Новости рынка недвижимости Испании

СЕНТЯБРЬ 2009

Улучшение доступности жилья в Испании

Стоимость недвижимости по отношению к получаемому доходу, известная как доступность жилья, резко улучшилась в этом году из-за кризисного снижения цен на Испанскую недвижимость. Доля ежегодного дохода Испанских семей, которую они тратят на финансирование покупки своего дома (с учетом налоговых льгот) сократилась с 40.3% в июне прошлого года до 31% сейчас, по новым данным Банка Испании.

Доступность жилья в сентябре 1999 года составляла 20% и ухудшилась до 43% в сентябре 2008 года. Как правило, рекомендуемый экспертами уровень доступности жилья должен составлять не более 33% от семейного дохода. Учитывая его недавнее улучшение, доступность жилья вернулась на уровни сентября 2006 г. При этом, средней Испанской семье, покупающей во втором квартале этого года, нужно было выложить 6.8 своих годовых доходов на дом площадью 94 квадратных метра.

Конечно же, доступность жилья улучшилась только для тех людей в Испании, у которых все еще есть работа. Более 4 миллионов испанцев сейчас безработные, что затрудняет приобретение ими жилья, сколько бы оно ни стоило.

Цены Испанской недвижимости достигли дна, сообщает ведущий индекс

Индекс цен недвижимости Испании от Tinsa

Цены на Испанское жилье за 12 месяцев опустились на 8.9% к концу августа, согласно новым данным индекса цен недвижимости, публикуемому Tinsa – одной из ведущих оценочных компаний Испании. Если эти данные точны, то темп падения цен на недвижимость достиг дна на уровне примерно 10%, как показывает график, приведенный выше.

Прибрежные области опять же просели в наибольшей степени, благодаря количеству курортных домов на побережье. Средние цены там понизились на 10.3%, но имеется четкая тенденция к достижению ими дна в этих областях. Годовой темп снижения становится меньше каждый месяц, начиная с апреля, когда он равнялся 13.5%.

Если данные Tinsa отражают реальную картину, то средние цены в последние 2 года понизились на 13%. Значит ли это, что Испанская недвижимость стала сейчас хорошей ценностью (по всей стране, а не только на побережьях)?

На самом деле, нет. С августа 2001 года и по нынешний август средние цены на недвижимость Испании выросли на 94%, то есть почти удвоились. Как люди могут позволить себе покупку недвижимости, когда цены значительно опережают рост доходов? Ответ простой – ипотечный кредит. По сравнению со средними Испанскими доходами недвижимость все еще переоценена, по крайней мере, на основе данных индекса.

С другой стороны, не следует принимать этот индекс на полном серьезе. Он основан на оценках стоимости недвижимости, а не на ценах реальных сделок, поэтому он говорит о том, как ведут себя оценки. Я предполагаю, что цены сделок значительно ниже индекса, и недвижимость, возможно, не так уж переоценена в итоге.

За первое полугодие продажи недвижимости уменьшились на 31%

По данным Министерства Жилищного Строительства, продажи жилья в Испании за первые шесть месяцев этого года понизились на 31% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В первое полугодие было продано 217’589 домов, в 2008 году за то же время – 316’096. Нынешнее количество – минимальное с тех пор, как Министерство стало вести по нему статистику с 2004 г.

С точки зрения хороших новостей, я могу, по меньшей мере, отметить, что продажи второго квартала лучше, чем первого. Относительно первого квартала число сделок выросло на 8%, но по отношению ко второму кварталу прошлого года – понизились на 28%. Означает ли это, что рынок развернулся? Неизвестно, но я сомневаюсь в этом.

Количество разрешений на строительство сократилось на 70%

По сравнению со вторым кварталом прошлого года в этом году число разрешений на строительство упало на 70% до 19’844, по последним данным от Испанской коллегии Архитекторов. За 12 месяцев к концу июня разрешений стало также на 70% меньше, чем за предыдущий 12-месячный период, – 108’120.

