Новости рынка недвижимости Испании

ИЮНЬ 2009

Polaris World ведет переговоры с кредиторами и меняет стратегию

Polaris World, один из крупнейших девелоперов недвижимости в Испании и один из крупнейших в мире, когда дело касается гольф-комплексов, по сообщениям Испанской прессы, ведет переговоры со своими банками-кредиторами о зачете недвижимости в счет долгов.

Polaris World стремится уменьшить свои расходы в условия сокращения рынка недвижимости и спада туризма. Основными его кредиторами являются Banco Popular и Banco de Valencia, а также местные сберегательные банки Bancaja, CAM и Cajamurcia. Долг компании в настоящее время составляет почти € 900 млн, отмечает газета La Verdad из региона Мурсия (Murcia).

Испанская ежедневная бизнес-газета Cinco Dias сообщает, что кредиторы при этом могут получить контроль над большинством жилых комплексов компании Polaris World, оставив той только квартирный и отельный бизнес. С другой стороны, La Verdad пишет, что курортные комплексы не входят в круг переговоров, а включают только отдельную недвижимость и земельные активы.

Polaris World также меняет свою коммерческую стратегию, чтобы справиться со спадом недвижимости и снижением британского спроса. Согласно недавнему заявлению Альфонсо Хордана (Alfonso Jordan),управляющего директора отельного бизнеса Polaris World, компания переносит свой отельный и курортный бизнес из Великобритании на местный рынок Испании. Она инвестирует € 350 млн. в проекты туристического бизнеса – два 5-звездочных отеля, 4 гольф-площадки и 200 туристических апартаментов, вдобавок к уже имеющимся в управлении 500 номерам в Мурсии. Таким изменением стратегии Polaris World намеревается достигнуть уровня заполнения в 60% в этом году.

Остается под вопросом, имеется ли достаточный интерес среди отдыхающих испанцев к гольф-курортам Polaris World, которые расположены далеко от пляжа. История говорит, что нет. И к тому же, у Испании сейчас свои экономические проблемы и уровень безработицы под 20%, и трудно представить, что Испанские туристы в силах кого-либо спасти.

За первый квартал в Испании продано всего 484 дома

По количеству сделок за первые три месяца этого года Испанский рынок недвижимости сократился на 34%, по данным Министерства Жилищного строительства. С января по март было всего 104’703 продажи, а годом ранее – 159’088. При этом нерезиденты Испании купили плачевное количество курортных домов – 484. Продажи строго понижаются с начала 2007 года, и эти последние данные показывают, что нет еще признаков того, что рынок достиг дна.

По сравнению с предыдущим кварталом показатели уменьшились на 16.5%, а за 12 месяцев к марту – на 33.3%. Как видно из нижеприведенной таблицы, продажи в первом квартале этого года были самыми низкими с тех пор, как Министерство стало собирать такую информацию. Разница с первым кварталом 2006 года, когда было совершено 233.669 сделок с недвижимостью, составляет 55%.

Продажи домов по годам, кварталам и типам (новое и вторичное жилье)

Если взять разбивку по продажам нового и вторичного жилья, то за квартал было продано 58’993 объектов новой недвижимости и 45’710 – вторичной. И снова, новостроек продается больше, чем вторичного жилья, как это и происходит каждый квартал, начиная со второго квартала 2007 года. До этого момента, вторичного жилья всегда продавалось больше.

Продажи по типам недвижимости: общее число, новое, вторичное

Бесконтрольный строительный бум в Испании в середине этого десятилетия позволяет объяснить этот перевес в продажах новостроек. На сейчас, бум давно и реально закончился, и можно ожидать, что продажи новостроек станут меньше, чем вторичного жилья, восстанавливая естественный порядок. По отношению к прошлому кварталу, новостроек продано на 21.3% меньше, чем вторичного жилья, которое сократилось в продажах на 9.4%. Эта тенденция продолжится, и к концу этого года количество сделок по новостройкам будет значительно ниже, чем со вторичной недвижимостью.

По регионам. 38% всех сделок было всего в 6 провинциях: Мадрид, Барселона, Аликанте, Валенсия, Малага и Мурсия (Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Malaga, Murcia). За 12 месяцев к концу марта продажи в автономных регионах сократились таким образом: Балеарские острова (Balearics, -43,6%); Каталония (Catalonia, -42,2%); Канарские острова (Canaries, -39,0%); Валенсия (Valencia, -37,5%); Кастийя и Леон (Castilla y Leon, -35,4%), Андалусия (Andalucia, -33,7%). Кастийя-Ла Манча (Castilla-La Mancha, -32,3%); Астуриас (Asturias, -31,3%); Кантабрия (Cantabria, -29,4%); Арагон (Aragon, -29,2%); Мадрид (Madrid, -28,5%); Галисия (Galicia -27,5%); Мурсия (Murcia, -27,4%); Риоха (La Rioja, -26,1%); Страна Басков (Basque Country, -21,8%); Эстремадура (Extremadura, -13,9%) и Наварра (Navarra, -8,0%).

