Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay
  Все выпуски  

Новости и обзоры рынка недвижимости в Испании. ИТОГИ ФЕВРАЛЯ 2010


Новости рынка недвижимости Испании**

ФЕВРАЛЬ 2010


Выдумки продавцов недвижимости, о которых следует знать покупателям

Продавцы всегда стараются говорить о плюсах недвижимости, приуменьшая при этом размеры расходов на нее, но сообщать неправду – это другое дело. В Испании, где информация, получаемая от агентств недвижимости, в лучшем случае фрагментарна, покупатели зачастую обнаруживают, что недвижимость или участок земли вполовину меньше того, как его рекламируют. Есть еще ряд обычных выдумок продавцов:

  • нет сырости
  • электропроводка в отличном состоянии
  • местность никогда не подтоплялась
  • низкие налоги и стоимость содержания недвижимости
  • спокойный район
  • рядом собираются построить гольф-площадку
  • виду на море не грозит никакое строительство

Ипотечное кредитование сократилось за прошлый год на 34%

Недвижимость в 
Испании. Ипотечное кредитование по годам

Ипотечное кредитование по годам. Левая шкала - количество кредитов, правая шкала - объем в млрд. €

Объемы ипотечного кредитования все еще находятся на низком уровне, по новым данным национального Института Статистики (INE). Эти данные – одни из немногих достоверных цифр, которые мы имеем по рынку недвижимости, поэтому стоит обратить на них внимание.

В 2009 году кредитование сократилось, как по количеству выданных кредитов – на 22% (до 653’173), так и по объему – на 34% (до € 76.8 млрд.), как показано на вышеприведенном графике. Эти цифры стали самыми низкими и в отношении объема, и в отношении количества начиная с 2003 года, когда INE начал публиковать такую статистику. Количество кредитов сокращается уже третий год, а их объемы падают еще быстрее. Это приводит к тому, что на рынок недвижимости поступает меньше денег, что, в свою очередь, оказывает снижающее давление на цены.

Следующая таблица показывает, как менялось ипотечное кредитование за несколько последних лет.

Недвижимость в Испании. Процентное изменение количества и объемов 
ипотечного кредитования по годамКак можно видеть, оно сокращалось последние три года, хотя темпы падения слегка замедлились в 2009 г. Однако суммарное снижение с его пиковых значений 2006 г. составляет 51% в количестве кредитов и 59% – в их объеме. При этом средний размер кредита уменьшается быстрее, так как заемщики берут меньшие суммы. По сравнению с 2008 годом он стал меньше на 16% и равен € 117’688. Почему люди занимают меньше? Во-первых, потому что банки ужесточили критерии кредитования и требуют предоставления большего обеспечения под залог. Но также и потому, что цены на недвижимость снижаются и заемщикам не нужны уже такие большие ипотеки как ранее.

Еврибор и новости испанской ипотеки

Недвижимость в
 Испании. Изменение Еврибора за год

Изменение процентной ставки Еврибора за год

  • Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, понизился в феврале на 0.6% относительно предыдущего месяца.
  • Еврибор сейчас находится на уровне 1.225% – новый исторический минимум.
  • Как следствие этого снижения, выплаты по типичной ежегодно пересчитываемой ипотеке (€ 150’000, взятой на 25 лет, по ставке Еврибор +0.75%) станут меньше примерно на € 65 в месяц, или на € 780 за год.
  • Когда в декабре Еврибор немного поднялся, я предположил, что после 14 месяцев непрерывного снижения, в ближайшем будущем возможна перемена этого тренда. Несмотря на возврат к снижению, это, возможно, все еще в силе. Колебания возле одного уровня зачастую совпадают с периодом его изменения. И маловероятно, что Еврибор уйдет значительно ниже.
  • Еврибор строится от базовой ставки, устанавливаемой Европейским Центральным Банком. Считается, что базовые ставки останутся на уровне 1% в первом квартале 2010 года, после чего постепенно поднимутся.

