ИТОГИ МАЯ 2008

Рынок недвижимости Испании замедлился в марте на 39%

Количество сделок по недвижимости в Испании за март было на 39% меньше, чем годом ранее, по данным Национального института статистики (INE). Не учитывая социальное жилье, в марте было зарегистрировано 41’982 сделки с недвижимостью, что является самым низким месячным показателем за всю историю их опубликования INE с 2007 г.

Наиболее подверженными спаду оказались автономные прибрежные регионы, отчасти из-за высокой доли вторичного жилья. Продажи жилья упали на 59% на Балеарских островах (Baleares), на 56% – в регионе Валенсия (Valencia) и на 56% – в Каталонии (Catalunia).

При этом, сильнее всего упали продажи вторичного жилья: сделки по нему в марте уменьшились на 46%, до 23’540, а по новостройкам от девелоперов – на 28%, до 22’534 сделок. Однако группа ведущих девелоперов Испании G-14 отмечает, что когда дело касается продаж новостроек девелоперами, то статистика INE отражает завершение прошлых сделок и отстает от реальной рыночной ситуации. Согласно G-14, продажи девелоперов упали на 60%, из чего следует, рынок новостроек находится в еще более худшей форме, чем рынок вторичной недвижимости.

G-14 считает банки и кредитный кризис причиной падения продаж и утверждает, что пока банки снова не начнут кредитование, то рынок будет угасать. Но, несмотря на выступления девелоперов, нет признаков того, что в ближайшее время банки начнут свободно раздавать кредиты. По данным INE, в марте было одобрено на 40% меньше ипотек, чем в прошлом году, что является наибольшим падением с начала собирания таких данных в 2003 г.

В целом, за первый квартал количество сделок с недвижимостью по сравнению с прошлым годом уменьшилось на 29%, до 164’632, по последним данным регистра собственности Испании. Продажи вторичного жилья за квартал сократились на 24.1%, а новостроек – на 12.5%.

Дополнительные данные по рынку недвижимости Испании

Продажи крупных девелоперов в первом квартале этого года упали на 74%

Согласно последним опубликованным данным, продажи 7 крупнейших девелоперов Испании, которые котируются на бирже, упали на 73.5% по сравнению с прошлым годом.

Упали обороты у таких компаний как Reyal Urbis, Acciona Inmobiliaria, Realia, Metrovacesa, Vallehermoso, Martinsa-Fadesa и Parquesol. Общий объем продаж в 1-м квартале понизился в среднем на 74% и составил € 299 млн., при этом у Reyal Urbis оборот упал на 97%, а у Acciona Inmobiliaria – на 86%.

Надо учитывать также, что эти цифры отражают ранее совершенные продажи, которые были заверены у нотариуса в этом квартале. Число новых сделок, которые войдут в будущую статистику, вероятно, далее еще уменьшится. Этим и может объясняться, почему Испанские девелоперы обратились за помощью к государству.

Дополнительные данные по девелоперам Испании

Ведущие девелоперы Испании запросили государственной помощи на € 40 млрд.

Ассоциация ведущих девелоперов Испании G-14 обратилась к Правительству с просьбой о вливании дополнительных € 40 млрд. в экономику для стимулирования рынка жилья и смягчения «чрезмерного падения в строительном секторе», в частности, путем субсидирования ипотеки (по гарантированным ставкам ниже 5%) и предоставления налоговых льгот покупателям.

Педро Перес (Pedro Perez), генеральный секретарь G-14, выступая на пресс-конференции, сказал, что стимулирующего пакета в € 10 млрд., уже обещанного Правительством, будет недостаточно для преодоления последствий кредитного кризиса. Он убеждал Правительство последовать примеру Великобритании, Правительство которой недавно осуществило массированное вливание ликвидности в финансовую систему.

Перес также сообщил, что если сохранится нынешняя тенденция на рынке недвижимости, то в этом году в Испании будет начато строительство всего 200’000 новостроек, что гораздо ниже реального спроса, который он оценивает в 350’000, и что совсем мало по сравнению со 600’000, строившимися в последние годы.

Министр финансов Испании Педро Солбес (Pedro Solbes) отклонил эти призывы к использованию государственных средств для оживления рынка недвижимости и помощи девелоперам, которые борются за то, чтобы остаться на плаву. Он исключил использование «искусственных методов» для предотвращения «необходимой коррекции» в секторе недвижимости.

