Справочник по недвижимости регионов Испании

АНДАЛУСИЯ (ANDALUSIA)

Рынок недвижимости Андалусии, 2011

Я думаю, что в 2011 году потенциального покупателя недвижимости в Андалусии волнуют всего два вопроса: первый, достигли ли цены своего дна? и, второй, продолжается ли падение рынка?

Парадоксально, но ответ на оба вопроса – да, и все потому, что рынок недвижимости в Андалусии ведет себя по-разному в разных ее областях. Эта разница между лучшими и худшими районами и между качеством и вторым сортом станет в 2011 году еще более выраженной, когда по активности премиум районы будут обгонять периферийные на 2 года вперед и более, а до самых плохих предложений на рынке дело может не дойти никогда. И пока на рынке не выделены его составные части, то его осмысленный анализ невозможен, но к несчастью для покупателя, который пытается выяснить, что происходит, многие комментаторы продолжать говорить об испанском рынке недвижимости как о едином целом, отбрасывая огромные различия между провинциями и в пределах каждой провинции.

К примеру, в то время как активность в премиум областях побережья возле Марбельи, Сан Педро и Пуэрто Бануса (Marbella, San Pedro, Puerto Banus) росла со второй половины 2009 года и продолжала весьма сносно развиваться на протяжении всего 2010 года, то менее востребованным частям из той же провинции Малага (Malaga) и из других провинций Андалусии еще только предстоит продемонстрировать признаки хоть какого-нибудь оживления. И потому статистика оценщиков из компании TINSA, у которых 2010 год закончился с падением на 24.4% от цен 2007 года на Средиземноморских побережьях Испании, – эта статистика ничего не значит. Помимо того, что это слишком мало даже по отношению к лучшим объектам, то это просто нелепо объединять в один все прибрежные регионы Испании, когда между ними существуют явные отличия, и когда отличия существуют даже между районами, которые отстоят друг от друга всего на 25 км. То же самое относится и к сельским областям. Лучшие сельские месторасположения идут на ура, в то время как стоят менее удачно расположенные и те, что имеют юридические проблемы.

Бесполезная статистика

Возможно, что когда-нибудь я буду писать один из таких рыночных обзоров без необходимости комментировать никуда не годную статистику, штампуемую из месяца в месяц. Но не в этом году. Статистика от министерства жилищного Строительства, основанная на ценах зарегистрированных сделок, продолжает вводить в заблуждение из-за искажений, вызванных занижением декларируемой стоимости в прошлом, вследствие чего то, что может выглядеть как 20% снижение от той стоимости, которая выплачивалась во времена бума, до сегодняшних цен, скорее всего, будет составлять все 40%, так как задекларированная стоимость была еще на 20% меньше реально уплаченной суммы. И это если быть консервативным в оценках – 20% занижение было широко распространенным, а зачастую оно было и больше. Я полагаю, что потребуется как минимум 5 лет, чтобы этой статистике можно было сколько-нибудь доверять, но считаю, что она оказывает свое влияние на продавцов, заставляя их поддерживать неадекватно высокие цены. Я уверен, что для продавцов картина падения цен от своего максимума на 20% гораздо лучше, чем на 40% и более, и они ставят свои ценники соответственно, то есть завышенно.

Оценки компаний, таких как TINSA и Valtechnic, также сомнительны, так как они базируются на субъективных определениях рыночной стоимости, но их регулярно цитируют как значащие. И, по-видимому, некоторые оценщики действительно верят цифрам от Министерства жилищного строительства по Андалусии, что приводит к показательным результатам. Летом 2010 года продавался пентхаус-дуплекс в 100 метрах от пляжа в Сан Педро и в пешей доступности от Пуэрто Банус. Ему не помешал бы легкий косметический ремонт, но месторасположение было выдающимся, и на крыше у него имелся свой частный бассейн. На вершине бума он бы с успехом ушел за € 1 миллион, но сейчас продавец быстро согласился на предложение в € 585’000, что немного меньше того, что было заплачено за него в 2008 г. Приглашенный из TINSA специалист, очевидно живущий на другой планете, оценил его в € 900’000, из-за чего покупатель решил, что сможет улучшить условия по своей ипотеке в другом банке. Ему дали лучшие условия, но тот банк пользовался оценкой от Valtechnic, которая оказалась равной € 550’000, и в итоге всего этого получился полностью сбитый с толку покупатель. Я могу понять, когда два оценщика при осмотре одной и той же недвижимости могут расходиться на € 10’000 или даже € 20’000, но не на € 350’000. Одним из главных опасений у покупателя в Испании в 2011 году является опасение переплатить за недвижимость, и неразбериха такого масштаба от «экспертов» не помогает его устранению.