Недвижимость в Испании. Изменение Еврибора за декаду

Изменение Еврибора за декаду

Новые данные иллюстрируют бум и спад недвижимости

Министерство Развития опубликовало статистику, которая иллюстрирует серьезность испанского строительного бума и спада. Но хуже всего то, что в ситуации нет быстрого решения из-за того, многие проблемы заключены в переизбытке новой недвижимости, на избавление от которого рынку потребуются годы.

По новым данным, в прошлом году было завершено строительство 387’000 новых домов, несмотря на то, что спаду рынка недвижимости идет уже второй год. Если это количество сравнить с продажами новых домов, зарегистрированных в 2009 г. национальным институтом Статистики на уровне 220’600, то получается излишек примерно в 166’500 новых домов, которые в прошлом году добавились в поисках покупателя к уже имеющемуся переизбытку.

В итоге на рынке на данный момент может находиться около 1.1-1.2 млн. новых домов, что эквивалентно всему жилому фонду Мадрида (Madrid). BBVA, один из крупнейших банков Испании, оценил этот объем в прошлом году в размере 1.1 млн, к которому сейчас следует добавить непроданную в 2009 г. разницу в 166’500 домов. Ассоциация девелоперов и Министерство Жилищного строительства более оптимистичны в своих оценках и приводят количество в 700’000-750’000 как предложение новостроек на рынке, но даже на продажу такого числа рынку потребуются годы.

Очень много недвижимости – это сколько?

Насколько велик этот переизбыток? Зависит от того, сколько приобретается новых жилых объектов за год, поскольку увеличение выкупленного жилого фонда определяет спрос на новую недвижимость.

В прошлом году было приобретено примерно 225’500 новых домов в Испании в качестве основного жилья, для сравнения, в годы бума эта цифра составляла 300’000+ за год. Покупка жилья росла и по финансовым, и по социальным мотивам, что повышало спрос на недвижимость. Но даже при уровне спроса на 300’000 домов в год, теперь становится ясно, что Испания строила слишком много новой недвижимости. К примеру, в 2006 году было выдано 865’500 разрешений на строительство (хотя не все они становятся стройками). А в 2007 г. было построено рекордное количество 641’500 домов. Теперь если даже допустить, что спрос на курортное жилье был на уровне 200’000, то Испания в среднем строила на 200’000 и более лишних домов в год. Которые сейчас зависли на рынке, связывая капитал и понижая производственный потенциал испанской экономики.

Небывалый крах

Рост предложения, по крайней мере, скорректировался в соответствии со спросом, хотя небывалый спад в строительстве нового жилья создает экономическое опустошение в стране (коллапс нового строительства так же вреден для экономики, как и чрезмерное строительство).

Выдача разрешений на строительство в прошлом году сократилась до 110’000 штук – до самого низкого уровня с начала сбора статистических данных, и даже ниже чем в 70-е годы, притом что населения тогда было гораздо меньше.

Пара примеров. В городе Малага (Malaga, 550’000 жителей) количество разрешений на строительство понизилось с 7’500, выданных в 2003 г, до 800 штук – в прошлом году. В столице Испании, Мадриде, оно сократилось за то же время с 35’000 до 3’375. Спад почти на 90%. Здесь лежит ключ к серьезным экономическим проблемам Испании.

Прогноз по восстановлению рынка недвижимости Европы

После всех пережитых кризисов, светлеют прогнозы по ряду европейских рынков недвижимости, но, к сожалению, не по испанскому, сообщается в новом Обзоре недвижимости Европы от Королевского института дипломированных Оценщиков (RICS). «Вторая половина 2009 года показала, что рынки жилья во многих странах достигли дна и подавали признаки восстановления,» – отмечается в докладе. Это произошло во многом благодаря рекордно низким процентным ставкам.

Оживленными рынки недвижимости были в скандинавских странах. Цены за прошлый год выросли на 11% в Норвегии, на 8% – в Финляндии и на 7% – в Швеции. Даже в Англии цены поднялись на 1% – на рынке, которому особенно досталось в эту рецессию, но который, по-видимому, вышел из трудного положения. От апрельских минимумов 2008 года цены на недвижимость Великобритании увеличились на 10%.