Разрешения на строительство – это платформа для индустрии жилищного строительства, и эти цифры катастрофичны для сектора, не говоря уже об экономике Испании. И поскольку строители завершают проекты, над которыми они еще работают и большинство из которых начаты на гребне бума, то многим из них скоро будет нечего делать. С другой стороны, получается, что в один прекрасный день, когда переизбыток недвижимости наконец-то закончится, на рынке неожиданно образуется дефицит новых домов. До чего, впрочем, впереди еще несколько лет.

Взгляните на такую статистику: за последний квартал количество разрешений упало в годовом сравнении на 90% в Мурсии (Murcia), полной бесчисленных новых гольф-комплексов, большинство из которых неотличимы друг от друга. За 12 месяцев разрешений там стало меньше на 82%, немного лучше, но по-прежнему настоящая катастрофа для местной строительной промышленности и, следовательно, для Мурсии.

Мурсия вообще представляет собой интересный случай. Во времена бума девелоперы устремились сюда с одним и тем же планом на всех – строить гольф-комплексы для иностранцев. Учитывая размеры капитала, требуемого для постройки гольф-комплекса, можно было бы подумать, что они задавали себе вопрос – хорошая ли это была идея делать всем одно и то же и в одно и то же время, не слишком ли это рискованно? И конечно, банки наперебой финансировали все эти проекты, так кто же виноват на самом деле?

Банки сейчас перекрыли кредитование, что может объяснить обвал количества разрешений. «2009 год стал годом рефинансирования девелоперов, и банки не финансировали новое строительство, за исключением завершения того, что уже строится», – заявил Испанской прессе Гонсало Бернардос (Gonzalo Bernardos), эксперт по жилищному рынку из Университета Барселоны (Barcelona).

Но если бы они даже и получили финансирование, то девелоперы весьма далеки от того, чтобы начинать новое строительство пока не разберутся с почти 1-миллионным переизбытком новых домов в Испании.

Девелопер Nozar ищет защиты от своих кредиторов

Испанский девелопер Nozar обратился за судебной защитой от кредиторов после того как ему не удалось достигнуть соглашения со своими банками о реструктуризации € 700 млн. долга. Nozar пошел на это в середине сентября, когда 4 месяца переговоров с банками-кредиторами закончились ничем. Это первый шаг в процедуре Испанского коммерческого законодательства, который обычно ведет к банкротству и ликвидации компании.

Будучи частной компанией, Nozar – один из крупнейших девелоперов в Испании. Этот Испанский девелопер – новая жертва летальной комбинации массивного долга и спада продаж, идущая по стопам Llanera, Martinsa Fadesa, Habitat, Tremon, Aifos, Constructora Pedralbes, Edisan, Obrum, DHO и Begar.

Ситуация с Nozar показывает, что Испанский рынок недвижимости все еще испытывает трудности, несмотря на проблески позитивных новостей в недавние месяцы. Рынок не восстановился еще достаточно для того, чтобы удержать на плаву его главных игроков, таких как Nozar, спустя более года после назначения внешнего управления над девелопером Martinsa-Fadesa.

Ряд комментаторов в испанской прессе предполагают, что Nozar разорился потому, что банки прекратили выручать девелоперов и принимать недвижимость в зачет их долгов. Если это так, то можно ожидать дальнейших громких историй в ближайшие месяцы.

Испания на 10 месте по падению цен в индексе Knight Frank

Испания находится на 10-м месте по уровню годового падения цен, имея за 12 месяцев на конец июня снижение цен недвижимости на 8.3%, согласно Мировому индексу цен жилья, опубликованному международными консультантами по недвижимости Knight Frank. Из 32 стран, которые входят в этот индекс, цены за год выросли только в 6 из них. Сильнее всего поднялись цены в Израиле (+12.5%), Швейцарии (+6.1%) и Индонезии (+2.1%).

