Новости рынка недвижимости Испании

АПРЕЛЬ 2009

Сдача нового жилья начинает снижаться

Спрос на недвижимость в Испании стал уменьшаться в 2007 г, но количество сдаваемых жилых объектов в 2008 г. продолжало расти, быстро увеличивая объем непроданного жилья. Сейчас, наконец-то, число завершаемых объектов начало снижаться, согласно данным Испанского Министерства развития.

В январе было завершено строительство 33’670 объектов, что на 34% меньше, чем в прошлом году, и на 24% меньше, чем в декабре. Эксперты считают, снижение будет непрерывным до конца этого года, снимая часть давления на рынок недвижимости в Испании, который страдает от переизбытка предложения новостроек.

Цифры министерства показывают, что в 2008 г. было построено 615’072 объектов жилья, всего на 4% меньше показателей 2007 г, который закончился постройкой 641’419 домов. В итоге, в 2008 г, в году, в котором рухнул рынок недвижимости в Испании, на него поступило такое предложение жилья, которое почти в три раза больше его аналога в Великобритании.

Завершение объекта недвижимости – это заключительный этап строительного процесса, который начинается с его возведения, почти прекратившегося в этом году. Завершение строительства будет понижаться, поскольку сокращение числа новых строек сказывается на итогах всего процесса, и в следующие пару лет может быть сдано менее 200’000 новых домов.

Падение цен пришло в лучшие районы Испании

Цены в лучших районах Испании снижаются вслед за остальным рынком, согласно новому докладу TecniTasa, одной из Испанских официальных оценочных компаний.

На Пасео де Грасиа в Барселоне (Paseo de Gracia, Barcelona) цены упали с € 11’000/кв.м, бывших в 2008 г, до сегодняшних € 9’500/кв.м, что составляет снижение примерно на 15%. В результате, Барселона переместилась с первого места в списке самых дорогих городов в Испании на второе.

Цены держатся немного лучше на Кайе Серрано в Мадриде (Calle Serrano, Madrid), которая заняла место Барселоны как самая дорогая улица Испании. Цены недвижимости на Кайе Серрано понизились с € 10’000/кв.м. в 2008 г. до нынешних € 9’900/кв.м.

Цены также значительно упали в дорогих районах Бильбао, Сан Себастьяна и Сарагосы (Bilbao, San Sebastian, Zaragoza) – более чем на € 1’000/кв.м. Цены в лучших районах Хироны, столицы Коста Бравы (Girona, Costa Brava), понизились с € 6’000/кв.м. до € 4’600/кв.м.

В среднем, в семи самых дорогих городах Испании цены на недвижимость уменьшились на 8%.

Новое исследование Испанского правительства прольет свет на жилищный рынок

Где вы находитесь, если вокруг ничего не видно и у вас нет карты? Скорее всего, потерялись, совсем как и рынок недвижимости Испании, где отсутствие достоверных данных означает, что никто не знает, где действительно находится рынок, разве что – где-то на юге.

Но в такое время как сейчас, когда рынок недвижимости является ключом к экономическому кризису, понимание того, где находишься, – решающее. Вот почему Правительство Испании планирует создать «карту жилья», чтобы подсчитать масштабы сложившегося положения с жильем в Испании. Это будет наиболее «современный и детализированный анализ, который возможен для сектора жилищного строительства в Испании», – сообщил представитель Министерства жилищного строительства Испанскому новостному сайту elconfidencial.com.

Одним из главных вопросов, требующих ответа, будет «насколько велик переизбыток новой недвижимости, который заставляет девелоперов и банкиров просыпаться посреди ночи?» Девелоперы говорят о 650’000-700’000 объектов, в то время как другие эксперты и аналитики заявляют о 900’000-1’000’000.

«Правительство имеет прямой интерес в знании того, сколько имеется непроданной недвижимости. Чем дольше мы будем это подсчитывать, тем дольше времени потребуется рынку жилья и, следовательно, рынку занятости для восстановления», – сообщило Министерство жилищного строительства.