На 4-6% снизились цены в Германии, Италии, Голландии и Франции – во всех ключевых членах Еврозоны. Хотя они и находятся в отрицательной области, прогноз по этим рынкам улучшается.

Другая картина для группы наиболее пострадавших рынков, включая Испанию и Ирландию, где цены в том году падали двузначными темпами и могут продолжить в том же духе и в этом году. Сильнее всего цены обвалились в Латвии, на 53%. Как отмечается в докладе, одной из крупных проблем Испании является 1 млн. излишней недвижимости на рынке. «В Испании тяжелая экономическая ситуация не способствует восстановлению сектора, и высокие объемы предложения могут даже ухудшить ситуацию,» – сообщил испанской прессе Amadeu Arderiu из RICS.

Если восстановление на наиболее здоровых рынках Европы будет устойчивым, то нынешний спад может оказаться не таким жестким, как того опасались многие в 2008 году. «Если многие факты верны, то кризис европейского жилищного рынка представляется сравнительно краткосрочным, хотя рынки некоторых стран все еще испытывают проблемы. Если тренд не переменится, то европейский спад 2008/9 будет меньше и уже, чем ожидалось во второй половине 2008 г, и гораздо короче, чем предсказывалось.» – считается в докладе.

Но RICS предостерегает, что восстановление пока еще хрупкое и вполне может потом выясниться, что на самом деле оно им не являлось.

Рынок испанской недвижимости вырос в 4 квартале

За последний квартал прошлого года в Испании был небольшой всплеск сделок, согласно данным Министерства Жилищного строительства. Может и не большой, но достаточный для воодушевления Правительства. «Количество сделок в четвертом квартале показало рост на 4.1% относительно того же периода 2008 года, что стало первым годовым подъемом, начиная с четвертого квартала 2006 г», – сообщает заглавное предложение, выделенное жирном шрифтом, в пресс-релизе Министерства. На самом деле, если взять цифры только по обычному рынку, то подъем даже лучше. За вычетом рынка социального жилья, в 4-м квартале было 116’664 продаж, или рост на 5.5%. Прискорбно, но на этом хорошие новости заканчиваются. За 2009 год в целом было совершено 413’112 сделок, что ниже 2008-го на 19% и на 46% меньше, чем в 2007 г. Сам 4-й квартал стал ниже двухлетних показателей на 33%.

Как видно из таблицы, в одних регионах дела шли лучше, чем в других. По выборке из регионов, популярных у покупателей курортного жилья, провинция Теруэль (Teruel) в 2009 году пострадала сильнее остальных, -36%, за которой идут Лас Пальмас на Канарских островах (Las Palmas, Canaries), -32%. На другом конце шкалы находятся два крупнейших города Испании, которые показали всего -1.7% в Мадриде и -3.9% в Барселоне.

Недвижимость в 
Испании. Сделки с недвижимостью по выбранным регионам

Сделки с недвижимостью по выбранным регионам, 4-й квартал, 2009 год, изменения за квартал, изменения за год

Если приглядеться поближе к таблице, то можно увидеть, что этот небольшой всплеск продаж в 4-м квартале, что взволновал Министерство, был почти полностью обусловлен сильным ростом в Каталонии и Мадриде (Barcelona +35%, Madrid +41%). Откуда такой большой подъем продаж недвижимости в этих двух городах в последнем квартале 2009 г? Я не знаю. Но я бы не удивился, если бы это было скорее связано с банковским списыванием недвижимости со своих балансов, чем с семейными покупками домов для проживания.

Ценные находки в эпоху кризиса

Для рынка недвижимости типичны спады и подъемы, и время покупки хорошей собственности – на самом его дне, когда все вокруг пытаются продавать. Возможно, мы на том отрезке времени, которое для покупки бывает раз в десятилетие.

