Полезная информация по недвижимости Испании

ИПОТЕКА В ИСПАНИИ

ОБЗОР ИСПАНСКОГО ИПОТЕЧНОГО РЫНКА

В Испании, как и в любой современной экономике, есть развитый ипотечный рынок со множеством кредитных организаций, которые предлагают приводящее в замешательство разнообразие испанских ипотек.

Ипотека предлагается банками и сберегательными банками как ими самими напрямую, так и через ипотечных брокеров. Наряду с национальными финансовыми институтами, ипотеку в Испании также предлагают и несколько международных банков – японские (Bank of Japan), английские (Barclays, Lloyds TSB), швейцарские (UBS, Credit Suisse), американские (Bank of America, Citibank, JPMorgan), французские (BNP Paribas, Societe Generale) и немецкие (Deutsche Bank A.G., Commerzbank, A.G.). И так же, как и на любом развитом ипотечном рынке, очень велики отличия в стоимости и условиях кредитования, диапазон которых находится от жестких и дорогих ипотек до гибких и более дешевых.

Хотя процентные ставки по всем испанским ипотекам строятся от базовой ставки Европейского ЦБ, то в остальных вопросах деятельности кредиторы в Испании вольны устанавливать свои проценты и свои правила выдачи кредита. Это приводит к существенной разнице в стоимости его обслуживания. Ипотечные кредиты в Испании при этом различаются не только по тому, какой банк их выдает, но также и в пределах одного и того же банка – по его филиалам.

Так что и при обычных экономических условиях (а не только во время кредитного кризиса) на рынке имеется множество хороших и плохих предложений ипотечного кредитования, и на усмотрение покупателя остается хорошенько оглядеться среди них, чтобы быть уверенным в выборе лучшей сделки. В противном случае, он рискует переплатить тысячи евро за весь срок своего ипотечного кредита.

Фиксированные и пересчитываемые ставки ипотеки

Подавляющее большинство ипотечных кредитов в Испании (как для испанцев, так и для иностранцев) выдается с изменяемой процентной ставкой, то есть размеры выплат по ним будут меняться в зависимости от базовой процентной ставки Европейского Центрального банка. Заемщики при такой схеме не знают, какими будут их платежи в будущем. Если ставки упадут, то они будут платить меньше, но если вырастут – то больше.

Многие кредитные организации также предлагают ипотеку по фиксированной ставке, что в Испании не так распространено (ею пользуются менее 3% заемщиков). У такой ипотеки обычно более высокие процентные выплаты в краткосрочной перспективе, но если ставки вырастут, то может оказаться, что заемщик по фиксированной ипотеке будет платить меньше, чем если бы он взял ипотеку с изменяемой ставкой. Главным преимуществом фиксированной ставки является известный и постоянный размер платежа на протяжении определенного промежутка времени в будущем.

Некоторые банки также предлагают ипотеку на смешанных условиях: некоторый период (например, 5 лет) действует постоянная ставка, а далее – пересчитываемая.

Во времена бума некоторые кредиторы стали предлагать ипотеку на условиях выплаты одних только процентов (interest only mortgage), но это было до начала кредитного кризиса и падения стоимости недвижимости. Сейчас найти такую ипотеку будет нелегко, и она не будет дешевой.

Другие ипотечные условия

Ипотека, которую получит покупатель, будет зависеть от его финансового положения. Кредитор захочет узнать размер его заработка и другие финансовые обстоятельства и обязательства. Обычно можно руководствоваться общим таким правилом, что выплаты по кредиту не превышали бы 35% от чистого годового дохода заемщика. Тем не менее, если кредитор предполагает (или покупатель убедил его в этом) положительное развитие карьеры заемщика и вероятное увеличение его дохода в будущем, то он сможет занять большую сумму.

Во внимание также принимается тип приобретаемой недвижимости. Покупка курортного дома считается кредитными организациями более рискованной, чем если покупать свое основное жилье. Они исходят из того предположения, что при наступлении финансовых трудностей в первую очередь люди прекратят выплаты скорее по своему курортному жилью, нежели по постоянному. Поэтому, в целом, для курортного дома и размер выдаваемого кредита по отношению к стоимости недвижимости ниже, и условия дороже.