Цены на недвижимость в Испании упали на 6.8%, официально

Данные по ценам на Испанскую недвижимость по регионам

За первый квартал этого года средние цены недвижимости в Испании упали на 6.8% по сравнению с тем же периодом прошлого года, согласно официальным данным Министерства жилищного строительства. Поквартально, за 3 первые месяца этого года цены понизились на 3%, а в последнем квартале 2008 г. – на 2.4%.

В годовом сравнении, крупнейший спад наблюдается в провинциях «настоящей Испании», которая далеко от побережий, где обычно и покупается недвижимость иностранцами. Цены понизились на -14.6% в Толедо, Кастийя-Ла Манча (Toledo, Castilla La Mancha), -12.3% в Саламанке, Кастийя Леон (Salamanca, Castilla Leon) и на -11.9% в Гуадалахаре (Guadalajara, Castilla La Mancha).

Приведенная таблица показывает средние цены за квадратный метр и квартальные, годовые и 10-летние изменения цен для ряда регионов, популярных среди зарубежных покупателей.

Растет изъятие недвижимости за неплатежи по ипотеке

Стремительными темпами увеличивается изъятие недвижимости за неплатежи по ипотеке в Испании на фоне рецессии и роста безработицы, согласно новым данным коммерческих судов. В прошлом году было 58’686 изъятий, что превосходит прошлогодние 25’943 на 126%. Ипотечные кредиторы в прошлом году сделали запросов на изъятие больше, чем в 2005, 2006 и 2007 годах вместе взятых.

По-настоящему драматичным был последний квартал прошлого года, когда было изъято 21’211 объектов недвижимости, в то время как за его третий квартал – 13’487. По регионам, лидировала Андалусия (Andalucia) c количеством изъятий 11’458, рост за год на 150%, за ней следует Каталония (Catalunia) – 11’240 (+148%) и Валенсия (Valencia) – 10’591 (+97%).

В этом году прогнозируется дальнейший рост изъятий, но меньшими темпами. Коммерческие суды считают, что в 2009 г. их будет 76’500, что больше прошлого года на 43.5%.

Испанский рынок недвижимости в феврале сократился на 40%

Изменения количества продаж в %% по типам недвижимости и регионам за год.

По новым данным Испанского института статистики (INE), рынок недвижимости в Испании сократился за год к февралю на 40%. Исключая социальное жилье, в феврале было 30’822 сделок с недвижимостью, а годом раньше – 51’343.

Вторые подряд самые низкие в истории показатели продаж за месяц наносят удар по оптимистам, которым цифры по декабрю дали надежду, что рынок нащупал дно. Рынок упал на 41% в январе, и февральские данные показывают, что Испанский рынок недвижимости в терминах активности продаж все еще быстро сокращается.

Как следует из вышеприведенной таблицы, продажи сильнее всего упали на Балеарских островах (Balearics) – на 54.6%, в Астуриасе (Asturias, -53%) и в Каталонии (Catalonia, -52.3%). Ни один из автономных регионов Испании не избежал отрицательных показателей.

На 37% меньше новых ипотек

Одобрение новых Испанских ипотек в феврале понизилось на 37% в сравнении с прошлым годом и составило 51’827, по новым данным INE. C другой стороны, февральское снижение уступает январскому, когда было достигнуто -43.5%.

Средняя сумма новых ипотек также уменьшилась в феврале на 17% до € 123’643. Но по сравнению с январем этого года она немного выросла, на 1.3%, что произошло впервые за 12 месяцев. Это может быть индикатором того, что рынок недвижимости достиг дна, а может быть и всего лишь всплеском.

Процентные ставки по новым ипотекам выросли, несмотря на небывалое падение базовых ставок. Ипотеки заключаются по средней ставке 5.4% годовых, что на 5.9% выше, чем год назад, хотя при этом базовая ставка понизилась с 4.349% до 2.135%.

Еврибор (Euribor) упал до нового рекордного уровня 1.771%

Еврибор (12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, понизился с мартовских 1.909% до 1.771% в апреле, что составляет изменение на -7.2%. Это самый низкий из когда-либо бывших уровней Еврибора, и по сравнению с апрелем прошлого года он стал меньше на 63%. Если сопоставить с его пиковым значением, которого он достигал в июле прошлого года = 5.393%, то Еврибор упал на 67%.