Даже в статистике по количеству совершенных сделок, которую ведет Регистр собственности, мало пользы, поскольку никто не может знать, сколько из них можно отнести на долю переходов к банкам залоговой недвижимости. Хотя относительно всех остальных данных, число сделок от Регистра, вероятно, самое приближенное к реальности. Если оно верное, то, видимо, дно по ним было в IV квартале 2009 года и затем постепенно росло.

Легко объявить статистику по испанскому рынку как нечто несерьезное и то, с чем надо смириться, но я думаю, что она наносит действительный вред. Она сбивает с толку и покупателей, и продавцов, и подрывает доверие к рынку, без которого не может быть восстановления. Но при этом следует также помнить, что статистика лишь фиксирует происходящее и ни объясняет его, ни предсказывает, что какой бы хорошей она ни была, она не сможет ничего рассказать о том, куда направляется рынок недвижимости в 2011 году.

Фонд нераспроданной недвижимости

Одна из статистик, публикуемая с утомительной регулярностью, – это количество непроданных домов, зависших на испанском рынке недвижимости, диапазон которых колеблется от 700’000 до 1’500’000, в зависимости от того, кто производит подсчеты. Даже если это и нижняя граница, то никто не спорит, что громадное число недвижимости ждет своего владельца, но как цифра сама по себе – ни о чем не говорит. Это важно, поскольку покупатель смотрит на эту цифру и убеждается в том, что цены при таком количестве никак не могут быть на дне, им под таким грузом еще падать и падать. И отодвигает покупку, наверное, на несколько лет. И я не видел каких-либо серьезных попыток помещения этих цифр в контекст: их просто выставляют на обозрение безотносительно сложностей рынка недвижимости в Испании. Многие комментаторы твердят, что пока этот переизбыток не рассосется, до тех пор не настанет восстановление, но я считаю, что они ошибаются. Мое мнение по вопросу нераспроданной недвижимости таково, что абсолютно реально иметь 1.5 миллиона непроданных объектов на рынке и одновременно иметь восстановление определенных его секторов.

Ключевой фактор в том, что большинство из того, что построено в Испании, предназначено для внутреннего испанского рынка и расположено в городах и на их окраинах. Каждый, кто путешествовал по Испании в недавние годы, не мог не отметить размаха нового строительства в городах и поселках; по сравнению с которым развитие побережий выглядит почти что умеренным. На самом деле, в Испании два рынка недвижимости, которые двигаются параллельно и независимо друг от друга. Один из них нацелен на испанцев, приобретающих себе основное жилье, а другой – на зарубежных покупателей, которые покупают дом или для постоянного проживания, или как курортное жилье. Пересечение этих рынков весьма слабое, и оно находится там, где сравнительно малое число испанцев покупает себе дома на побережье под проведение отпуска. Как следствие, большинство нераспроданной недвижимости на рынке Испании сегодня не представляет никакого интереса для иностранного покупателя.

Однако я постоянно встречаю статьи, блоги и комментарии, направленные на покупателя зарубежной недвижимости, где сопоставляется величина переизбытка и ныне гораздо меньшее число покупателей, на основании чего делается вывод о необходимости многих лет на его усвоение и восстановление рынка. Я согласен, что потребуются годы, но это будет зависеть от внутреннего испанского рынка, а не от количества иностранных покупателей. Даже на излете рынка в 2006 году доля зарубежных покупателей, включая как иностранных резидентов, так и нерезидентов, доходила всего до 10% от всего количества сделок в том году, и, определенно, большинство из этих 10% было втянуто в низкокачественный массовый сегмент. Потому главными игроками по спасению рынка будут испанцы, а не иностранцы. Фактически, в нормальных условиях, когда люди покупают одну недвижимость для собственного проживания, а не несколько для спекуляции, в Испании каждый год формировалось 350’000 новых семей, и половина из них приобретала недвижимость, поэтому со временем хорошо расположенная недвижимость вблизи достопримечательностей с развитой инфраструктурой и по правильной цене найдет своего покупателя.