Девелоперы, большинство из которых массово штамповало коробки апартаментов в удовлетворение спекулятивного спроса, столкнулись в недавние месяцы с 60% и более снижением продаж. В условиях более трудного получения кредитов у банков и уменьшения потока выручки до тоненького ручейка, многие девелоперы испытывают сейчас острые проблемы ликвидности, и с каждым днем все большее их число ищет защиты от своих кредиторов.

Беатрис Корредор (Beatriz Corredor), новый министр жилищного строительства Испании, подтвердила вслед за министром финансов, что девелоперам не будет оказано государственной помощи. «Решения для строительного сектора не должны отвлекать ограниченные государственные средства от производства достойного и доступного жилья на менее стоящее,» -- заявила она Испанской прессе. Это заявление – изменение ее политической линии по сравнению с ее выступлениями всего несколькими неделями раньше, когда она соглашалась с различными мерами стимулирования спроса и поддержки девелоперов.

Позиция Правительства заключается в том, что снижение рынка неизбежно, и оно, по-видимому, окажет пользу Испании, устранив зависимость экономического роста от строительного сектора. Кто выживет, останется в условиях естественного отбора. «Наиболее конкурентоспособные, инновационные и продуктивные фирмы станут сильнее,» – объяснила Корредор. Она также отметила, что строительство жилья в количестве сверх необходимого, что происходило в Испании в недавние годы, это трата земли и других ограниченных общественных ресурсов.

Что делать, если вашему Испанскому девелоперу грозит банкротство

Принимая во внимание нынешнее состояние рынка недвижимости Испании, количество девелоперов, испытывающих финансовые трудности, растет с каждым днем. Что делать людям, купившим недвижимость на стадии строительства у тех девелоперов, которые переходят под конкурсное управление?

Обращаю внимание, что информация, представленная в этой статье, носит общеознакомительный характер и описывает только основные положения. Она никак не сможет заменить детальной юридической или другой профессиональной консультации по конкретным обстоятельствам читателя. Содержание этой статьи не должно рассматриваться или приниматься как юридическая или финансовая консультация.

Статья полностью

Закон Валенсии (Valencia) «о захвате земли» будет пересмотрен

После многочисленной критики и растущего давления со стороны Европарламента (новости за март 2008 и июнь 2007) правительство региона Валенсия объявило о своем намерении пересмотреть законы городского планирования, включая печально известный закон «о захвате земли», который позволял девелоперам отчуждать землю частных владельцев.

О решении «скоординировать все законы городского планирования и удовлетворить Европу» заявил Хосе Рамон Гарсия Антон (Jose Ramon Garcia Anton), министр общественных работ, транспорта и городского планирования Валенсии, по окончании проводимой в г. Аликанте (Alicante) конференции по строительному сектору.

За последние несколько лет растущей волной критики, в основном из-за пределов региона, на правительство Валенсии уже второй раз оказывается давление, призванное изменить ее законы городского планирования. В 2006 г. правительство Валенсии изменило первоначальный закон «о захвате земли», известный как Ley Reguladora de la Actividad Urbanistica (LRAU), на нынешний Ley Urbanistica Valenciana (LUV). За небольшими улучшениями, этот новый закон не останавливал недобросовестных девелоперов от разработки проектов, которые допускали отчуждение земель у частных владельцев и в некоторых случаях принуждали их участвовать в расходах на десятки тысяч евро по урбанизации земель.

Национальные законы проектирования выходят за рамки юрисдикции Евросоюза, поэтому он мог только критиковать закон LUV, как и до него – LRAU, как нарушающий процедуры ЕС по общественному взаимодействию. Но много шансов за то, что любой новый закон, принятый правительством Валенсии, будет минимально доработан только на соответствие этим директивам ЕС, позволяя в то же самое время продолжать практику так называемого «захвата земли».

После лета цены сильно упадут

«После лета мы увидим большое падение цен,» – сообщил прессе Гонсало Бернардос (Gonzalo Bernardos), эксперт по недвижимости Испании Барселонского университета (University of Barcelona), во время релиза своего последнего доклада по рынку недвижимости Испании. – «В таких городах как Барселона цены пока упали только на 5%, но после лета падение будет сильнее, поскольку покупатели сейчас диктуют цену, и исчез инвестиционный спрос.»