Еврибор строится от базовой процентной ставки Европейского Центрального Банка (ЕСВ), которая в настоящий момент равна 1.25%. Рынки ожидают дальнейшего снижения базовой ставки в мае, что отражается на нынешнем уровне Еврибора. Эксперты также прогнозируют продолжение понижения Еврибора в последующие месяцы до уровня 1.25% к концу года.

Количество разрешений на строительство сократилось на 66%

Количество разрешений на строительство новых жилых домов в Испании уменьшилось в феврале на 66% по сравнению с тем же периодом прошлого года, но при помесячном сравнении темп уменьшения показывает некоторые признаки замедления. Так, в феврале было выдано 10’253 разрешений, что на 66% меньше прошлого года, но больше, чем 9’861 разрешение, выданное в январе. Январь продемонстрировал наименьшее количество выданных разрешений с тех пор, как Министерство развития стало публиковать эти данные.

В сумме, за первые 2 месяца этого года было выдано 20’114 разрешений, при этом за аналогичный период в прошлом году их было 59’638. Число разрешений на блоки апартаментов понизилось на 68.5% и на отдельно стоящие дома – на 57%.

В борьбе с банками девелоперы роняют цены

Всем нравится винить банки в финансовом кризисе, но Испанские девелоперы имеют особо сильные причины для негодования. Банки в эти дни – их злейшие конкуренты, которые вынуждают девелоперов снижать цены, чтобы противостоять скидкам, предлагающимися банками на изъятую за неплатежи недвижимость, как сообщает Испанская ежедневная газета El Pais.

Девелоперы уже на протяжении месяцев взывают ко всем, кто только может слышать, что банки и сберегательные банки ведут нечестную конкуренцию. Банки продают изъятую недвижимость по цене, равной размеру ипотечного кредита за нее или даже слегка ниже, жалуются девелоперы, которые не могут с этим конкурировать, если хотят иметь прибыль. Девелоперы также обвиняют банки в том, что те предлагают льготные ипотечные условия на свою недвижимость, что делает недвижимость девелоперов сравнительно более дорогой.

В итоге для того чтобы только продать, девелоперам приходится делать значительные скидки, говорится в статье El Pais. К примеру, Metrovacesa, один из крупнейших девелоперов в Испании, предлагает скидки до 55% на новые дома в регионе Валенсия, Коста Бланка (Valencia, Costa Blanca) и Андалусия, Коста дель Соль (Andalucia, Costa del Sol), и до 35% в Барселоне и Мадриде. Habitat, девелопер, который вынужден был искать защиты от своих кредиторов, предлагает скидки в районе 30%, а менее крупные и известные строители снижают цены на 40-60%, отмечается в статье.

Банки прекращают прием недвижимости в зачет долгов девелоперов

Буквально на следующий день после этой статьи о том, что девелоперы в конкурентной борьбе с банками вынуждены снижать свои цены, я прочитал в El Pais, что банки не могут больше справиться с наплывом недвижимости и что они неофициально известили девелоперов об отмене приема недвижимости в счет долгов.

Проблема заключается в том, что благодаря неразумному кредитованию во времена бума банки и сберегательные банки столкнулись сейчас с растущим объемом просроченных долгов, и не только в секторе недвижимости. В феврале соотношение просроченных долгов достигло 4.12% – наивысший уровень с января 1997 г, и к концу года их объем может вырасти до 9%. Сильная безработица в Испании тоже часть этой проблемы: люди, оставшиеся без работы, не могут оплачивать свои долги, а в Испании их сейчас 4 миллиона человек, рост на треть за год.

На этом фоне Испанские банки приняли в зачет уже достаточно недвижимости, что оставляет девелоперов один на один с недвижимостью, которую они не могут продать (по оценкам, это от 800’000-1’000’000 объектов). Этим может объясняться обращение ведущей девелоперской ассоциации к Правительству Испании с просьбой о выкупе излишка недвижимости с рынка, которое Правительство сходу отвергло. По мнению El Pais, все это означает, что девелоперам теперь придется продавать по любой цене, предлагая истинные скидки.