Продажи по регионам, сравнение за 12 месяцев

В апреле Испанский рынок недвижимости сократился на 48%

По сравнению с апрелем прошлого года рынок недвижимости Испании понизился на 48%, согласно новым данным Национального института Статистики (INE). В апреле было 26’251 сделок, годом ранее – 50’815. Цифры охладили пыл оптимистов, которые увидели луч надежды после мартовских показателей, когда количество сделок упало «только» на 26% от марта 2008 года – разительное улучшение после предыдущих месяцев и реальный рост по сравнению с февралем. Но данные по апрелю не только остановили развитие позитивного тренда, но и оказались самыми худшими в истории.

При помесячном сравнении, апрельские продажи на 16% ниже мартовских, и за 4 первых месяца этого года сделок было на 39% меньше, чем за тот же период прошлого года. С разбивкой по типам недвижимости, продажи вторичной понизились на 52% и составили 13’535 сделок, а новостроек – на 43% до 15’682.

По регионам, продажи сократились сильнее всего в провинции Кастейон (Castellon -63%, Costa Azahar), на Балеарских островах (Balearics -59%), провинции Лас Пальмас (Las Palmas -58%) и Валенсии (Valencia -56%). Лучше себя чувствует Малага (Malaga -38%, Costa del Sol), Кантабрия (Cantabria) и Галисия (Galicia -33%).

Продажи недвижимости, апрель 2008 – апрель 2009.

L-образная рецессия строительного сектора Испании, дно в 2010

Рецессия Испанского строительного сектора принимает L-форму, при которой восстановления не будет до 2010 года, отмечается в новом докладе Euroconstruct, исследовательской группы строительного сектора, состоящей из 19 европейских институтов.

Испанская строительная индустрия, которая в 2008 г. сократилась на 17%, в этом году ожидается, что упадет еще на 18.7%, и на 6% – в 2010, за чем в 2011 г. последует нулевой рост. Если так и будет, то строительный сектор мало чем сможет помочь оживлению Испанской экономики и увеличению спроса на недвижимость.

При этом сектор жилищного строительства пострадает в наибольшей степени, понизившись на 42% в 2009 г. и на 12% в 2010. «Там, где раньше строилось 8 домов, теперь – только 3, и один из которых предназначается для социального жилья,» – говорит Josep Fontana, один из авторов доклада. Социальное строительство – единственный растущий сектор благодаря правительственным усилиям Испании по стимуляции экономики.

В целом по Европе, в докладе предполагается, что сектор достигнет дна в этом году, сократившись на 7.5%, за чем последует период «умеренного» восстановления.

Рост просроченных кредитов

Испанские банки и сберегательные банки в основном избежали ипотечного краха США, что привело к проявлениям самодовольства в некоторых правительственных и банковских кругах. Однако теперь Испанским банкам и особенно сберегательным банкам приходится иметь дело со своими собственными, местными «плохими» активами – следствием неразумного кредитования девелоперов во времена бума.

В марте прошлого года, когда самодовольные люди все еще думали, что Испанию минует экономический кризис, просроченные кредиты девелоперов насчитывали € 2.9 млрд. Спустя год кризис глубоко укоренился в Испании и, согласно данным Банка Испании, плохие долги девелоперов выросли до € 21.5 млрд, почти на 750% за 12 месяцев.

И становится хуже. По всем показателям просроченные долги будут увеличиваться без какого-либо намека на остановку в ближайшее время. Среди всех просроченных кредитов, на долю девелоперов сейчас приходится 30%, которая никогда прежде не превышала 10%, даже в нынешний спад.

В добавок к этому, эти долги были бы значительно выше, если бы не их реструктуризация на миллиарды евро, в некоторых случаях, и не зачеты недвижимости в их счет – в других случаях. Действительная цифра просроченных долгов девелоперов гораздо больше 7.57%, заявленных Банком Испании. «Если бы не эти меры, то общее соотношение плохих долгов могло быть сейчас на 2 пункта выше», – как сообщил один эксперт Испанской ежедневной газете «El Pais». Другие называют эту цифру лишь «вершиной айсберга».

По мере увеличения просроченных долгов более слабые Испанские кредиторы попадают в затруднительное положение. В последнюю неделю июня среди новостей доминировали разговоры о помощи банкам и мерам по спасению сберегательных банков, в частности. До сих пор только Caja Castilla La Mancha (CCM) потребовалась помощь. Она может быть точно не последней.