Я придерживался понижательной точки зрения на рынок испанской недвижимости, начиная с 2004 года, и считал, что положение вещей на нем переменится за 2 года до того, как строительный бум начал подавать первые признаки насыщения. Возможно, что мое предчувствие и было опережающим, но каждый, кто учитывал мои предостережения, что цены могут пойти вниз, мог преуспеть, не покупая ничего с 2004 года и до настоящего времени. А сейчас, впервые за 6 лет, я считаю, что мы на пороге той поры, которая открывается покупателям раз в десять лет, поскольку начинается новый цикл рынка. Цены, в ряде случаев, вернулись на уровни, которые были до 2004 года, и в воздухе царит бедствие и капитуляция. Следует помнить, что рынок недвижимости цикличен, и этот раз – не исключение. И время покупки – на его спаде, когда все вокруг пытаются продать, а не на буме, когда все покупают.

Но покупатели должны действовать осторожно. На рынке все еще полно переоцененной недвижимости, и сообщения о демпинговых распродажах и банковских залогах – всего лишь блеф. Что более важно – имеется большой переизбыток недвижимости, у которой сегодня может не быть перспектив ни по какой цене, а именно – у непривлекательных, низкокачественных квартир с плохим месторасположением. Это крупнейший сегмент рынка, и я уверен, что он обречен на годы вперед.

Возможности сегодня, как я это вижу, лежат в сегментах прайм- и А-недвижимости, где благодаря экономическому кризису можно найти замечательную недвижимость с премиум расположением и по очень разумной цене. Самое худшее в этом кризисе, по-видимому, закончилось, и большинство европейских экономик снова растут. Многие состоятельные европейцы имеют интерес к премиум недвижимости на испанском побережье, и потому она никогда не будет раздаваться даром, а цены на нее, может быть, не снизятся далее.

Хотите знать о подлинных бриллиантах?

Я регулярно путешествую по Испании и встречаю множество недвижимости. И иногда мне попадается то, что я считаю настоящей драгоценностью. При этом я полагаю, что тот, кто намеревается купить недвижимость в Испании, также может быть заинтересован в том, чтобы узнать об этом. И поскольку мы входим в период, благоприятный для покупателя, в начале нового цикла, я буду сообщать о ценных находках по мере их обнаружения.

( Но для прозрачности мы должны прояснить одну вещь. Мы не получаем никаких денег от включения недвижимости в этот список. Единственным критерием включения является ее ценность для покупателя. Если в этом имеются какие-либо сомнения, то просто проигнорируйте все, что мы говорим. Но если это представляет интерес, и есть желание узнать больше, то вы вольны обратиться к продавцу за информацией.)

Итак, что у меня есть для вас? Реальная жемчужина на Ибице (Ibiza), без всяких сомнений. Та недвижимость, про которую в 2020 году люди скажут: «если вернуться на 10 лет назад, я бы знал что покупать».

Les Terrasses de Cala Tarida, Юго-Запад Ибицы
(Реклама)

Недвижимость в Испании. Ценные находки в эпоху кризиса. Террасы 
Кала Тарида, пляж.

Ключевые характеристики

  • На расстоянии минутной прогулки от одного из семейных пляжей Ибицы
  • Ориентация на запад с видами моря и закатов
  • Качество дизайна и строительства
  • Цены и условия финансирования (ипотека до 80%)
  • Ценность

Террасы Кала Тарида (Les Terrasses de Cala Tarida) – это новый комплекс из 70 стильных 2-3-спальных апартаментов в трех низкопрофильных зданиях, обращенных к западу и морю, с ухоженными садами и бассейнами. Комплекс находится на заключительной стадии строительства, предлагая покупателям замечательное качество свежей постройки по ее завершении. Параметры великолепны, элементы дизайны – привлекательны, и планировки – грамотные.

Недвижимость в Испании. Ценные находки в эпоху кризиса. Террасы 
Кала Тарида, общий вид комплекса.