На какой в среднем размер ипотечного кредита можно рассчитывать в Испании? Обычно на 60-70% от цены недвижимости, хотя в бум выдавались кредиты на более чем 100% с использованием завышенной оценки. Сегодня, в послекризисное время, вряд ли можно получить больше, чем 50-60%, и то если дадут. Все будет зависеть от кредитоспособности покупателя.

На какой срок можно получить кредит? Зависит от возраста заемщика, но в Испании в основном кредиты выдаются на срок 20-25 лет, хотя во времена бума банки начинали предлагать их на 40 лет и более. Чем дольше срок ипотеки, тем меньше ежемесячные выплаты по ней, но большая на круг стоимость ипотеки за весь ее срок. Сроки кредитования после кризиса стали сокращаться.

 

СТОИМОСТЬ ИПОТЕКИ В ИСПАНИИ

Оценка недвижимости

Перед выдачей ипотеки испанский банк будет требовать проведения оценки недвижимости силами одной из рекомендованных им оценочных компаний. Это может стоить от нескольких сотен евро до свыше тысячи, в зависимости от цены недвижимости. Но для получения испанской ипотеки это должно быть сделано.

Регистр собственности

Также кредитор будет настаивать на предоставлении ему нота симпле (nota simple, выписка из регистра), которая бы подтверждала, что недвижимость не имеет каких-либо обременений. Однако покупателю (или его юристу) необходимо будет запросить ноту симпле и для своих собственных интересов, потому расход на ее получение нельзя считать дополнительным, и он будет иметь место при покупке как с использованием ипотеки, так и без нее.

Открытие ипотеки

Большинство ипотечных кредиторов в Испании взимают фиксированную плату за выдачу кредита. Ее типичным размером является 1% от величины кредита, но варьироваться она может от 0.5% до 2%.

Страховка

При открытии испанской ипотеки следует иметь в виду три типа страхования. Первый – это общее страхование недвижимости и имущества. Это законодательное требование для получения ипотеки в Испании, и получателем страховки должен выступать кредитор. Размер страховки устанавливается в зависимости от величины оценки недвижимости, и ее сумма не будет ей равна. Два других типа страхования – это страхование жизни и ипотечной ссуды. Оба они не являются обязательными для ипотеки, но их стоит рассматривать не только как важное страховое покрытие, но и как полезное средство в торге по своим ипотечным условиям. Стоимость страховки базируется на возрасте покупателя и размере ипотеки и может различаться от банка к банку.

Нотариальный сбор

Если испанская недвижимость выступает залогом по кредиту, то это должно быть заверено нотариусом. Нотариальный сбор зависит от количества пунктов в договоре, и договор ипотечного кредитования будет иметь примерно то же их число, что и договор купли-продажи. Таким образом, взятие ипотеки увеличивает нотариальные расходы на время подписания официальных документов на покупку недвижимости.

Сбор Регистра Собственности

Также наличие ипотечного кредита у испанской недвижимости (ипотека считается как задолженность, залогом по которой выступает недвижимость) должно быть отмечено в регистре собственности, что немного повышает ставку сбора в регистре при ее покупке. Сбор за регистрацию ипотеки примерно такой же, как и за регистрацию недвижимости.

Гербовый сбор за ипотеку

Это налог, который платится государству и рассчитывается как процентаж от суммы ипотеки. Его величина может варьироваться по регионам и зависеть от суммы ипотечного кредита.

Административные расходы

Это оплата работы компании (gestoria), которая организует оформление собственности в местном регистре. Кредиторы обычно настаивают на использовании своих рекомендуемых компаний для вписания в регистр должным образом и собственности, и ипотеки. Ставка не должна превышать пару сотен евро.

Досрочное погашение ипотеки

Испанские кредиторы не любят досрочного погашения ипотечного кредита, поэтому они зачастую делают это платным для заемщика. Обычно взимается 1% от размера испанской ипотеки, хотя хороший брокер сможет найти такую ипотеку, где плата небольшая или совсем отсутствует. С точки зрения покупателя, предпочтительнее ипотечный кредит без такой оплаты, потому что он делает ипотеку более гибкой.