Основной проблемой будет вопрос, как избавиться от сотен тысяч домов в пригородах и на окраинах городов и даже сел, от практически заброшенных комплексов, постепенно приходящих в негодность. Почему кто-то решил, что поселку Йебес (Yebes), который представляет из себя крошечную точку на карте, необходимо 250 новых домов, или деревне Вальделус (Valdeluz), точке чуть покрупнее, надо 8’000 новых объектов, семь школ и коммерческий центр в придачу, при том что там всего 1’500 жителей, – откровенно выше моего понимания. Но очевидно, что и отдел городского планирования, и муниципальные архитекторы посчитали это хорошей идеей, не говоря уже о банках, которые все это профинансировали.

Что касается размера нераспроданного жилья, преимущественно предназначенного для зарубежных покупателей, то он в своем подавляющем большинстве состоит из домов, построенных между 2000 и 2010 гг, в период, который я называю рынком «конвейерной» недвижимости, выросшим благодаря доступности дешевых кредитов. До 2000 года, без массового рынка, Испания справлялась очень хорошо, и за 40 лет был создан стабильный рынок недвижимости, хотя и с обычными для него циклами спадов и подъемов и сосредоточением покупок в сравнительно немногих премиум районах на побережьях и в глубинке и, во многих случаях, без привлечения ипотеки. К сожалению, большинство из нераспроданного запаса не может похвастать ни месторасположением, ни качеством, и независимо от того, кто является продавцом – будь то банк, застройщик или частное лицо – все они пытаются продать одну и ту же вещь. Это – недвижимость, построенная в 2000-2010 гг, курортный дом в комплексе плотной застройки и с неважным расположением. Но массового рынка больше нет, и почему комментаторы продолжают постоянно к нему возвращаться, как будто это была золотая эпоха, я действительно не понимаю. Мнение о том, что количество зарубежных покупателей снова достигнет 100’000+ в год, в корне неверно и к тому же от этого не стало бы хорошо. Эти количества стали возможны только потому, что Испания возводила множество непривлекательной недвижимости по сравнительно низким ценам, на которые банки были готовы давать кредит людям, в действительности не могущим себе ее позволить.

Рынка, который поддерживал бы такие высокие количества, уже не существует, и он не вернется. Сегодня мы имеем дело с покупателем с деньгами, с проницательными индивидуалами, на 100% сфокусированными на традиционных премиум районах – как раз тот рынок, каким он был до 2000 г. Гораздо интереснее было бы сравнить количество зарубежных покупателей в 2011 году с их количеством в 1996 году, когда рынок поправлялся после тяжелого спада 1990-1994 годов, и я полагаю, что они бы не очень различались. Так что я придерживаюсь той точки зрения, что возможное наличие полутора миллионов непроданных домов в Испании не мешает качественному рынку жить своей жизнью.

Да, рынок достиг своего дна

Покупатель со средствами начал появляться на рынке в лучших районах, при условии, что продавец настроен серьезно и у него беспроблемная недвижимость, еще в первой половине 2009 года. С того времени обычный размер скидки достигал 35% от ее разумной цены на вершине рынка в 2006 году. На таких уровнях прохождения сделок их количество ровно росло и на протяжении всего 2010 года, с доминированием денежного покупателя. Но в течение года ипотечное кредитование становилось все более доступным для зарубежного покупателя в размере около 60% от стоимости, хотя следует заметить, что качественный рынок не слишком завязан на кредитование. Во время кризиса покупатели склонны допускать ошибку, полагая что все продавцы находятся в финансовом затруднении. Но в реальности качественной и отлично расположенной недвижимости очень маловероятно, что продавец будет донельзя закредитован, и у многих из них вообще нет ипотеки. Важный момент состоит в том, что со времени возобновления активности на рынке в 2009 году ценам не приходилось падать более чем примерно на 35% для того, чтобы привлечь покупателя, и все идет к тому, что это продлится и в наступившем 2011 году. По-моему, для покупателя критерием правильной цены, на дне рынка, может служить приобретение качественной недвижимости в премиум районе со скидкой от ее пикового значения на 35%. Покупатели, которые надеются на большее снижение, будут разочарованы.

Да, рынок продолжает падать

Но! Большинство нераспроданного фонда Андалусии находится во второстепенных областях, вдали от премиум районов и состоит из объектов, предназначенных для массового курортного рынка, который начинался на стадии строительства, был спекулятивным и ипотечно зависимым. Продавцами выступают банки, девелоперы и физические лица, которые до сегодня избегали смотреть в глаза своей ситуации. Но в 2011 г, я думаю, мы только-только начнем понимать, насколько могут упасть цены, и, несомненно, в этом секторе рынка они просядут гораздо сильнее, так что итоговый их уровень будет гораздо хуже тех средних 35%, что наблюдается в прайм секторе.