На другой стороне шкалы более всего упали цены в Дубае (-47.3%), Сингапуре (-27.7%), Болгарии (-21.9%), США (-15.4%), Словении (-14.3%), Словакии (-13.4%) и Великобритании (-11.7%).

В порядке убывания, Испания занимает 23 место из 32, или 10 место с конца, с показателями, которые лучше чем у Голландии, Дании, Англии и США. Возникает вопрос, почему цены на недвижимость в Испании держатся лучше, чем в этих странах?

Ключом к ответу является то, что индекс Knight Frank «составляется с использованием официальной статистики государственных учреждений или данных центральных банков, там где это возможно». И если Knight Frank опирается на официальную статистику Испании, то относительно Испании их индекс неверен. Цены сделок в Испании – цены, по которым реально продается недвижимость – почти наверняка стали ниже, чем 8.3%.

Считая, что данные по другим странам более надежны, то хорошей новостью индекса будет та, что мировые рынки недвижимости показывают признаки достижения своего дна. Изменения цен за квартал положительны почти в половине стран, входящих в индекс, с разбросом от +5.3% в Норвегии до -9.7% в Болгарии.

Но, вероятно, слишком рано открывать шампанское. «Всегда возможны последующие спады, так как кредитование остается ограниченным, а мировая экономика борется за выход из рецессии, но это показывает, что худшее – позади», – отмечает Liam Bailey, глава исследований жилищного рынка в Knight Frank.

Спад испанского рынка недвижимости теряет силу

Спад количества продаж недвижимости в Испании, по-видимому, заканчивается. Новые данные по продажам за месяц от Национального Института Статистики (INE) демонстрируют, что в июле было 33’694 сделки – максимальное количество за этот год, которое всего на 19.6% ниже, чем год назад. Число сделок по недвижимости постепенно растет с апреля, в котором был рекордный минимум – 26’215, последовавший за падением Мадридской биржи. По мере роста продаж, годовые показатели также улучшаются. За этот год на конец июля продаж было меньше на 33%, общим количеством 243’000.

Впервые в этом году число продаж первичного и вторичного жилья практически сравнялось, благодаря значительному приросту во вторичном секторе и легкому снижению в секторе новой недвижимости. Обычно, в нормальных рыночных условиях, вторичной недвижимости продается больше, чем новостроек, но с июля 2008 года из-за кризиса испанского рынка недвижимости продажи новостроек были выше.

Дело в том, что когда-нибудь, в недалеком будущем, данные продаж по новостройкам обвалятся, отражая тот факт, что девелоперы едва ли подписали новые контракты продаж в этом году. Никто также не ожидает, что продажи вторичной недвижимости при этом вырастут настолько, чтобы компенсировать этот спад у новостроек, и потому, когда это случится, рынку недвижимости Испании предстоит новое погружение.

Torrevisa – Masa International ищет защиты от кредиторов

Основанный в Торревьехе (Torrevieja) девелопер и агентство недвижимости Torrevisa – Masa International, более известная зарубежным покупателям как Masa International, как сообщается, обратилась за назначением судом конкурсного управления, согласно статье в испанской прессе.

Torrevisa, которая в 2003 году купила местное агентство недвижимости Masa International с ее сетью продаж по всей Европе, как заявляется, за последние 25 лет построила 30’000 домов в Торребьехе и на юге Аликанте (Alicante, Vega Baja) и стала одним из крупнейших строителей курортного жилья в Испании.

Torrevisa ожидает, примут ли ее запрос на назначение судом внешнего управления, прежде чем делать официальное заявление. По сообщениям, неблагоразумные бизнес-инвестиции в Бразилии и Хорватии наряду с падением продаж курортного жилья на испанских побережьях явились причиной гибели компании.

Британские и другие европейские покупатели приобретали дома, построенные или продаваемые Torrevisa и Masa International, каждая из которых работала главным образом в сегменте дешевого жилья.