Благодаря ориентации на запад многие апартаменты Террасы Кала Тарида имеют удивительные виды моря и вечерних закатов. Сравнительно немногие другие места в Испании могут гордиться такими видами закатов как здесь (Испанские побережья в массе своей расположены на севере, востоке и юге страны). Все квартиры первого этажа имеют свои собственные сады, а апартаменты и пентхаусы на этажах со второго по четвертый обладают просторными террасами и соляриями, где можно наслаждаться видами и морскими бризами, днем и ночью. Площади хорошие, в диапазоне от 77 до 100 кв.м, не считая террас, площади которых от 36 до 162 кв.м.

Недвижимость в
 Испании. Ценные находки в эпоху кризиса. Террасы Кала Тарида, вид на 
море с террасы.

Серьезные деньги были отведены на устройство садов, где высажены сосны, пальмы, оливковые деревья и разбиты газоны, окруженные 2 плавательными бассейнами, у каждого из которых есть мини-бассейн для детей. На территории комплекса также имеется теннисная площадка. Комплекс выдержан в современном архитектурном стиле с элементами South Beach Art Deco. Садовая территория имеет традиционные черты стиля Ибицы – стены, выложенные из камня. По завершении в течение нескольких месяцев Террасы Кала Тарида будут иметь потрясающий вид.

Месторасположение

Недвижимость
 в Испании. Ценные находки в эпоху кризиса. Террасы Кала Тарида, пляж.

Террасы Кала Тарида всего в паре минут пешком от пляжа Тарида, одного из прекраснейших семейных пляжей Ибицы – белоснежный песок и чистая синяя вода.

  • На пляже расположен прибрежный бар и ресторан, все лето в котором вкусно готовят блюда из свежей морской рыбы.
  • Район безопасный и спокойный.
  • Дорожное движение слабое, и дети постарше могут свободно ходить на пляж.
  • Окружающие области в основном сельские, и по береговой линии разбросаны невысокие урбанизации в соответствии со строгими нормами застройки.

Недвижимость в Испании. Ценные находки в эпоху кризиса. Террасы 
Кала Тарида, соседний город Сан Антонио.

Несмотря на тихое сельское окружение, Кала Тарида совсем не изолирована:

  • 30 минут езды (25 км) до Старого Города Ибицы и порта,
  • 20 минут (18 км) до аэропорта,
  • 15 минут от города Сан Антонио (Sant Antonio),
  • 3 минуты до местных магазинов, ресторанов и супермаркетов.

В двух часах лета от таких европейских городов, как Лондон и Париж, Ибица – всемирно известный курорт с чрезвычайным разнообразием развлечений, доступных из Кала Тариды: шик, гламур, ночная жизнь, необычные пляжи, великолепные пейзажи, не говоря уже о некоторых одних из самых знаменитых СПА салонов Европы. А в полутора часах на пароме расположена Форментера (Formentera) – великолепный уединенный остров с караибскими пляжами.

Инвестиция

Недвижимость в Испании. Ценные находки в эпоху кризиса. Террасы 
Кала Тарида, строительство комплекса.

Кала Тариду следует рассматривать как образ жизни для тех, кому нужно стильное жилье в исключительном месте и по отличной цене. Но она также имеет и сильные инвестиционные черты:

  • Благодаря своему расположению и параметрам она привлекает искушенных и состоятельных покупателей из Европы и за ее пределами;
  • Выигрывает от известности Ибицы и всемирного спроса на ее красоту и гламур;
  • При аренде или продаже вероятен сформировавшийся рынок международного спроса;
  • Кала Тарида – абсолютно новая недвижимость, что является большим плюсом в районе, который имеет много поклонников, но в котором многое из недвижимости было построено десятки лет назад.

Кала Тарида предлагается по ценам, которые примерно на 20% ниже аналогичных цен предложения на Ибице. Поэтому комплекс хорошо продавался во время кризиса и продолжает продаваться, несмотря на подавленный рынок. 3 года назад при более оживленном рынке Кала Тарида шла бы в ценном диапазоне € 350’000-550’000, по сравнению с нынешними € 230’000-360’000.

