неизбежно,» – заявляет Olivier Eluere из банковской группы Credit Agricole для агентства Reuters.

Также свое мнение по уровню цен на недвижимость в Испании недавно выразил инвестиционный банк Morgan Stanley, прогнозируя для этого года падение на 10%. Morgan Stanley считает, что испанской экономике предстоит стадия «хрупкого» восстановления, проходящего в условиях кризиса недвижимости, при котором безработица сократится с нынешних 20% до 15.9% в 2012 году. Расширение занятости является предпосылкой для снижения переизбытка недвижимости в Испании.

Консультанты из PWC тоже опубликовали свое видение того, куда направятся цены на испанскую недвижимость. Они отмечают, что ценам есть куда падать, и на утрясание рынка может уйти еще 10 лет.

Цены на жилье в Испании все еще «заоблачные»

Журнал Economist и эксперт по рынку недвижимости Хосе Гарсия Монтальво (Jose Garcia Montalvo) считают, что в сравнении с уровнем доходов населения цены на жилье в Испании остаются «заоблачными».

«Цены еще толком не упали, а коррекция только началась,» – говорит Гарсия Монтальво, профессор экономики в университете Барселоны Pompeu Fabra University, в своем недавнем интервью испанской прессе. Средняя стоимость дома в Испании равняется 6.4 годовым доходам средней семьи, что гораздо выше, чем приемлемый уровень в 4 годовых дохода. Поэтому изменение цен еще далеко не закончено.

Банк Credit Suisse в прошлом году высказал ту же точку зрения в своем докладе «Испанские банки: Ребус цен на недвижимость – тревожная комбинация факторов». На вышеприведенном графике, взятом из этого доклада, показан рост цен на испанское жилье в течение бума в единицах среднего годового дохода. С тех пор произошел некий спад, но еще не достаточный для того, что цены вернулись к своему долгосрочному среднему уровню доступности.

Гарсия Монтальво предостерегает, что кризис в Испании идет по «японскому сценарию», иными словами, затягивается на годы. При продажах всего 300’000 домов за год, при наличии переизбытка, который насчитывает 1 миллион, и к которому каждый год добавляется еще 100’000 новостроек, «наши проблемы растянутся на довольно долгий срок».

В другом своем интервью для прессы он обрисовал четыре фазы рыночного спада, которые прошла Испания.

Первой фазой, еще в 2007 году, стало его отрицание, когда министерство Жилищного хозяйства заявило, что у Испании «лучший сектор недвижимости», а Президент Хосе Луис Сапатеро (Jose Luis Zapatero) добавил, что в Испании «лучший финансовый сектор в мире». Застройщики, со своей стороны, уверяли каждого, что «падения цен ждать не следует».

Затем настало время фазы «найди крайнего», когда Правительство пыталось во всем произошедшем обвинить ипотечный кризис в США.

За ней пришла фаза заблуждения, когда Правительству виделись «зеленые росточки» восстановления на каждой заброшенной стройплощадке, в то время девелоперы не уставали повторять про себя, что цены больше не упадут.

И в заключение, капитуляция, когда появились признаки того, что Правительство и банки смирились с поражением. Но не застройщики, которые продолжают уверять себя, что цены не упадут (как раз перед тем, как это случается).

Гарсия приходит к выводу, что при имеющемся семейном доходе и низкой рождаемости в Испании на протяжении десятилетий, – в таких условиях «цены все еще заоблачные».

Я бы добавил, что его выводы менее применимы в отношении курортного жилья, цены на которое надо смотреть в широких терминах среднеевропейской доступности.

Зарубежное турне министра: вкладываем в недвижимость Испании

Для популяризации испанской недвижимости Министр развития Хосе Бланко (Jose Blanco) отправился в международное турне, которое началось 4 мая в Испанском Посольстве Лондона.

Идея поездки, по его словам, состоит в том, чтобы убедить зарубежных покупателей в «силе нашей экономики, прозрачности и правовых гарантиях наших законов городского планирования». Министерство считает, что сейчас – самое правильное время для турне и рекламы курортного жилья в Испании, поскольку ключевые интернациональные рынки, подобные тому, что в Англии, стали показывать признаки восстановления. Эта инициатива призвана стимулировать спрос на испанскую недвижимость и «содействовать устранению ее переизбытка».

Великобритания – крупнейший потенциальный рынок для Испании, на долю которого в 2009 году пришлось 31.5% всех продаж, и потому она стала первым пунктом назначения в этой поездке. Затем турне пройдет во Франции, Германии, Голландии и Швеции, а также, на более поздней стадии, и в России.

Турне проходит в две фазы: первая направлена на биржевых и корпоративных инвесторов, а вторая, которая за ней следует, – на широкую общественность с предложением ряда новых жилых комплексов, отвечающих строгим законодательным нормам и критериям качества.

Комментируя эту инициативу в своем недавнем радио-интервью, Бланко подчеркнул, что он «не стал агентом по недвижимости». «Речь идет об активизации продаж на целевых рынках, и это то, чем Правительство Испании намерено заняться», – пояснил Бланко. «Это полезно для Испанской экономики, может способствовать ее восстановлению и, как следствие, созданию рабочих мест в строительной отрасли.» Банки и застройщики выразили по этому поводу свою полную поддержку. Он также добавил, что его целью является возвращение доверия инвесторов, подорванного «после кампаний, направленных против испанского сектора недвижимости».

Еврибор и новости испанской ипотеки

Изменение процентной ставки Еврибора за год. Апрель 2011 г.

Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, вырос в апреле до 2.086%, что составляет рост на 8.4% в сравнении с предыдущим месяцем. Впервые с февраля 2009 года Еврибор преодолел величину 2%.

Относительно прошлогодних показателей еврибор стал на 70.3% выше (см. вышеприведенный график), что для заемщиков приведет к повышению ежемесячных выплат по ипотечному кредиту, ставка по которому пересчитывается в эти дни. Выплаты по типичной ипотеке (на € 150’000, взятой на 25 лет, по ставке Еврибор + 0.25) вырастут примерно на € 64/месяц, или на 770 евро за год, что может ударить по многим стесненным бюджетам в Испании.

Куда затем направятся ставки? Скорее всего, вверх. На нижеприведенном графике от портала недвижимости Idealisa.com представлены величины процентных ставок за 20-летний период. И, как видно из графика, мы находимся в промежутке чрезвычайно низких ставок (что, вероятно, готовит почву для следующего кризиса).

Изменение процентной ставки Еврибора за 20 лет.

Зарубежные владельцы жилья стали реже приезжать

В новом исследовании говорится о том, что в прошлом году на отдых приехало гораздо меньше британских владельцев недвижимости в Испании.

Испанию посетило на 17% меньше английских собственников жилья, и на 11% меньше – немецких, по данным нового доклада, сделанного Институтом Изучения Туризма (IET), пользующегося государственной поддержкой. Спад количества туристов, которые приезжают в собственную зарубежную недвижимость, был более выраженным, чем в варианте отельного размещения, которое, если брать британских туристов, составило всего -0.6% от прошлого года.

Исследование также выявило, что английские туристы, отдыхающие в собственных курортных домах, тратят в среднем € 55 в день, в то время гости отелей – € 111 за день. Средние ежедневные расходы испанцев, останавливающихся в собственных домах, составляют € 21.

В 2009 году в свое курортное жилье приезжало 30% испанцев, в то время как зарубежных собственников – всего 8.6%.

Сезонная сдача в аренду в 2010 году также сократилась – для британских туристов на 13.5%, и для германских – на 13.4%. Плохие новости для владельцев недвижимости на побережье.

Снижение числа туристов, приезжающих на отдых в свои дома, наряду с протекающим кризисом говорит о том, что «задача покупки курортной недвижимости для средней семьи в настоящее время далека от приоритетной», – делается вывод в докладе.

Насколько велик излишек недвижимости на рынке?

Недавняя статья в испанской прессе пробует разобраться в спорном вопросе, какое же количество домов зависло на рынке в ожидании покупателя. И, как водится, из выступлений не всегда понятно, идет ли речь обо всей недвижимости на рынке, или только о новой.

• 675’000 на конец прошлого года, по мнению Ассоциации Девелоперов и Строителей Испании (АРСЕ)
• 684’958 в конце прошлого года, считает Ипотечная Ассоциация Испании (АНЕ), что на 65% выше, чем в 2007 году, но на 1.7% меньше, чем в 2009 г, на основании данных от Правительства (Министерство Развития)
• 938’000, полагает Хосеп Оливер (Josep Oliver), автор доклада по состоянию рынка, подготовленного им для сберегательного банка Catalunya Caixa
• 2.3 миллиона, по оценкам Рикардо Верхес, эксперта по рынку недвижимости

На карте вверху, взятой из доклада Оливера для Catalunya Caixa, показывается распределение переизбытка недвижимости по регионам (в %% от жилого фонда).

По меньшей мере, все они согласились бы, что было бы полезно провести определенное исследование, которое ответило бы на вопрос, насколько велика проблема. Как сообщается, президент APCE Хосе Мануэль Галиндо (Jose Manuel Galindo) заявил, что «Важно провести аудит на предмет того, сколько домов сейчас на рынке». Неопределенность зачастую хуже, чем правда.

Огромные диспропорции между различными областями Испании сегодня составляют другую особенность ее рынка недвижимости. Наряду с излишками новостроек на Средиземноморском побережье, на распродажу которого уйдет десятилетие, в других районах страны, таких как центр Барселоны или Мадрида, начинает обозначаться резкий дефицит.

Главной проблемой остается побережье, где сосредоточено 60% всего испанского излишка, отмечается в докладе Оливера. По данным Хосе Бланко, правительственного министра, ответственного за жилищное строительство, основная часть переизбытка, 70%, так же состоит из курортных домов, сконцентрированных на побережьях.

Застой в строительстве закончится в этом году

Хосе Мануэль Кампа (Jose Manuel Campa), Государственный секретарь по экономике, заявляет, что сектор недвижимости в Испании вскорости перестанет быть тормозом для ее экономического роста.

С учетом того, что цены на недвижимость просели на 23% от своих пиковых значений, а ее преизбыток начинает потихоньку расходиться, то отрицательное влияние испанского кризиса в недвижимости на ВВП страны «практически полностью исчезнет в 2011 году», считает Кампа.

Кампа отмечает, что объемы продаж начинают превосходить объемы сданного строительства, приводя к тому, что «фонд жилья [предназначенного для продажи] начинает понемногу сокращаться».

Также он утверждает, что цены вернулись на разумный уровень, потеряв 23% от своих максимальных величин. Во времена бума многие эксперты, такие как МВФ и журнал The Economist, доказывали, что цены на испанскую недвижимость завышены на 20-30%, и потому снижение на 23% делает их нынешний уровень правильным, говорит Кампа.

11.05.11

ESN: WQ9UM-L732V-2LXQB

2011. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.