На то, что будет происходить далее, главное влияние окажут банки, поскольку многие из них, вероятно, в ближайшем будущем станут приводить свои балансы в порядок, избавляясь от плохих активов и снижая цены до таких уровней, для которых действительно найдутся желающие купить. Застройщиков и частных лиц ждет цунами обвала цен. Ранее банки не вмешивались в ситуацию, может быть, они так же опирались на официальную статистику – иначе почему бы они предлагали свою недвижимость со скидкой в жалкие 20%? Но сейчас скидки начинают доходить до 50% «ниже уровня рынка», хотя я был бы не прочь узнать, как они его установили – они ничего не продавали и потому откуда он им известен? При том, что часть предложений может выглядеть нормальными с таким дисконтом, я заявляю, что банки в шоке от обнаружения того, что многое из их недвижимых активов так плохо расположено и так непривлекательно, что на него нет покупателей ни по какой цене. По моим прогнозам, падение цен в этом секторе будет набирать скорость в 2011 году, и самые неликвидные объекты обвалятся на 50% и более.

Этим сказано все о секторе эконом и бюджетной недвижимости Андалусии в данном обзоре. Регион имеет совершенно здоровый рынок качественной недвижимости с отличным месторасположением, который демонстрирует все признаки возвращения в последующие пару лет к до-бумным «конвейерным» временам, и все что будет говориться далее, относится к рыночному сектору качественной недвижимости.

Продавцы и их цены

На мой взгляд, главными тормозами рынка в 2011 году остаются продавцы и их нереальные запрашиваемые цены. В потенциальных покупателях нет недостатка, но многие из них сбиты с толку, и в таком состоянии они склоняются к тому, чтобы не покупать. Проблема №1 заключается в том, что цены все еще завышены; некоторые – почти правильные, другие – выше крыши, а все остальные – где-то посередине, и я считаю, что агентства недвижимости должны взять на себя вину за тот факт, что даже в 2011 году недвижимость появляется на рынке с задранной ценой. Многие из них не удосуживаются установить цену, предпочитая спросить продавца, сколько тот хочет получить на руки, и добавляя затем свою комиссию сверху. И большинство из агентств предпочтет занести в свою базу переоцененную недвижимость и ждать, возможно, годами ее удешевления, чем рисковать отсутствием предложения в случае появления потенциального покупателя. Мы же, так как работаем на покупателя, напротив, можем себе позволить сообщить продавцам, что даже не включим их недвижимость в список, рекомендованный для осмотра, не говоря уже о проведении самого осмотра, если я вижу, что цена зашкаливает. Но лучшие агентства недвижимости уже начали проявлять больше твердости с продавцами, чем то было прежде, и некоторые из них отказывались тратить свое время на показы переоцененной недвижимости, и, я надеюсь, что эта тенденция продолжится.

Наиболее распространенной причиной выставления продавцами повышенной цены выступает та, что покупатель всегда может сделать свое встречное предложение по цене, но, видимо, продавцы не осознают, что заоблачные запрашиваемые цены зачастую действуют как отпугивающее средство, и потому недвижимость стоит без единого показа. И они забывают, что хотя они и готовы принять предложение с более низкой ценой, но если запрашиваемая цена намного превосходит бюджет покупателя, то тот самый человек, что мог бы купить этот дом, никогда его не увидит. Запрашиваемая цена должна служить индикатором того, на что готов согласиться продавец, и не исключать показы, и, по-моему, не превышать 10% от этого уровня. Причина сильного завышения, я думаю, в том, что у многих продавцов нет необходимости в продаже, и прискорбно, что такая их недвижимость засоряет агентские базы. Как я уже отмечал, покупателю следует иметь в виду, что немногие продавцы качественной недвижимости находятся в затруднительном финансовом положении. Немногие, может быть, да, испытывают трудности, но большинство – нет, и предположение, что все они в беде, является ошибкой. Для продажи могут быть другие причины, личного или семейного плана, съезды-разъезды-переезды, но что бы там ни было, причина быть должна. Именно с такими продавцами покупатель заключает свою лучшую сделку, а не с теми, у кого приключился каприз попродавать свою недвижимость на рынке, чтобы просто посмотреть, каков будет спрос.