Почему Кала Тарида продается с таким дисконтом? Как бывает во времена экономического кризиса, первоначальный застройщик занял слишком много денег, что привело к нехватке средств и изъятию комплекса банком. Банк уступил его настоящему девелоперу, который практикует получение прибыли на объемах продаж, а не на размере наценки. В итоге Кала Тарида являет собой замечательную возможность, вызванную экономическим кризисом.

Арендный потенциал

Недвижимость в Испании. Ценные находки в эпоху кризиса. Террасы 
Кала Тарида, вид на море.

Кала Тарида также должна обладать хорошим арендным потенциалом:

  • Она подходит тем семьям и парам со всей Европы, которым нужен расслабленный пляжный отдых с возможностью окунуться в гламурную и ночную жизнь, которую может предложить только Ибица.
  • Арендаторами скорее всего будут состоятельные фамилии, и недвижимость будет в порядке.
  • В этом районе нет большой конкуренции, и Кала Тарида будет самой приличной недвижимостью на рынке аренды.

С учетом реалий занятости и ставок аренды, Кала Тарида может давать до 10% валового дохода в зависимости от того, насколько сам владелец будет ею пользоваться*.

Безопасность покупки

Недвижимость в Испании. Ценные находки в эпоху кризиса. Террасы 
Кала Тарида, гостиная комната.

Террасы Кала Тарида находятся в финальной стадии строительства, завершение которого ожидается весной или в начале лета этого года, и большинство рисков покупки на стадии строительства уже пройдены.

  • Имеются все строительные лицензии, и ожидается, что Лицензия первичного заселения (LFO) будет получена до внесения заключительных платежей по приобретению.
  • Застройщик дает банковскую гарантию на поэтапные платежи и 10-летнюю строительную гарантию.
  • Застройщиком выступает Каталонская компания с 30-летним опытом работы.
  • Независимая юридическая проверка показала, что с этим комплексом все в порядке.

Когда покупается недвижимость в Испании, следует всегда проводить свою собственную юридическую проверку, и Кала Тарида – не исключение.

Цены, условия, финансирование

Недвижимость в Испании. Ценные находки в эпоху кризиса. Террасы 
Кала Тарида, вид на морскую бухту.

Цены варьируются от € 228’400 до € 356’300 плюс НДС (7% на данный момент и 8% – с июля). Условия оплаты:

  • Депозит резерва € 3’000
  • В течение строительства один поэтапный платеж 10%
  • Остальные 90% по завершении сделки у нотариуса

Условия финансирования при нынешних экономических обстоятельствах:

  • Ипотека до 80% для жителей ЕС,
  • По ставке Еврибор +0.65% (минимум 3.5%) на срок до 35 лет

Если воспользоваться всеми преимуществами финансирования, то на покупку может потребоваться из своих средств всего около 20% (плюс расходы на сделку) от цены продажи. Британские покупатели при этом могут минимизировать использование фунтов стерлингов в условиях неблагоприятного обменного курса.

По мере продажи цены могут меняться. По действующим ценам просьба связываться с застройщиком по E-mail gem@grigs.biz (буду переводить на английский).

Недвижимость в Испании. Ценные находки в эпоху кризиса. Террасы 
Кала Тарида, апартаменты.

Недвижимость в Испании. Ценные находки в эпоху кризиса. Террасы 
Кала Тарида, квартиры внутри.

* В отношении арендного потенциала все данные являются разумными оценками, но не обещаниями или гарантиями. Если для покупателя важен аспект аренды, следует провести собственное исследование и делать собственные выводы. Покупать нужно тогда, когда это можно себе позволить, не опираясь на доходы от сдачи в аренду, при этом любой арендный доход будет дополнительным бонусом.

News provided by Spanish Property Insight
15.03.10

** многие картинки на сайте www.grigs.biz теперь можно посмотреть в большем разрешении. Это для тех, кому не интересно, что и сами фотограпфии обновились. 


Руководство покупателя – все, что нужно знать о том, как купить дом, квартиру, виллу в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Описание регионов Испании: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех регионах Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "GRIG" представляет каждый месяц, какие можно купить дом, квартиру, виллу в Испании на примере 3 объектов недвижимости, на которые мы обратили внимание.


В избранное