Недвижимость Испании не восстановится до 2016 года

Вышел ежегодный доклад по испанскому рынку недвижимости от аналитиков недвижимости R.R. de Acuna & Asociados. Этот доклад считается одним из наиболее влиятельных на сектор недвижимости, и не трудно увидеть, почему девелоперы, банки и инвесторы в испанскую недвижимость могут не захотеть его прочесть в этом году. Он экстра-мрачный, особенно по отношению к рынку недвижимости в прибрежных областях, где сосредоточено большинство курортных домов. Доклад длинный и детальный, здесь же приведены его основные моменты:

• «Здесь нет никаких зеленых росточков», – заявил Фернандо Родригес и Родригес де Акунья (Fernando Rodriguez y Rodriguez de Acuna), президент компании, описывая состояние испанского рынка недвижимости на пресс-конференции по представлению доклада.
  ( «Зеленые росточки» – такую аналогию использует Правительство Испании по отношению к признакам экономического восстановления страны)
• К концу 2008 года предложение недвижимости на продажу или строящейся составляло 1’623’042 объекта, из которых около 580’000 были на вторичном рынке, 500’000 – непроданных новостроек и 470’000 – строительство которых близко к завершению.
• Среднегодовой спрос оценивается как равный 233’000 домов в 2008 году и 218’000 – в 2009 г.
• Что означает, что на рынке примерно 1.6 миллиона домов, в то время как спрос в последующие годы будет на 220’000 домов. При нынешнем уровне спроса рынку недвижимости для восстановления потребуется 6-7 лет. Таким образом, рынок может усваивать переизбыток недвижимости до 2016 года.
• Доклад выделяет побережья как области с наибольшим переизбытком предложения недвижимости и, будучи крупнейшей проблемой, ей потребуется и большее время на ее разрешение.
• Другую проблему представляют дорогие сегменты рынка; предполагается, что их восстановление займет дольше 6 лет, в то время как на более дешевый край рынка уйдет три года.
• Единственным способом избавления от переизбытка недвижимости для девелоперов и банков в среднесрочной перспективе будут продажи в минус.
• Средние цены понизились на 1.83% в 2008 г, в 2009 г. они упадут на 9.55%, в 2010 г. – на 9.32% и в 2011 г. – на 4.81%, и совокупное снижение цен в номинальном выражении будет чуть менее 25.5%.
• Цены на побережьях уменьшились в 2008 г. на 3.32%, в 2009 г. они понизятся на 11.28%, в 2010 г. – на 7.98% и в 2011 г. – на 4.31%, что в итоге составит падение на 27% в номинальном выражении.
• За год будет начинаться строительство 50’000-75’000 объектов недвижимости на протяжении последующих нескольких лет, при этом, для сравнения, в 2005 г. было начато строительство 700’000 объектов. «Рыночная ситуация не оправдывает большего строительства, и банки не будут кредитовать строительство того, что не продастся», – сказал Фернандо Родригес и Родригес де Акунья.
• Благодаря длинным срокам производства в строительном бизнесе, полноту экономического воздействия от спада жилищного строительства еще только предстоит ощутить. Мрачные времена для экономики Испании настанут во второй половине 2010 года, когда безработица может достигнуть 25%.
• Девелоперский бизнес будет терять своих игроков в больших количествах в течение 2010 и 2011 годов. «Девелоперам становится все труднее рефинансировать свои долги, когда свои активы они либо не могут продать, либо они уже заложены, и продолжают обесцениваться», – заявил Фернандо Родригес и Родригес де Акунья, который предсказывает, что 75% девелоперов в следующие 5 лет окажутся на мели из-за комбинации чрезмерных долгов, спада на рынке и «плохого управления».
• Восстановления не начнется до 2013 года, к которому от сектора останется только половина его обычного размера.

