Отправляет email-рассылки с помощью сервиса Sendsay
  Все выпуски  

Новости и обзоры рынка недвижимости Испании. ИТОГИ 2-ГО КВАРТАЛА 2008


Новости и обзоры рынка недвижимости Испании

ИТОГИ 2-ГО КВАРТАЛА 2008


Что происходит на рынке недвижимости Испании?

Самой большой новостью 2-го квартала был крах одного из крупнейших девелоперов жилой недвижимости Испании, Martinsa-Fadesa, который произошел после спада продаж и набора внушительных долгов, заставивших компанию искать защиты от своих кредиторов. Этот шаг оставил 12'500 клиентов Martinsa-Fadesa в ожидании того, что будет дальше с их деньгами.

Сокращение рынка недвижимости

Финансовые трудности Martinsa-Fadesa громко сообщили о нынешнем состоянии рынка недвижимости Испании, когда спрос быстро снижается, а предложение продолжает расти. При сильном падении продаж все больше девелоперов будут искать защиты от своих кредиторов, что далее увеличит их проблемы, понижая покупательское доверие к ним и создавая таким образом нисходящую спираль. (Однако следует отметить, что банкротство затрагивает только тех девелоперов, у которых слишком большие долги.)

В то время как спрос продолжает сокращаться, количество недвижимости на рынке все еще увеличивается. Общий объем непроданной недвижимости (новостроек и вторичной), вероятно, побьет рекорды в этом году. В только что вышедшем докладе, Standard & Poor’s, международное рейтинговое агентство, оценивает его в 1 миллион домов, 500'000 из которых – новостройки. Одна из девелоперских ассоциаций недавно опубликовала свой прогноз о том, что к концу 2008 г. на рынке будет предложение в 750'000 новых домов.

Стоимость ипотечных кредитов также растет, и Испанские банки ужесточают свои кредитные условия, результатом чего являются меньшие количества и суммы выдаваемых ипотек, что может объяснить, почему рынок недвижимости так быстро сокращается. Хотя девелоперы и обвиняют громко банки в том, что они выбивают почву из-под ног рынка, факт в том, что многие банки не могут давать кредитов больше, даже если бы они и хотели. В Испании самые низкие сберегательные процентные ставки, и бюджетный дефицит нынче свыше 10% ВВП, потому страна чрезвычайно зависима от зарубежных денег. Но сейчас никто не хочет кредитовать Испанию, и немногие инвесторы заинтересованы в Испанских ипотечных обязательствах. В итоге, у банков нет денег для новых ипотечных кредитов.

Цены недвижимости Испании

Если спрос понижается, и ипотечное кредитование сокращается, и предложение увеличивается, то что тогда происходит с ценами?

Можно предположить, что они падают, как это происходит в Англии, США и Ирландии. Но, судя по официальным данным, "Испания – особенная". Согласно новым цифрам Министерства жилищного строительства, средние цены по стране все еще растут, на уровне 2% в номинальном выражении за 12 месяцев на конец июня. При этом, по квартальным данным, средние цены упали во 2-м квартале по сравнению с 1-м на 0.3% – это первое квартальное понижение, начиная с 4-го квартала 1998 г.

Вот как они выглядят на графике (верхняя линия – номинальные цифры роста, нижняя линия – уровень инфляции, линия в середине – рост с поправкой на инфляцию):

Темпы годового изменения цен рынка недвижимости Испании

Индекс цен на недвижимость Испании также публикует Kyero.com, ведущий Испанский портал недвижимости, считая его на основе цен предложения. По данным Kyero на конец июня, средние цены предложения в Испании упали за квартал на 0.1% и за 12 месяцев – на 3.2%.

Но многие агентства недвижимости докладывают о другой картине. Большинство из тех, с кем я общался, говорят, что цены упали, по меньшей мере, на 20%. Сантьяго Баена (Santiago Baena), президент ассоциации агентств недвижимости COAPI, недавно заявил Испанской прессе, что с начала экономического спада в Испании в прошлом году цены понизились на 30%.

С другой стороны, в своем только что опубликованном докладе BBVA, один из крупнейших банков Испании, прогнозирует, что в 2008 г. цены продемонстрируют рост на 0.8% и в 2009 г. упадут на 2.1%. Банк сказал, что в реальном выражении цены упадут на 20% в последующие 4 года, но большая часть этого падения придется на инфляцию потребительских цен, а не на номинальное уменьшение цен недвижимости.

Итак, по вопросу цен мнения расходятся. Прозрачность не является сильной стороной рынка недвижимости Испании, и невозможно дать точную картину того, куда двигаются цены. Я считаю, что лучше всего исходить из предположения, что цены во многих регионах, которые пользуются популярностью у зарубежных покупателей, упали примерно на 20% и продолжают снижаться.