Новых ипотек стало на 42% меньше

Количество новых ипотечных кредитов на покупку жилья, выданных в апреле в Испании, уменьшилось в годовом сравнении на 42% до 50’288, по новым данным национального Института статистики (INE). Как и везде, двигателем рынка недвижимости в Испании является ипотечное кредитования, и такое существенное понижение объема говорит о слабости рынка и о продолжающемся его ухудшении под воздействием кредитного кризиса, которому не видно конца. Мартовские показатели равнялись -25.5%, и апрельские данные демонстрируют серьезное падение по отношению к и так уже плохим месяцам.

При помесячном сравнении картина не лучше. Ипотечное кредитование между мартом и апрелем уменьшилось на 4.1%, а при сравнении с тем же периодом прошлого года – на 37.6%. К тому же, средние суммы новых ипотечных кредитов также снизились на 18.4% до € 115’442. Иначе говоря, ипотек выдается меньше, и на меньшие суммы: общий объем кредитования за год в итоге стал меньше на 52.6%, и за месяц на 7%. Сокращение ипотек идет уже 22 месяц подряд.

В апреле средняя ставка по ипотечному кредиту была 4.7% годовых, что меньше на 8.2% за год и на 7.7% – за месяц благодаря снижению базовой ставки Еврибора. Однако в то время как Еврибор за год упал на 63%, с апреля 2008 года = 4.82% до нынешних = 1.771%, то ипотечные процентные ставки почти не понизились. Эта разница – результат действий кредиторов, закладывающих большую маржу для увеличения своей прибыли и улучшения балансов.

Испанские сберегательные банки дают сейчас кредит в среднем на 22 года по ставке 4.82%, а банки – на 20 лет под 4.66%.

95.7% всех новых ипотек в Испании берутся по изменяемой процентной ставке.

Испания – страна домовладельцев

Доля испанцев, владеющих собственным жильем, самая большая среди всех стран Еврозоны, согласно новым данным Евростата (Eurostat) – статистического управления ЕС. 83% Испанских семей владеют недвижимостью, в которой живут, в то время как в среднем по Еврозоне этот показатель равен 65%. Это отражает Испанский взгляд на аренду, как на выбрасывание денег, а также результат налогового освобождения ипотечных кредитов, которое стимулирует к покупке жилья. А также делает Испанский рынок жилья более подверженным бумам и спадам.

После Испании по показателю владения следует Мальта (77%), Португалия и Греция (73%). На другом конце шкалы находятся Германия (46%), Австрия (52%) и Нидерланды (56%).

Естественно, Испания – среди стран, где самая низкая пропорция снимающих жилье, всего 8%. В Германии доля семей, которые арендуют жилье, составляет 46%, в Голландии – 43% и в Дании – 42%.

По типам жилья, Испания входит в число европейских стран с самой высокой долей людей, которые проживают в квартирах (66%), в Германии – 62% и в Греции – 55%, при этом в среднем по Еврозоне этот показатель равен 46%. Всего 16% Испанских семей живут в отдельной недвижимости и 18% – в полуотдельной.

Нового строительства начинается на 68% меньше

Не так давно, до того, как кредитный кризис вернул людям голову, везде в Испании на горизонте виднелись строительные краны, особенно на побережьях. Но при том, как развиваются текущие события, вскорости увидеть кран будет редкостью. Данные министерства Жилищного Строительства по началу нового строительства за первый квартал этого года (не включая социальное жилье) меньше прошлогодних на 68.4% и находятся на уровне 31’244 стройки.

Единственной растущей сферой жилищного строительства оставалось социальное жилье, которое увеличилось на 50% до 15’823. Этот рост оказался недостаточным, чтобы скомпенсировать падение на частном рынке, так как начался с очень малых количеств. Во времена бума никто не хотел строить социальное жилье, предпочитая получать более высокие прибыли на рынке частной недвижимости. За последний квартал доля социального строительства в новых проектах составляет 34% – невиданный с последнего кризиса недвижимости 1992 года уровень.

За 12 месяцев к концу марта новых строек начинается меньше на 46.5% – 297’300. Из них частное жилье составляет 201’506, упав за 12 месяцев на 58.4%.

По завершению строительства, данные за первый квартал показывают, что было сдано 13’902 социального жилья (-9%) и 102’975 – частного (-38%). И за 12 месяцев общее количество завершенного строительства уменьшилось на 15.7% до 568’109. Частного жилья в том числе меньше на 18% – 500’908.