Частичное погашение ипотеки

Некоторые кредиторы Испании также пытаются штрафовать клиентов, которые частично погашают ипотеку заранее. Это называется частичным погашением и зачастую влечет за собой штраф, размер которого привязан к сумме погашения.

Переоформление ипотечного кредита

Если продается испанская недвижимость, взятая по ипотеке, то кредит может быть досрочно погашен или переоформлен на нового владельца (для этого используется термин суброгация). Стоимость переоформления обычно ложится на нового собственника и зачастую она ниже, чем стоимость открытия новой ипотеки (0.5% вместо 1%). Если имеется возможность переоформления испанской ипотеки на себя, следует иметь в виду несколько факторов. 1, суброгация означает принятие ее текущих условий – длительность кредита и его процентная ставка, которые могут быть не самыми лучшими из тех, что имеются на ипотечном рынке Испании. 2, с другой стороны, все расходы по ее переоформлению – нотариус, регистр и налоги – меньше, чем при открытии новой.

Выплата процентов

Ежемесячные выплаты по ипотеке состоят из доли, идущей на погашение ссудной задолженности (основного кредита), и из доли, образованной процентами за пользование кредитом. В начале срока ипотеки из этих двух долей процентная часть будет превалировать, но со временем сумма кредита будет понижаться, и проценты станут составлять меньшую долю в выплатах. Процентные выплаты рассчитываются от базовой ставки, устанавливаемой Европейским Центральным банком (Euribor). Некоторые ипотеки в Испании имеют фиксированную ставку на первоначальный период (к примеру, на год), которая затем становится равной Euribor + X%. Величина Х – это маржа кредитора, которая может варьироваться в зависимости от банка и от клиента. В целом, интерес испанских кредиторов по ипотечным кредитам с плавающей ставкой находится в пределах 0.75% - 2.5%.

Выплаты основного долга

Объем основного кредита в стандартной испанской ипотеке выплачивается ежемесячно в размере, который зависит от срока кредита. Чем он дольше, тем ниже выплаты относительно всей суммы ипотеки. В случае если ипотека взята на условиях выплаты только одних процентов (interest only mortgage), то погашения основного долга не происходит на протяжении длительного времени (например, спустя 10 лет или к окончанию срока ипотеки). Преимуществом такого рода ипотеки являются более низкие ежемесячные выплаты. Однако основной долг при этом не гасится, и заемщик должен быть готов к его полному возврату к определенному моменту времени.

 

ПОЛЬЗА ИПОТЕКИ В ИСПАНИИ

Имеет ли смысл брать ипотеку в Испании?

У большинства людей имеются достаточные причины, чтобы хотя бы частично профинансировать покупку своей недвижимости с помощью ипотечного кредита. Среди преимуществ находится дополнительная проверка собственности, проводимая банком, и меньшие налоги, но ипотека также вызывает ряд расходов, описанных выше. Во времена, наподобие наших, когда процентные ставки Еврозоны все еще малы по историческим меркам, дополнительным доводом в пользу использования ипотеки является взятие дешевого кредита.

При таком сценарии, покупатель занимает у банка по низкой реальной (с учетом инфляции) процентной ставке и, если стоимость недвижимости в Испании вырастет, как долгие годы то было прежде (хотя не обязательно, что будет в будущем), выигрывает от роста капитала. При этом свои собственные средства он инвестирует в другие активы, которые генерируют ему доход.

Однако следует всегда исходить из предположения, что процентные ставки могут подняться до какой-либо определенной величины, и если это произойдет, то быть готовым к тому, чтобы совладать с финансовыми последствиями этого. Говоря иначе, не надо занимать больше того, с чем можно справиться в случае роста ставок – а они, несомненно, вырастут – особенно, если для обслуживания своего ипотечного долга полагаться на доход с аренды (предположения о его величине это другой источник неопределенности, оценивать который следует весьма осмотрительно).

Какую лучше брать ипотеку – испанскую или отечественную?

Есть несколько причин в пользу взятия ипотечного кредита в Испании по сравнению с кредитованием у себя дома (в Англии, для примера).