Бернардос публикует ежегодные доклады по состоянию рынка недвижимости в сотрудничестве с консультантами по недвижимости Forcadell. 2 года назад он предсказывал, что цены на недвижимость в период между 2007 и 2009 гг. могут упасть на 20%, вызвав шумный протест сектора недвижимости, пожинающего в то время плоды бума.

Главной проблемой рынка недвижимости является избыточное предложение, которое по оценкам Бернардоса достигнет 1 миллиона объектов к концу 2008 г. По его мнению, цены следует понизить для оживления рынка. Он также рекомендует принятие ряда мер, таких как налоговые льготы, стимулирующие рынок аренды, и договоренности с ипотечными кредиторами по уменьшению ипотечных ставок.

По поводу правительственной статистики цен на недвижимость, которую многие критикуют как ненадежную, Бернардос отзывается: «Приходится смеяться, когда Министерство жилищного строительства сообщает, что цены растут на 4% в то время, когда ничего не продается. Когда лучшие девелоперы продают 20% от того, что они продавали в 2006 г. Они не смогли бы продать меньше, если бы попытались.»

Несмотря на спад продаж, Бернардос считает, что цены еще не соответствуют реальности. «Что касается цен, то мы еще не достигли дна. Цены вынуждены будут продолжать снижение для приведения предложения в соответствие со спросом. Возвращение цен на уровни 2006 г. займет долгое время.» Бернардос отмечает, что в некоторых регионах «предложение настолько велико, что для сбалансирования спроса и предложения потребуется 10 лет, потому что некоторое строительство во время бума было поистине ненормальным.»

На Коста Бланка (Costa Blanca) предпринимаются шаги по контролю за сдачей недвижимости в аренду

Ассоциация курортной аренды Коста Бланки (Costa Blanca) и министр по туризму в регионе Валенсия (Valencia) Анхелика Суч Ронда (Angelica Such Ronda) договорились о новых мерах по контролю за бизнесом по сдаче в аренду курортных апартаментов туристам на Коста Бланка.

Серхио Гамби (Sergio Gambi), президент ассоциации туристических апартаментов Коста Бланки (Aptur), сообщил, что министр приняла предложение наказывать компании и частных лиц, рекламирующих апартаменты для сдачи в аренду, которые не были зарегистрированы как таковые. Согласно принятому предложению вся реклама арендуемой недвижимости, включая и опубликованную в интернете, должна содержать регистрационный номер, который выдается министерством туризма Валенсии.

Официальные лица из министерства туризма автономного региона Валенсия подтвердили, что в новых правилах по аренде курортных апартаментов в регионе отсутствие регистрационного номера в рекламе будет считаться административным нарушением. Гамби также заявил, что ассоциация туристических апартаментов Коста Бланки будет отслеживать и сообщать о владельцах или агентствах, которые не соблюдают новые правила. По исследованиям ассоциации, проведенным в 2006 г., 80% всех сдаваемых в аренду курортных апартаментов не зарегистрированы.

Еврибор (Euribor) в мае снова вырос

Еврибор (12 месяцев) – процентная ставка, используемая для подсчета выплат для большинства ипотек в Испании – в мае выросла до 4.994%, наивысшего уровня с декабря 2000 г.

В конце месяца дневная ставка Еврибора преодолела 5% барьер, что дает основания предполагать ее дальнейший рост в июне. Наивысшее значение Еврибора в 5.284%, отмеченное в августе 2000 г., по-видимому, будет побито, поскольку в условиях кредитного кризиса процентные ставки уплотняются.

С учетом последнего роста, ежемесячные платежи по средней ипотеке в € 150’000, взятой на 25 лет по ставке Еврибор +0.5%, вырастут на € 54 в месяц, и за год – примерно на € 650.

Последние новости 06.06.08: Дневной Еврибор достиг максимального за все свое время уровня 5.418% вследствие того, что Jean Claude Trichet, президент Европейского Центрального Банка (European Central Bank) допустил возможность того, что в следующем месяце базовая ставка может вырасти.

Еврибор фиксируется ежедневно, отражая изменения в настроениях рынка межбанковских кредитов, но для подсчета ипотечных выплат используется его усредненное значение за месяц, которое сейчас составило 5.168%.

News provided by Spanish Property Insight
05.06.08

Руководство покупателя -- все, что нужно знать о недвижимости Испании.

ЗАО "GRIG" также представляет каждый месяц 2 всесторонне выбранных уникальных объекта недвижимости Испании, на которые стоит обратить внимание.