Несмотря на существенный спад числа новых строек и постоянное (которое вскорости станет значительным) снижение завершения строительства, общее количество предложения недвижимости в Испании все еще растет. На конец прошлого года в Испании было 25’129’207 объектов жилой недвижимости, что выше предыдущего года на 2.6%, согласно данным Министерства жилищного строительства. 89% этой недвижимости – частный рынок. 66.6% объема жилья в Испании, или 16’747’294 объектов, классифицируется как основное жилье. Оставшиеся 8’382’000 домов – второе жилье или пустое.

Официальный индекс недвижимости Испании понизился на 7.6%

Общий индекс – оранжевая линия, новостройки – красная, вторичная недвижимость – серая

Цены на Испанскую недвижимость за первый квартал этого упали на 7.6% по сравнению с тем же периодом прошлого года, согласно официальному индексу цен недвижимости, публикуемому Национальным Институтом статистики (INE). Это крупнейшее падение в истории индекса с 2007 года.

С разбивкой по типам недвижимости, цены на новое жилье понизились на 2% и на вторичное – на 12.5%. Впервые в истории индекса цены на новостройки уменьшились.

В действительности, к индексу следует подходить аккуратно. Никто в бизнесе недвижимости не верит в данный момент, что цены на новостройки за год понизились всего на 2%. Более точным будет 20% как для новой, так и для вторичной недвижимости.

При поквартальном сравнении цены уменьшились на 2.7% – небольшое улучшение от -3.1%, зафиксированных в прошлом квартале. Можно предположить, что темпы снижения замедляются, достигнув своего пика в конце 2008 года.

По регионам, цены сильнее всего упали в Каталонии (Catalonia -13.7%), Мадриде (Madrid -11.2%) и Стране Басков (Basque Country -10.8%) – в регионах с самыми высокими ценами в Испании. Лучше всего держатся цены в Галисии (Galicia -0.5%), Мурсии (Murcia -1.6%) и Астуриасе (Asturias -1.8%) – в регионах с одними из самых низких цен.

Годовое изменение цен по регионам

Суммарная таблица индекса цен недвижимости по регионам

Курортная недвижимость составляет почти половину всего переизбытка в Испании

Испания имеет почти 1 миллион новой недвижимости, зависшей на рынке в ожидании покупателя, и почти половина ее – это курортные дома на побережьях, отмечает недавняя статься в Испанской финансовой газете Expansion.

В итоге, прибрежные регионы Валенсии, Мурсии и Андалусии (Valencia, Murcia, Andalucia) из звезд бума курортной недвижимости стали лидерами растущего переизбытка непроданных новых домов в Испании. Согласно последним цифрам, в провинции Аликанте, Коста Бланка, сосредоточено 46’366 домов (Alicante, Costa Blanca), 30’027 – в Валенсии (Valencia), 27’279 – в Мурсии (Murcia) и 21’902 – в провинции Малага, Коста дель Соль (Malaga, Costa del Sol); в целом более чем 150’000 непроданных новостроек, хотя реальное количество может быть и выше, заявляется в статье.

Как нас проинформировали, предложение больших скидок для стимуляции продаж оказывается не таким эффективным для курортной недвижимости, как для основного жилья. Недавняя ярмарка по курортной недвижимости на побережьях, проведенная в Мадриде одним из ведущих агентств недвижимости Испании, показала разочаровывающие результаты, несмотря на 20-30% дисконты в цене. Было заключено всего 28 сделок, в то время как на аналогичной ярмарке по основному жилью, расположенному в Мадриде и других городах, их было 184.

Еврибор (Euribor) в июне упал до 1.61%

Еврибор (12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, упал в июне до исторического рекорда – 1.61%. Дневной Еврибор закончил месяц на уровне 1.504% – еще один рекорд, который говорит о том, что потенциал его снижения еще не закончился.

С учетом последнего понижения, Еврибор сейчас на 70% ниже, чем был в июне 2008 года. Для среднего ипотечного заемщика это дает экономию около € 3’400 за год.

Год назад, по данным INE, средняя сумма ипотеки равнялась € 141’939. При тогдашнем Евриборе в 5.361% (на 3.75 пункта выше, чем сегодня), ежемесячные платежи по 25-летней ипотеке были в районе € 860. Сегодня они должны уменьшиться до € 575, экономя ипотечному заемщику € 285 в месяц.

News provided by Spanish Property Insight
06.07.09

Руководство покупателя – все, что нужно знать о том, как купить дом, квартиру, виллу в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Описание регионов Испании: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех регионах Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "GRIG" представляет каждый месяц, какие можно купить дом, квартиру, виллу в Испании на примере 3 объектов недвижимости, на которые мы обратили внимание.