Когда актив (недвижимость) и задолженность по нему (ипотека) выражаются в одной валюте, то это минимизирует источник неопределенности и риска (обменный курс евро).

Если планируется сдавать свою собственность в аренду, а доход с нее направлять на погашение ипотеки, то ежемесячные выплаты по ипотеке разумнее иметь в той же валюте, что и арендная плата.

В данный момент ставки по испанской ипотеке ниже, чем по британской, и, по-видимому, такое соотношение останется и в обозримом будущем. Что означает, что ежемесячные платежи, вероятно, будут меньше в случае с испанской ипотекой.

С другой стороны стоимость открытия ипотеки в Испании на круг выше, чем в Великобритании, с учетом затрат на нотариуса, регистровых сборов, налогов и прочих организационных расходов. Поэтому, если недвижимость берется в ипотеку всего на несколько лет, то финансово интересным может быть вариант взятия ее в Англии.

В целом, и особенно в реалиях современных экономических обстоятельств, большинство людей выиграет от взятия ипотеки в самой Испании, вместо того, чтобы использовать ипотечный кредит, выданный где-либо у себя дома, на финансирование покупки недвижимости в Испании. Что, однако, может быть верным не для каждого, кто желает приобрести недвижимость в Испании.

Испанская ипотека: как не переплатить лишнего?

Рынок ипотеки в Испании может быть сложным и запутанным. Море кредиторов предлагают множество типов ипотечного кредитования, которые трудно сравнить между собой, потому что у них различная структура стоимости и условий. Более того, сравнительная сложность самой ипотеки как продукта приводит к тому, что надо быть практически экспертом, чтобы обнаруживать, что спрятано за мелким шрифтом, находить скрытые расходы и выбирать действительно стоящее. В этом отношении испанский ипотечный рынок не отличается от любого другого развитого рынка – где многие люди так же платят за ипотеку больше, чем им необходимо. Однако то, что речь идет об Испании, где говорят на иностранном языке, и жизнь устроена немного по-другому, еще более затрудняет получение отличной ипотеки.

И есть одна непреложная истина, применимая ко всем ипотечным рынкам: если покупатель позволит кредиторам продать ему дорогую и негибкую по условиям ипотеку, то они такую ему и продадут. В конце концов, это в их интересах (они заработают больше денег).

Поэтому, для многих кредиторов Испании зарубежные клиенты – легкая добыча. Хотя многие кредиторы считают их неудобными (они не говорят по-испански, а их кредитоспособность трудно проверить), но они – выгодные клиенты, потому что не в курсе испанского ипотечного рынка, и им легче продать дорогую и негибкую ипотеку с большей маржой.

У большинства зарубежных заемщиков нет ни времени, ни знания языка, ни умения вести переговоры (в испанском контексте), ни понимания того, как работает ипотечный рынок, чтобы заполучить для себя лучшие условия по ипотеке. Во многих случаях иностранный покупатель запросит стоимость только одной ипотеки, вероятно, у банка или брокера, рекомендованного агентством недвижимости (что никогда не было хорошей идеей), и затем берет ее. Это не тот путь, чтобы получить испанский ипотечный кредит, который лучше всего подходит под требования, и по лучшей цене. Это также является причиной того, почему большинство людей платят больше, чем нужно, за свой ипотечный кредит.

Пару слов предостережения о программах «продаж с финансированием». Они предлагаются девелоперами на свои объекты на стадии строительства. Покупателям дают возможность переоформить ипотеку застройщика на себя, что потенциально экономит им расходы по ее открытию. Это может быть хорошим решением, но покупателям также следует знать, что иногда таким способом ничего не подозревающим людям продаются дорогие и негибкие ипотеки. Покупатели не обязаны принимать навязываемую ипотеку при покупке новостройки, и рекомендуется хотя бы проверить, имеются ли другие варианты получше по ипотечным кредитам.

То же самое справедливо и для залоговой недвижимости, предлагаемой по «выгодным системам финансирования». Недвижимость продается банками в связке с их ипотечным продуктом, и прежде чем соглашаться на такой вариант, имеет смысл сделать пару запросов с целью изучения рыночных ипотечных условий на данный момент.