А выставление правильной цены дает реальные результаты. В конце 2010 года, по поручению клиента я осматривал замечательную скромную недвижимость (два односпальных дома на одном участке, в двух минутах от пляжа и с видами на море), за которую до кризиса просили бы минимум € 300’000. Ценник на нее был € 225’000, что говорило о явном намерении продать, и я рекомендовал ее к внеочередному осмотру, но через несколько дней она ушла за € 198’000 к другому более быстрому покупателю. Здесь был продавец, которому, в силу неких причин, действительно требовалось ее продать, о чем и говорила проставленная им запрашиваемая цена. Покупатель заключил великолепную сделку и может вполне рассчитывать на рост своего капитала в среднесрочной перспективе.

В другом примере, наш клиент был первым человеком, кто осматривал недвижимость вслед за снижением ее цены, но если бы завышенная цена оставалась прежней, то он ее даже не увидел бы, так как цена была весьма далека от его € 500’000-го бюджета. Продавец приобрел ее в 2006 году за € 620’000 и вложил в ее улучшения еще € 80’000. Изначально недвижимость выставлялась за € 750’000, потом эта цена несколько раз снижалась, но всякий раз недостаточно, пока, наконец, не стала равной € 525’000. По этой цене продавец явно сигналила, что настроена серьезно, и я занес ее в список для осмотра клиентом. Это был дом с тремя спальнями, в отличном состоянии и в превосходном жилом комплексе и с панорамными видами на Гибралтар и Африку. Это снижение цены пробудило интерес у тех, кто его осматривал прежде, но мой клиент прибыл первым, и после проведения последующих торгов сошлись на цене € 485’000, а деньги были на столе спустя всего три недели после этого снижения цены.

Эти два примера, я думаю, совершенно отчетливо показывают, что хорошая недвижимость с ценой, примерно на 10% выше того, что готов принять продавец, и адекватной рынку, найдет своего покупателя и, наверное, довольно быстро. Они также показывают, что когда я говорю о качественной недвижимости, то в виду необязательно имеется ее крайняя дороговизна. Есть множество интересных возможностей и для более умеренных бюджетов.

Цены, нравится это продавцам или нет, вернулись на уровни 2003 года, и продавцам остается только принять это. И я замечаю, что по адекватным ценам возникает все больше и больше объектов, чем было в 2010 г. Вспоминая коррекцию рынка 1990хх годов, продавцам тогда потребовалась около пяти лет, чтобы прекратить борьбу и проставить правильные ценники, и поскольку сейчас мы находимся почти на том же этапе развития цикла, я уверен, что 2011 год пройдет в верном направлении.

Относительные цены

Я хочу, чтобы гораздо большее внимание в 2011 году уделялось относительным ценовым уровням и проводилось их сравнение, прежде чем приступать к сделке в обычных районах. Поскольку мы проводим поиски по всей Андалусии, то мне легко видны отличия между ее районами, и в 2010 году, который для всякого, кто имел дело с лучшими местами вокруг Марбельи, был весьма неплохим годом, активность заметно спадала по мере отдаления от этого ядра, за Эстепоной, например, или на восток, по направлению к Фуэнхироле. Когда я интересовался у агентств, как идут дела в этих областях, то стандартным ответом было, что все тихо, хотя и повеселее, чем в 2009 г, но было очевидно, что их загруженность и рядом не стояла с теми уровнями активности, что были в премиум районах.

И тому есть несколько причин. Послекризисное восстановление всегда приходит сначала в лучшие области и потом кругами расходится на остальные. С теми ценовыми спадами, что произошли в Марбелье и рядом с ней, этот рынок стал доступен для людей, которые не могли войти на него раньше и которым теперь уже не нужны ее дальние окрестности. Для этих дальних районов создается настоящая проблема, пока в премиум районах полно отличных предложений; и она может усугубиться, так как в 2011 году правильных ценников станет больше. А в хорошие времена с разницей цен происходит нечто странное – цены приходят в беспорядок, и разделительная линия между лучшими и второсортными районами расплывается. Я считаю, что происходит это потому, что люди прибывают на некую территорию с бюджетом, который не вполне до нее дотягивает, но в итоге тратят его не совсем там, где они хотели бы быть, и даже не догадываясь о том, что стоить это должно на 20% меньше. Похоже, что на оживленном рынке границы областей становятся эластичными, потому что из-за высоких цен покупатели расширяют свои поиски, и расширяется понятие премиум, но когда пузырь схлапывается, границы сужаются до своего небольшого, первоначального размера, оставляя при этом многие объекты недвижимости вне премиум района.