Объемы нового строительства сократились на 60% во втором квартале

Количество нового жилищного строительства во 2 квартале упало на 60% по сравнению со вторым кварталом прошлого года, как показывают цифры Министерства Жилищного Строительства. За этот период было начато строительство всего 29’689 объектов, что меньше чем в предыдущем квартале на 5.4%. Данные по завершенному строительству – 96’473 новых домов – ниже предыдущего квартала на 6.3% и меньше прошлогодних на 43%. Всего за последние 12 месяцев было построено 429’000 новых домов.

Тем временем активность строительного сектора Испании за год на конец июля упала на 20.5%, сильнее всего в Евросоюзе, что почти вдвое превышает среднеевропейское снижение в 11.1%, по новым данным Евростата, статистического бюро ЕС. За Испанией идет Румыния, где снижение строительной активности составляет 17.5%. По сравнению с июнем, испанские показатели понизились на 4.1%.

Пике строительной активности объясняет, почему Испания испытывает самую худшую рецессию в Европе. И на рынке недвижимости не будет восстановления, пока сначала не оживет экономика. Экономическое восстановление возможно в том случае, если испанские политики возьмут быка за рога и введут болезненные и долгожданные реформы в экономике и образовании. А пока, цифры не многообещающие.

Llanera может стать первым испанским девелопером, вышедшим из-под конкурсного управления

Llanera, первый крупный девелопер Испании, задолжавший миллионы евро зарубежным покупателям и над которым суд назначил внешнее управление, похоже, станет первым девелопером, который выйдет из-под судебной защиты после реструктуризации своих долгов. Испанская пресса сообщает, что Llanera договорился с кредиторами о возврате лишь 65% своих долгов на протяжении 8 лет. Конкурсное управление длилось 2 года, и ожидается, что сделка будет одобрена в суде Валенсии (Valencia).

Llanera, который в декабре 2005 года заключил спонсорское соглашение с футбольным клубом Charlton Athletic на сумму 6.6 миллионов фунтов стерлингов, обратился за судебной защитой от кредиторов в октябре 2007 года, имея € 700 млн. долга и € 5 млн. – оборота с продаж. Более 100 млн. фунтов стерлингов Llanera был должен американскому инвестиционному банку Lehman Brothers, чей крах в сентябре 2008 года вверг мировые финансовые рынки в штопор. Llanera стал тогда первым крупным девелопером Испании, у которого начались проблемы с ликвидностью с окончанием бума недвижимости.

Всем бывшим клиентам, которым Llanera все еще должен денег, следует связаться со своими юридическими представителями для выяснения того, как эти новости могут на них повлиять.

Официальный индекс цен испанской недвижимости понизился во 2 квартале на 7.7%

Официальный индекс цен недвижимости Испании

К концу второго квартала цены испанской недвижимости упали на 7.7% за год, согласно новым данным Национального института статистики (INE). Как показывает график, цены на новую недвижимость (vivienda nueva) сохраняют тенденцию к понижению, упав на 3.9% во втором квартале по сравнению с тем же периодом прошлого года. Но цены на вторичную недвижимость (vivienda de segunda mano) впервые переломили понижающий тренд – цены во втором квартале снизились меньше (-11.2%), чем в первом квартале (-12.5%).

По регионам, более всего цены упали там, где они были наивысшими, к примеру, в Каталонии, Стране Басков и Мадриде (Catalonia, Basque Country, Madrid). В областях, популярных среди иностранных покупателей, понижение было умеренным, как например, в Андалусии и Мурсии (Andalucia, Murcia).

Индекс цен по регионам Испании

Проблема, как обычно, в том, что если верить этим данным, то цены на новую недвижимость с начала кризиса уменьшились всего на 6%. Но даже девелоперы говорят, что цены упали на 20% и более.

Между тем, количество разрешений на строительство жилья понизилось в первой половине года на 62% до 71’638, по данным Министерства Развития.

Еврибор и новости испанской ипотеки

Сводка новостей по базовым ставкам и ипотеке в Испании.

• Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, упал в сентябре на 5.5% до нового исторического рекорда – 1.261%.
• Еврибор падает 12 месяцев подряд, и сейчас он на 77% ниже, чем год назад.
• Ежемесячные выплаты по средней ежегодно пересчитываемой ипотеке (€ 150’000, на 30 лет, по ставке Euribor + 0.85%) станут меньше примерно на € 435 в месяц, или на € 4’150 за год, и составят € 555/месяц.
• Многих заемщиков это понижение может обойти стороной из-за условий в их контрактах, которые устанавливают нижнюю границу процентной ставки.
• В июле было одобрено 58’995 новых ипотечных кредитов, что на 19% меньше чем в том году, по данным INE. За первые 7 месяцев этого года новых ипотек было выдано меньше на 30%, чем за тот же период прошлого года.
• Снижение выдачи новых ипотечных кредитов на покупку жилья, по-видимому, достигло дна (май -35%, июнь -31%, июль -30%).
• Объем ипотечного кредитования составил € 6.7 млрд. в июле, что на 34% меньше чем в июле 2008 г, и за 7 месяцев этого стал ниже на 41%.

Изменение Еврибора за десятилетие

Восстановление на рынке недвижимости Испании?

Разговоры о восстановлении рынка жилья в Испании преждевременны, утверждает статья Фионы Маарг-Браво (Fiona Maharg-Bravo) в разделе бизнес-новостей ежедневной испанской газеты El Pais.

Да, есть признаки того, что рынок стабилизируется после спада, пишет Маарг-Браво. Официальный индекс цен недвижимости от NIE показывает, что с марта по июнь этого года цены уменьшились только на 0.4%, в то время как количество сделок увеличилось на 8%, а за 12 месяцев было продано 465’000 домов – что гораздо выше 300’000-400’000, которые считаются экономистами как нормальное количество. Что позволило Министерству Жилищного строительства говорить о нормализации обстановки.

Но скорее всего ситуация продолжит ухудшаться, считает Маарг-Браво, по ряду причин.

Запредельные цены недвижимости

Прежде всего, отмечает она, цены на недвижимость все еще слишком высоки, несмотря на то, что исторически низкие процентные ставки делают жилье более доступным. Средней испанской семье по-прежнему нужно потратить почти 7 семейных годовых бюджетов для покупки дома, по сравнению с тем, что в Великобритании – 4.4 и всего 2.7 – в США, согласно исследованию международного банка Credit Suisse. Этим может объясняться то, что Министр жилищного строительства Испании призывает к понижению цен недвижимости.

Рост предложения

Другая проблема – рост переизбытка недвижимости, особенно новостроек. Их почти 1.6 миллиона, согласно оценке консультантов по рынку недвижимости RR de Acuna. Многие из них сейчас принадлежат банкам, которые перешли к ним в зачет долгов, и проблема, вероятно, будет усиливаться. И пока банки не будут испытывать проблем с ликвидностью, которых на данный момент нет благодаря щедрости Европейского центрального Банка, то у них мало причин лезть в огонь и продавать в убыток. Но когда-нибудь, однако, банкам придется выставить свои запасы недвижимости на рынок.

Чтобы покупать недвижимость нужно иметь работу

Но основной причиной, почему испанский рынок недвижимости вряд ли вернется к нормальному состоянию в ближайшее время, является уровень безработицы, достигающий 19% и имеющий тенденцию к повышению. «Пока нет улучшения перспектив занятости и цены понижаются, рынок не вернется к норме», – заключает Маарг-Браво.

Добавим, что мы видели, что дно бывает «локальным». И, около года назад, видели лозунг биржевых трейдеров: «Каждому «покупателю дна» – второе дно в подарок!»

News provided by Spanish Property Insight
11.10.09

Руководство покупателя – все, что нужно знать о том, как купить дом, квартиру, виллу в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Описание регионов Испании: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех регионах Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "GRIG" представляет каждый месяц, какие можно купить дом, квартиру, виллу в Испании на примере 3 объектов недвижимости, на которые мы обратили внимание.