 

ИПОТЕЧНЫЕ БРОКЕРЫ В ИСПАНИИ

Если и получать ипотеку в Испании – то лучшую: то есть, кредит, который лучше всего удовлетворяет заданным требованиям, с максимально гибкими условиями и минимальной стоимостью переплаты за него за весь его срок (а не только за стоимость открытия). Другими словами, самая дешевая и самая гибкая испанская ипотека, которую только можно заполучить, принимая во внимание свои финансовые обстоятельства.

Как уже упоминалось, в Испании существует огромное разнообразие выбора ипотечного кредита, каждый со своими плюсами и минусами, что требует от покупателя посвящения этому вопросу достаточного количества своего времени и усилий, если он желает найти для себя хорошие условия. Для иностранцев задачу поиска лучшей ипотеки также усложняет еще и языковой барьер.

Для многих зарубежных покупателей лучшим решением может стать использование хорошего брокера, который бы специализировался на испанских ипотечных кредитах.

Хороший ипотечный брокер начнет с определения кредитных потребностей покупателя – момента, который упускается многими банками. Невозможно дать покупателю ипотеку, которая по минимальной цене и лучшим образом удовлетворяет его требованиям, если не определить и четко не знать, в чем они заключаются.

В процессе определения таких требований к ипотеке брокер также будет делать оценку кредитоспособности покупателя. Точное понимание того, с каким кредитом справится покупатель, поможет брокеру в выборе правильного ипотечного продукта для него и в торговле с кредитором за лучшие условия в интересах покупателя. Важно, чтобы взятый кредит не превышал способности покупателя по его оплате, и хороший ипотечный брокер поможет не допустить этого.

В период проведения консультаций брокер также может дать ценные советы касательно ипотеки. Брокеры по испанской ипотеке, которые оказали услуги по ее получению многим иностранцам, приобрели полезный опыт, от которого может выиграть покупатель, обратившийся к ним.

Испанские брокеры по ипотеке

Брокеры работают со многими или со всеми ипотечными организациями в Испании, и они должны знать все о предлагаемых продуктах. Хороший брокер знает, как интерпретировать пункты договоров и контрактов, набранные мелким шрифтом, и находить скрытые расходы, чего покупатель может быть не в состоянии сделать. Они знают, в каких банках сейчас имеются специальные предложения и проходят акции, и для чего это делается. И они также знают, когда и где надавить при переговорах о получении лучших условий для покупателя (зачастую для людей удивительным открытием становится то, что даже руководители филиалов крупных банков желают и обладают полномочиями «договориться», если переговоры правильно выстроены).

На стороне брокеров в деле выхода на лучшую сделку также играет их репутация среди кредиторов, которые ценят работу брокеров, приносящую им зарубежных клиентов – клиентов, которых иначе им было бы затруднительно классифицировать самостоятельно, собственными силами. Кредиторы ценят тот факт, что брокеры устраняют языковой барьер между ними, и в ряде случаев признательны брокерам за приносимый ими объем сделок. Все это, вместе взятое: обороты брокеров, их удобство и пониженный риск для кредиторов, и их нахождение «в рынке» (знание того, где в каждый частный момент времени имеются лучшие сделки) – означает, что клиенты могут выиграть от использования хорошего, профессионального, опытного брокера по испанской ипотеке.

Зарубежные покупатели испанской недвижимости, которые для финансирования своей покупки берут ипотеку в Испании, никогда не должны забывать о том, что даже небольшая разница в условиях ипотеки может оказать большое влияние на ее стоимость на протяжении срока ее действия. Полпроцентных пункта могут казаться не такими уж важными на бумаге в ходе волнующего процесса покупки испанской недвижимости, но по прошествии лет волнение спадет, а расходы останутся. Следует помнить об этом, выбирая себе ипотечный кредит в Испании. Именно такого рода мелочи, что имеют крупные последствия, хорошие ипотечные брокеры гарантированно принимают во внимание.