Но я нахожу уйму хорошей недвижимости в совершенно приятных местах за пределами премиум районов, цена на которую не кажется неразумной. Пока не сравнишь ее с тем, сколько стоит подобная недвижимость в лучших областях Марбельи (в широком смысле, сюда входит Лос Монтерос, Новая Андалусия, Сьерра Бланка, Золотая миля, Сан Педро (Los Monteros, Nueva Andalucia, Sierra Blanca, Golden Mile) и их окрестности). Если цена слишком высока по отношению к самым дорогим районам, то сделки не будет. Проблема в установлении сравнительных цен после такого рыночного коллапса, который мы только что пережили, заключается в том, что пока в премиум районах не пошли сделки, то не было и ориентира, от чего считать цены, для остальных районов.

Но теперь он у нас есть. С 2009 года прошло достаточно сделок и со всем, что есть на рынке – со всеми типами недвижимости и на все бюджеты, – для того, чтобы определиться с базисом. Именно тут наступает неприятный момент для некоторых продавцов, которым предстоит понизить свои цены на более чем 35%, чтобы сравнительная цена стала правильной. К примеру, продавцу 2-спальных апартаментов в районе Михас Коста или Эстепоны (Mijas Costa, Estepona) придется считаться с фактом, что абсолютно новые 2-спальные апартаменты рядом с пляжем в Сан Педро продавались в 2010 году, и еще есть в наличии, за € 320’000, и за € 350’000 – с обстановкой. И пока их застройщик упирался по цене в € 480’000, он не продал их ни одной штуки, но с тех пор, как поменял свою позицию, в середине 2010 г, то продает по несколько квартир в месяц. Продавцам подобной недвижимости в других районах остается скорректировать свои цены еще ниже этого, чтобы получить надежду на продажу, и если снижение превысит 35%, то так оно и есть. Мы просто не работаем в том рынке, где недвижимость на Михас Коста продается дороже, чем аналогичная в пешей доступности от Пуэрто Банус. И как на двуспальные апартаменты на окраине Эстепоны можно ставить цену € 480’000, когда за меньшие деньги можно купить подобную недвижимость, от которой рукой подать до Пуэрто Банус? но это все еще имеет место.

Все еще много недвижимости с ценами из других районов, и пока они не понизятся до уровня, который бы отражал их место в районной иерархии, то до тех пор будут тщетно искать покупателя. Когда рынок возрождался после спада 1990-1994 гг, недвижимость в Андалусии просела тогда в среднем на 40%, но за этим средним скрывается тот факт, что премиум районы потеряли всего около 20%, в то время как остальные районы – гораздо больше, и они еще продолжали падать, когда цены в премиум районах уже поднимались со своего дна. И этот раз не будет отличаться.

Рынок сельской недвижимости

Многое из того, что я уже написал, также применимо и к рынку деревенской недвижимости Андалусии, в частности, про возобновление деятельности в премиум районах, таких как Ронда, Гаусин, Коин, Альаурин эль Гранде, Антекера, Тарифа, Медина Сидония (Ronda, Gaucin, Coin, Alhaurin el Grande, Antequera, Tarifa, Medina Sidonia), и про коматозное состояние в большинстве других. Точно так же критично ценообразование, и прошедшие за 18 месяцев сделки указывают на то, что 35% также является минимальным снижением, необходимым для привлечения покупателя. Наши клиенты в 2010 году купили изумительную фермерскую усадьбу рядом с Рондой, которая три года висела на рынке по цене в € 1.5 миллиона. Это было слишком дорого для их бюджета в € 850’000, так что первоначально было решено не включать ее в список, но когда цена понизилась до € 1.1 млн, мы решили, что стоит взглянуть. Хотя клиенты были не первыми, кто осматривал ее по новой цене, но они стали первыми, кому удалось договориться о сделке по цене, сторгованной до € 850’000, и это еще один прекрасный пример того, как неправильная цена может отпугивать возможных покупателей.