Цена аренды жилья падает в Барселоне

Хорошие новости для тех, кто желает снять жилье в Барселоне, и плохие для владельцев недвижимости, и так уже имеющих снижение ее стоимости. Арендные ставки резко падают в Барселоне, согласно новому исследованию местных консультантов недвижимости. Средняя ежемесячная сумма арендной платы за типичную квартиру площадью 75 кв.м. упала ниже € 1’000/месяц, впервые с 2007 г. За январь-март этого года средняя сумма аренды уменьшилась на 6% до € 965/месяц. По районам, стоимость аренды наиболее понизилась в Gracia, на 30%, но немного выросла в Eixample, Sants-Montjuic, Les Corts и Sant Andreu.

За понижением цен аренды в Барселоне стоит умирающий рынок недвижимости и экономическая рецессия. Отчаявшись продать свою недвижимость, многие владельцы выставляют ее для аренды, увеличивая предложение квартир под сдачу. С другой стороны, рецессия и растущая безработица сокращает количество тех людей, которые желательны как арендаторы. Благодаря законам, регулирующим рынок аренды в пользу арендаторов, владельцам жилья в Испании приходится быть осмотрительными в том, кому его сдавать.

Автобусные туры для охотников за скидками на Коста дель Соль (Costa del Sol)

Клуб инвесторов начал организацию автобусных туров по Коста дель Соль для охотников за скидками на ту недвижимость, чьи владельцы находятся в затруднительном положении, согласно недавней статье в Испанской ежедневной газете El Pais. Предлагается роскошная недвижимость в новостройках со скидками до 50%. «Мы едем за настоящими распродажами», – объявлялось первым участникам тура.

Тур, организованный клубом инвестором Circulo Financiero Internacional, бесплатен для его членов, но стоит € 20 для всех остальных. «Рынок – в застое, и девелоперам нужно избавляться от новых домов, которые или построены и оплачены, или изъяты за неплатежи и принадлежат банкам», – объясняет гид.

Другие источники подтверждают, что девелоперы дают существенные скидки с предыдущих цен, что совсем не означает, что цены не будут снижаться еще.

В первый тур группа испанских, немецких и русских охотников за скидками отправилась на осмотр четырех новых комплексов в Марбейе, Эстепоне и Бенаависе (Marbella, Estepona, Benehavis), предлагающих апартаменты и пентхаусы у пляжа или гольф-поля от € 200’000.

Предполагаемые примеры распродаж по программе тура включали:

В Эльвирии (Elviria) пентхаус площадью 260 кв.м. с гаражом и кладовой комнатой стоит € 500’000, ранее цена была € 1.1 млн.

В новом комплексе в Пуэрто Банус (Puerto Banus) пентхаус площадью 250 кв.м. – от € 500’000 и квартиры 200 кв.м. – за € 400’000.

В гольф-комплексе коттеджи 200 кв.м. – по € 298’000, скидка почти на 50%. Изъяты банком за неплатежи.

«Цены выше или ниже в зависимости от суммы долга на недвижимости», – объяснял гид. – «При наличии интереса можно торговаться с банками, что сейчас очень легко.»

Но цены удивили не каждого. «Ясно, что никто не собирается ничего раздаривать», – заявил один разочарованный охотник за скидками газете El Pais.

Организаторы планируют устроить аналогичные автобусные туры в Барселоне и Мадриде.

News provided by Spanish Property Insight
08.05.09

Руководство покупателя – все, что нужно знать о том, как купить дом, квартиру, виллу в Испании.

Где в Испании купить недвижимость? Описание регионов Испании: цены, особенности, карты, условия жизни, тенденции. Для тех, кому нужно получить представление о всех регионах Испании – Справочник недвижимости.

ЗАО "GRIG" представляет каждый месяц, какие можно купить дом, квартиру, виллу в Испании на примере 3 объектов недвижимости, на которые мы обратили внимание.