Услуги испанского ипотечного брокера

Хорошие ипотечные брокеры в Испании должны оказывать следующие услуги:

• Помогать покупателю во всех аспектах организации получении ипотечного кредита в Испании. Объяснять требуемую документацию и что представляет собой каждый этап процесса, снабжать необходимой информацией и на понятном ему языке. Также они заранее и с хорошим запасом по времени должны сообщать о наступлении ключевых крайних сроков.
• Давать покупателю понимание полной стоимости ипотеки. Это означает объяснить ему, какие расходы предстоят за весь срок кредита, и как они могут меняться под воздействием экономических обстоятельств (к примеру, колебания инфляции и процентных ставок).
• Рекомендовать покупателю лучшую ипотеку с учетом его требований на сегодня и на будущее.
• Рекомендовать перекредитование ипотеки по испанской недвижимости или рефинансирование.

Но ипотечный брокер нужен не каждому

Для большинства иностранцев, которым требуется взятие ипотечного кредита в Испании, использование специализированного брокера является разумным вариантом. Но услуги брокера стоят денег, и не являются единственным выбором.

Хороший брокер сделает жизнь покупателя гораздо легче, сэкономит ему кучу времени и даст ему лучший кредит, избавив от стрессов вначале и сохранив его деньги впоследствии. Но брокеру придется платить вознаграждение, и не все брокеры его заслуживают.

Многие люди сегодня открыли компании по оказанию брокерских услуг на рынке ипотечного кредитования, и многие из них не имеют ни знаний, ни опыта, которые оправдывали бы их комиссионные. Они не делают ничего большего, кроме представления покупателя местному банку и проталкивания ему той ипотеки, по которой их комиссионные выше, а не той, что лучше для покупателя. При этом они могут заявлять себя специализированными ипотечными брокерами. Особенно следует остерегаться предложений ипотек в размере 100% (и выше) и требований предоплаты их брокерского вознаграждения.

Хороший испанский ипотечный брокер может оказать большую пользу, но если у покупателя хорошая кредитная история, и он может потратить часть своего времени на изучение условий предоставления ипотечных кредитов в Испании, то брокер ему может не понадобиться. Прямым обращением в кредитные организации экономится брокерская комиссия в размере 0.5%-1% от стоимости кредита. В этом случае следует получить конкретные предложения от ряда выбранных кредиторов.

 

РЕФИНАНСИРОВАНИЕ

Рефинансирование в Испании, так же как и везде, – это изменение базовых условий своей ипотеки. Сюда может входить размер и срок кредита, процентная ставка и схемы его погашения. Причины для перекредитования могут быть разные, включая необходимость в увеличении займа и уменьшении ежемесячных выплат.

Есть два главных способа сделать это.

1. Переоформление ипотечного кредита

Переоформление кредита на новый банк происходит в тех случаях, когда новый банк предлагает улучшить условия текущей ипотеки до такой степени, что прежний банк отказывается с ним бороться и соглашается на замену кредитора.

Обычно наиболее эффективным способом улучшения условий по ипотеке выступает снижение ее процентной ставки. В стоимость такого переоформления будут входить расходы на нотариуса и регистрационный сбор, а также штраф от прежнего банка в размере в среднем 0.5% и комиссия по открытию ипотеки в новом банке.

Зачастую у банков есть специальные предложения для привлечения новых клиентов, приглашая их переоформить имеющийся кредит без всяких сопутствующих расходов. При этом важно тщательно изучить такие предложения. Маркетинг банка может заключаться в том, что новые ипотечные условия значительно улучшены на протяжении лишь первого года, стимулируя переход клиента, но далее может обнаружиться, что поддержание ставки завязано на подключение других продуктов банка, приводящее в итоге к большим ежемесячным расходам.

Технически, в процессе переоформления, размер и срок выдачи ипотечного кредита остаются прежними. Однако возможна организация его модификации и расширения в рамках одного и того же договора. В этом случае появляются дополнительные расходы, а также уплата гербового сбора на увеличение суммы ипотеки.

С другой стороны, переоформление одобряется новым банком после изучения экономической ситуации клиента и имеющихся у него гарантий, а также того, что, по крайней мере, три последних платежа по текущей ипотеке были произведены правильно. Никакой банк не будет рассматривать возможность переоформления, если в истории клиента имеются просроченные выплаты.