Но, несмотря на сходство побережья и сельской провинции, между ними есть и ряд важных отличий, на которых я хочу остановиться. На протяжении многих лет люди покупали в сельской Андалусии, фокусируясь всего на нескольких избранных местах, и в целом это был нишевый элитный рынок и покупатели, принимающие обдуманные решения при выборе своего образа жизни. Им также была присуща искорка авантюризма и море спокойствия. Затем стали действовать сразу два фактора вместе, начиная с 2000 года, которые реально поменяли сельский рынок. Прежде всего, это улучшение дорожной инфраструктуры, которая облегчила его доступность и открыла его для многих покупателей, и, во-вторых, на побережье цены так быстро росли, что у многих не оставалось ничего другого, как купить развалину в провинции и отремонтировать ее. Иными словами, перед этим неожиданным притоком покупателей местные муниципалитеты не смогли устоять, и разрешения на строительство сыпались дождем, как конфетти на празднике.

Итогом стала коррупция в промышленных масштабах и выпуск незаконных разрешений, и раскрытие этого привело к тому, что десятки мэров, советников, планировщиков, архитекторов, юристов и строителей сейчас либо а) сидят, либо б) задержаны или в) выпущены под залог. И потому мне было неприятно читать статью в газете Daily Telegraph, которая представляла рынок сельской недвижимости в Андалусии как возможность раскупить по дешевке заброшенные руины за € 80’000. Натуральное дежа вю. Все, что было сказано в отношении их реконструкции, это только рекомендация получить «профессиональную юридическую консультацию и привлечь достойного местного архитектора». Я вас умоляю. Полагаю, что если бы они удосужились поинтересоваться, то узнали бы, что большинство тех владельцев деревенской недвижимости, которая находится под угрозой сноса, действительно получало профессиональную юридическую консультацию и привлекало местного архитектора, но это не остановило их от попадания в неприятности. Я бы сказал, что статья граничит с безответственностью и представляет все как сущий пустяк: просто прогуляйся по отдаленной провинции, купи заброшенный домик и отремонтируй его. Но это больше не так, фактически, так никогда и не было, но многие покупатели, как без привлечения специалистов, так и с их привлечением, просто игнорировали правила, только в последнем случае они про них знали.

Итак, что следует знать покупателю провинциальной недвижимости? Прежде всего, правительство Андалусии в Севилье (Sevilla) как раз приказало всем местным муниципалитетам привести ситуацию в соответствии с буквой закона, без исключений. В миру это будет означать, что на природных землях не разрешены другие здания, кроме сельскохозяйственных построек на обрабатываемых землях. Лицензии для подобных зданий выдавались всегда, но многие люди, одинаково что испанцы, что иностранцы, нарушали их условия, и то, что должно было стать сараем, обрастало вдруг окнами и дверями по ходу строительства. Существующие постройки можно реставрировать, но без расширения их зарегистрированного метража, а большинство Андалузских ферм – крошечные, зачастую меньше 100 кв.м. площади. И если у дома нет своего бассейна, как почти у всех испанских провинциальных развалин, то на его инсталляцию разрешения не получить, разве что только на временный наземного типа. Покупатели не должны думать, что в будущем вернется отношение «делай, что хочешь», нет, не вернется. И если в небе Андалузской провинции виден вертолет, то это не развлекательная экскурсия, а процесс аэрофотосъемки, регистрирующей актуальное состояние на местности.

Если вкратце, то многие муниципалитеты в Андалусии находятся сегодня в подвешенном состоянии. Там, где раскрыта коррупция и идет расследование, лицензий ни на что не выдают до окончания разбирательства и утверждения новых планов городского развития. Это на несколько лет. В других муниципалитетах идет ревизия этих городских планов и также ничего не выдается до ее завершения, что на круг может занять пару лет. Третьи – в порядке и при условии, что то, что хочет покупатель, разрешено в рамках законодательства, можно получить одобрение, во всем же остальном будет отказано. Стоит только нарушить правила, и тебя ждут штрафы и снос строения или даже тюремное заключение. Примечательным городом, где все налажено с планированием, является Иснахар (Iznajar), который благодаря своему озеру, близости Антекеры и великолепному сообщению с Малагой стал одним из наиболее востребованных направлений для приобретения сельской недвижимости, и сейчас, когда известно, что делать, покупать там совершенно безопасно.