Пример №1: Коста Брава (Costa Brava) и г. Бегур (Begur)

Рынок недвижимости в провинции Хирона (Girona), где располагается побережье Коста Брава, находится в особо тяжелом положении. Количество сделок в мае упало на 57% и составило 832 против 1'955 по данным прошлого года.

Частично это объясняется высоким уровнем цен на недвижимость в провинции. Согласно Kyero.com, средняя цена предложения в провинции Хирона составляет € 383'200, что на 160% превышает средний уровень по стране и уступает только Барселоне (Barcelona) и Майорке (Mallorca). Другим фактором является высокая доля "пляжных" домов в провинции, покупка которых рассматривается в последнюю очередь, когда с деньгами туго.

Ожидания покупателей на дальнейшее снижение цен также не помогают делу. "На данный момент, покупатели ждут снижения цен и потому откладывают свою покупку," – говорит Роса Колон Плаха (Rosa Colon Plaja), глава агентства недвижимости Domus в г. Бегур, поселении верхней ценовой категории на Коста Брава. – "Это как какой-то психоз, поразивший рынок."

Недвижимость Испании. Коста Брава. г. Бегур

Бегур

Когда достаточное количество покупателей ожидает падения цен, то ожидания начинают сбываться. "Цены упали на 20%, и продают только те продавцы, которые готовы торговаться," – отмечает Колон. Наибольшие скидки дают девелоперы, которые вынуждены продавать. "В некоторых случаях они роняют цену на 40-50%, но это скорее исключения," – считает Колон.

Среди зарубежных продавцов наиболее склонны торговаться англичане, так как высокий курс евро может скомпенсировать понижение цены продажи. С другой стороны, это уменьшает спрос со стороны британских покупателей, чьи средства находятся в фунтах стерлингов.

Но, как и в других районах Испании, рынок Коста Брава не однороден. Некоторые его сегменты и области чувствуют себя лучше, чем другие.

"В Палафрухей (Palafrugell), где полно новостроек, банки говорят, что ничего не продается. Но здесь, в Бегуре, продажи еще совершаются. Да, тяжело, но это не бедствие," – говорит Колон.

Пример №2: Майорка (Mallorca)

Почти аналогичная ситуация с сегментацией по цене и месторасположению на рынке недвижимости Майорки. По данным Engel & Volkers, международного агентства недвижимости, значительно представленного на Майорке, высший ценовой сегмент рынка – свыше € 1 млн. – остается оживленным и, хотя в целом сделок совершается меньше, но их суммы выше. Сообщается, что на восточном побережье острова это лучший год из когда-либо бывших, благодаря улучшенной инфраструктуре и хорошей ценности береговой недвижимости. Наиболее подвержен спаду более дешевый сегмент рынка апартаментов, особенно на юго-западе острова и в г. Пальма (Palma), где покупатели традиционно пользуются ипотекой. Интересно, что немцы вернули себе остров у британцев и превосходят сейчас число британских покупателей как 3 к 1.

Однако следует иметь в виду, что по данным Национального института статистики, рынок недвижимости Майорки с прошлого года сократился почти на 50% – один из худших показателей в Испании. Такое существенное уменьшение количества сделок дает основание полагать, что в целом рынок Майорки далек от благополучного состояния.

В заключение
Рынок недвижимости Испании в кризисе, и я бы даже сказал, в его начале, нежели в конце. Standard & Poor’s в своем новом докладе считают, что кризис будет "долгим и болезненным" и прогнозируют длительное падение цен на недвижимость в Испании. Как отмечает Standard & Poor’s, даже Банк Испании полагает, что недвижимость переоценена на 30%.

Быстро ли закончится кризис? Сомневаюсь. На рынок давят такие факторы:

  • Растущие ипотечные проценты и сокращение кредитования
  • Увеличение безработицы
  • Ожидание снижения цен
  • Банкротства ведущих девелоперов
  • Переизбыток предложения

Имеются ли какие-нибудь силы, которые могут оживить рынок в ближайшей перспективе? Я таких не вижу. И конечно, некоторые смогут очень хорошо заработать на этом рынке, как это всегда и случается. Там, где есть бедствие, там есть и возможность.

News provided by Spanish Property Insight
08.08.08


Руководство покупателя -- все, что нужно знать о недвижимости Испании.

Справочник недвижимости Испании -- особенности регионов, городов и местных рынков недвижимости.

ЗАО "GRIG" также представляет каждый месяц 2 всесторонне выбранных уникальных объекта недвижимости Испании, на которые стоит обратить внимание.


EEIG


В избранное