2. Закрытие текущей ипотеки и открытие новой

Этот вариант будет более дорогостоящим, так как включает в себя расходы по закрытию ипотеки, обычно в размере 1% от оставшегося кредита, регистровый сбор по закрытию кредита, процент по открытию новой ипотеки, нотариус и регистр по открытию и гербовый сбор на сумму кредита.

Если открытием новой ипотеки преследуется цель получения большего кредита, то здесь важно помнить о двух факторах. Любое увеличение суммы кредита требует обоснования и обеспечения. И опять же, выдача нового ипотечного кредита будет одобрена банком после изучения финансовой ситуации заемщика

 

ПРОБЛЕМЫ

Что делать, если нечем платить по ипотеке?

Когда дела начинают идти наперекосяк, общераспространенной практикой является «спрятать голову в песок» и надеяться, что проблема исчезнет сама собой. Что может оказаться большой ошибкой, если становится понятно, что с ипотечными выплатами в Испании имеются проблемы. Чем дольше проблема игнорируется, тем более вероятно, что в итоге она обойдется дороже. Поэтому, следует немедленно приниматься за разработку плана действий.

Задолженность в Испании

Прежде всего, следует быть в курсе того, что задолженность по ипотечному кредиту распространяется на все имущество должника, в том числе находящееся и в Великобритании, или где-либо еще, где он живет и имеет активы. Поэтому не надо допускать ошибку, считая, что можно забросить свою ипотеку в Испании безо всяких вредных последствий для себя. Испанские кредиторы, скорее всего, станут преследовать активы должника, если после изъятия залоговой недвижимости все еще остался крупный долг.

«По нормам ЕС испанские кредиторы могут обращать неоплаченную задолженность по ипотеке на активы в Британии,» – объясняет квалифицированный консультант по Испании и Англии в Лондоне. – «И игнорирование – не выход, и попытка оправдания незнанием того, что ответственность наступает также в Англии, не сработает.»

Долг растет со временем

Отрицание очевидного и упование на то, что все само утрясется, – это совершение большой ошибки, потому что этим запускается процесс, который увеличивает итоговую стоимость решения проблемы. Все пропущенные платежи суммируются к долгу, а также все расходы банка по юридическим процедурам, и при этом действует повышенная процентная ставка, в результате чего общая задолженность стремительно растет. Чем дольше это продолжается, тем дороже это встанет. И следует знать, что штрафная процентная ставка может быть очень высокой, возможно, будет превышать 20%. Справиться о ее величине можно в своем ипотечном контракте.

Многие испанские ипотечные кредиторы довольно неторопливы в реагировании, когда нерезиденты начинают пропускать ежемесячные выплаты, что дает повод многим людям ошибочно полагать, что такая медленная реакция – это хороший знак для них. Иногда так происходит потому, что у банка нет новых контактных данных клиента, или иногда потому, что там плохое управление. Чем дольше времени требуется банку, чтобы отреагировать, тем дороже это будет стоить клиенту, поэтому не следует ждать, когда банк выйдет на связь, если наступает задержка с платежами. Следует обратиться в банк сразу же, как только стало ясно наличие проблемы, желательно до просрочивания очередного платежа.

Переговоры по новым условиям ипотеки

К счастью, последнее, что нужно ипотечным кредиторам, – это изъять недвижимость клиента. Ее содержание дорого им обходится, и потому в переговорах на стороне клиента сила может быть больше, чем он думает. Вероятно, что они пойдут на то, чтобы дать клиенту лучшие условия, или в продлении срока кредита, или в предоставлении периода оплаты только процентов. И если клиенту удастся понизить ипотечные выплаты до приемлемого уровня, и приложить некоторые усилия по обеспечению арендного дохода, то у него может появиться некоторый простор, который позволит ему уцелеть до оживления рынка. Так что есть возможность реструктурировать свою ипотеку, и чем раньше это сделать, тем будет лучше.