Так что, на мой взгляд, если хочется жить в сельской местности, то следует игнорировать любые рекламные уверения насчет руин и их ремонта, и присматривать готовую, хорошо расположенную и в хорошем состоянии недвижимость со всеми документами, которая бы для этого подходила. Какого-либо существенного увеличения предложения в провинции в будущем, по-моему, не предвидится, поскольку, я твердо убежден, рынок ремонта и восстановления, за редким исключением, умер и насовсем, а переизбытка жилья нет и сейчас. И при том, что цены откатились назад до уровней 2003 года – более-менее туда, где они были до начала бума, то покупка в провинции сегодня может быть разумным шагом.

Кто покупает

Одним из главных столпов рынка недвижимости в Андалусии является его широкое всенародное притяжение, и его выздоровление не зависит от какой-либо одной национальности. Я допускаю, что в эконом секторе рынка доминировали англичане, и тот факт, что другие нации не хотели иметь с ним дела в бумные времена и тем более сейчас, является еще одной причиной, почему возможное восстановление проблематично в этом сегменте рынка. Но в случае с качественной недвижимостью, расположенной в лучших местах побережья и провинции, зарубежные покупатели идут со многих стран мира, и в 2010 году были русские, восточноевропейцы, скандинавы, немцы, бельгийцы, датчане и даже англичане, и не вижу в этом перемен на 2011 год. И хотя продолжаются разговоры о том, что слабый фунт будет сильно сдерживать британских покупателей, я могу сказать, что за два года ни один английский клиент даже не упоминал об этом, а то, что более волнует покупателя, так это снижение цен.

Некоторые покупатели обеспокоены состоянием испанской экономики. Они считают, что она потянет за собой рынок еще дальше вниз, и хотя я согласен, что испанский внутренний рынок недвижимости сильно подвержен влиянию таких вопросов как безработица, рост налогов и тому, что происходит с банками, но я не наблюдаю зависимости в случае, когда дело касается качественного зарубежного рынка в Андалусии. Несомненно, более уместно принимать во внимание состояние той экономики, откуда покупатель родом, и поскольку лучший сегмент рынка никогда чрезмерно не полагался на ипотечное финансирование, то ему в большой степени одинаково, кредитуют банки или нет.

Марбелья, заключительная глава?

Коррупционный скандал, что разразился в 2006 году, наконец-то закончился, более-менее. Процесс, в поле которого попало три бывших мэра, несколько советников, планировщиков и юристов, общим числом в 95 подсудимых, прошел в Малаге в 2010 году. Новый план городского развития был ратифицирован в январе 2010 и вступил в действие с мая 2010. В результате чего было легализовано задним числом 16’500 объектов недвижимости и к концу года было получено первых несколько сотен лицензий на заселение. Будем надеяться, что дело ускорится в 2011 году, но это зависит от выплаты штрафов застройщиками, и пока непонятно, что произойдет, если их не будет. Крайний срок этих выплат – май 2011 г. Судьба еще около 1’000 объектов остается под вопросом, наиболее заметными из которых являются жилые комплексы Banana Beach и Casablanca.

Прогноз на 2011 год

Мои выводы во многом совпадают с прошлогодними, когда я был полностью уверен в наступающем году, который на деле оказался даже лучше ожидаемого. На качественную недвижимость в хорошем месторасположении есть покупатели из многих стран, и если большее число продавцов в 2011 году выставят цены на свою недвижимость с намерением ее продать, а не сидеть на ней еще 4 года, то я прогнозирую рост количества сделок. Большинство покупателей сейчас – с собственными средствами, но банки снова стали кредитовать иностранных покупателей на условиях, которые были до пузыря на рынке: размер 50-60%, тем, кто способен ее выплачивать и кому для этого не нужно полагаться на доход с аренды. Я уверен, что рынок премиум районов достиг своего дна, и хотя я слышал о паре странных сделок, когда покупатель в своем желании купить был настолько плох, что заплатил цену продавца, то есть очень много, я предвижу, что цены будут ровными по меньшей мере еще один год. Ценам же для сектора низкого качества, то есть для самого крупного сектора, еще предстоит долгий путь вниз и скидки на предложения, уже достигающие 50%+ от ряда банков, будут набирать темп в 2011 году. Удачной охоты!

20.01.10

ESN: WU2TR-8CEFT-1R42T

2011. ЗАО «ГРИГ». Все права защищены.

News provided by Spanish Property Insight

Компания "Григ" – риэлтор покупателя недвижимости в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Описание регионов Испании: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех регионах Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "GRIG" представляет каждый месяц цены на дом, квартиру, виллу в Испании на примере 3 объектов недвижимости, которые привлекли наше внимание.