Тем не менее, для некоторых запущенных случаев улучшение ипотечных условий может не помочь. Здесь требуется ограничение возможного ущерба, и быстрая продажа в минус будет, вероятно, меньшим из всех зол. Возможно, что из-за снижения цены придется доплатить больше за погашение ипотечного долга, но, по большому счету, это может обойтись дешевле, чем процедура изъятия недвижимости.

Продажа недвижимости по цене ниже ипотеки – единственный вариант для клиента, имеющего деньги, чтобы погасить банку возникающую разницу. Учитывая бедственное состояние рынка и падение цен во многих районах, результирующая доплата может быть существенной и потенциально соизмеримой, или даже большей, чем первоначально вложенные собственные средства. К примеру, недвижимость покупалась за € 200’000, под нее бралась ипотека на 80% в размере € 160’000, и собственные средства платились в сумме € 40’000. При ее продаже за € 100’000 доплата банку за ипотеку составляет € 60’000. Таким образом, потери собственных средств составят € 100’000 плюс расходы. Но не у всех людей есть достаточные финансы для доплаты банку. И что тогда?

Изъятие заложенной недвижимости

Тут наиболее вероятным сценарием будет изъятие банком залоговой недвижимости клиента и продажа ее на открытом аукционе (возможно, по меньшей цене, чем если бы снизить и продавать сегодня). Эта процедура занимает некоторое время – часто, год и более, – добавляя к доплате юридические и прочие расходы, которые затем банк может обратить на домашние активы клиента (если долг невелик, скажем несколько тысяч евро, то банк может решить, что дело того не стоит, так собирание долгов не дешево). Но все, что клиент сделает для ускорения процесса, приведет к понижению финальной стоимости проблемы для него, поэтому, если стало ясно, что единственным выходом остается изъятие залога, то следует сообщить об этом кредитору и попытаться заставить его действовать быстро.

С другой стороны, если для организации аукциона банку понадобится длительное время – допустим, 2 года, – рынок тем временем может приподняться, позволяя банку получить цену лучше, чем если продавать сегодня. Это возможно, но, учитывая, как развивается рынок, я бы сказал, что это маловероятно.

Если клиент не может выплачивать по ипотеке в Испании, и не может позволить продажу в убыток, то выбор того, что остается делать, невелик. В такой ситуации некоторые пытаются сделать рефинансирование долга. В зависимости от конкретной ситуации это может быть хорошим выходом, но в большинстве случаев шансы на поправку дел с другим кредитором – призрачны, да и сама операция рефинансирования стоит денег. На самом деле порядочное число недобросовестных ипотечных брокеров зарабатывает сейчас деньги, предлагая мнимые программы рефинансирования отчаявшимся людям. Жульничество, которое играет на чувстве отчаяния, всегда в изобилии во времена кризисов.

Переоформление ипотеки

В то же время, немалое число людей смогли выработать решение своей ипотечной проблемы при помощи грамотного совета. Он касается снижения ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и увеличения дохода с аренды. Этого может оказаться достаточно для преодоления временных трудностей до начала восстановления рынка. Для этого следует пообщаться со своим банком или с хорошим честным ипотечным брокером в Испании.

 

ЕВРИБОР

Еврибор (Euribor) – это ставка межбанковского кредитования в денежной системе евро, определяемая базовой ставкой (по главным операциям рефинансирования), которая устанавливается Европейским Центральным Банком (ECB).

В самых простых терминах, Еврибор – это процентная ставка, по которой считаются ипотечные платежи в Испании. Это процентная ставка, по которой банки Еврозоны кредитуют друг друга и которая строится от базовой ставки, устанавливаемой ЕСВ. Еврибор используется для ипотек как с плавающей ставкой, так и с фиксированной, хотя преобладающее большинство ипотечных кредитов в Испании выдается по изменяемой ставке.

Так что, когда растет базовая ставка, то вслед за ней и Еврибор, а вслед за ним – процентные ставки по ипотекам Еврозоны. Плавающая ставка определяется по формуле Euribor + X%, где X обычно находится в пределах 0.75% - 2%.

Ставки и новости Еврибора

Mark Stucklin Spanish Property Insight

Адаптированный перевод ЗАО "Григ"

ESN: WP76F-D3RS3-PCPE1

2011. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.