Справочник по недвижимости регионов Испании

ВАЛЕНСИЯ (VALENCIA)

Общее представление региона. Состав, география, климат, транспорт.

Восток Испании

Автономный регион Валенсия лежит на востоке Испании. С севера он граничит с Каталонией (Catalonia), с Арагоном и Кастийей-Ла Манча (Aragon, Castilla-La Mancha) – на западе, с юга – с Мурсией (Murcia) и с востока омывается водами Средиземного моря.

Регион Валенсия состоит из провинций Кастейон, Валенсия и Аликанте (Castellon, Valencia, Alicante). Столицей региона является Валенсия.

Географический ландшафт Валенсии подразделяется на две части – внутренняя и побережье. Внутреннюю область занимают Иберские горные массивы и хребты Суббетики. Среди наиболее примечательных горных образований можно отметить гряды Maestrazgo, Martes, Espina и Espadan, а также массив Caroig. Самый высокий пик региона – Penyagolosa – достигает в высоту 1’813 метров. Горы Пенибетики заходят в регион с юга в Аликанте (Alicante), формируя многообразие вершин Crevillente, Carrascal и Aitana, пик которых находится на высоте 1’558 метров.

Другая часть региона располагается на ровных прибрежных областях, большинство из которых представляют собой песчаные пляжи с водными лагунами и водоемами, частично пересохшими. Наиболее известными природными достопримечательностями тут являются мыс Салинас, Ирта, Оропеса (Salinas, Irta, Oropesa), острова Колумбретес (Columbretes Islands, вулканического происхождения и объявленные в 1998 году природным парком), ущелье Бенавидес (Benavides), перевалы Эстани, Коломер и Палос (Estany, Colomer, Palos), туристические пляжи вблизи города Валенсии – Canet, Puig, Natzaret, Pinedo, Saler, мыс Куйера (Cullera, напротив которого находится маленький остров Пеньета дель Моро), пляжи Ксереса, Олива, Гандия, Венесиа, Пилес (Xeresa, Oliva, Gandia, Venecia, Piles), мыс Альмадраба, Сан Антонио, Нао (Almadraba, San Antonio, Nao), скала Ифач (Ifach), мыс Лас Уэртас (Las Huertas), залив Аликанте, мыс и залив Санта Пола (Santa Pola) и мыс Сервера (Cervera).

Реки в регионе в основном короткие и маловодные. Из них можно выделить реки Mijares, Palancia, Turia, Jucar, Cabriel, Magro, Serpis, Vinalopo и Segura.

В Валенсии преимущественно Средиземноморский климат – теплое и сухое лето и мягкие зимы. Дождливые сезоны главным образом приходятся на весну и осень, туманами и сильными проливными дождями. В глубине региона, выше в горы, дожди могут сменяться снегом. Температура воздуха приятна круглый год и в среднем не опускается ниже 15С, за исключением горных территорий, где возможны минусовые отметки.

Побережья Валенсии

В регионе находятся побережья Коста Бланка и Коста Асаар (Costa Blanca, Costa Azahar), границы которых четко не определены, но Коста Асаар начинается примерно у границы с Каталонией (Catalonia) и продолжается до побережья Коста Бланка около Дении (Denia). Северная Коста Бланка, по одним оценкам, тянется до Алтеи (Altea), не включая территории Бенидорма (Benidorm), в то время как по другим оценкам, разделом северной и южной Коста Бланки является Аликанте (Alicante). К югу от Аликанте Коста Бланка переходит в побережье Коста Калида, которое лежит в регионе Мурсия (Costa Calida, Murcia), около Кампоамора (Campoamor).

Климат побережий отличается не в сильной степени, разве что севернее может становиться холоднее на несколько градусов. Внутренние территории жарче летом и прохладнее зимой по сравнению с побережьями, но что касается зим, то не стоит верить тем, кто говорит, что не нужна какая-либо система отопления, – ночами становится весьма зябко, где бы ни находиться.

За последние годы инфраструктура региона значительно улучшилась: «Средиземноморское шоссе» А-7 пересекает его с севера на юг вдоль всего побережья с ответвлениями во многие главные прибрежные города. Шоссе А-3 Валенсия-Мадрид и А-31 Аликанте-Мадрид соединяют регионы Валенсия и Мурсия. Железные дороги также связывают автономию с Мадридом и проложены по всему региону, в большинстве прибрежных курортов есть станции. На данный момент еще нет прямой высокоскоростной железнодорожной линии до Малаги и Коста дель Соль (Malaga, Costa del Sol), до которых можно добраться через Мадрид или самолетом. Морской транспорт ходит до Северной Африки, а Ибиса и Балеарские острова (Ibiza, Balearics) всего в двух с половиной часах пути.

Коста дель Асаар

Коста дель Асаар, берег цитрусовых цветов, расположенное вдоль Средиземноморской береговой линии, лежит между Каталонией, на севере, и северной частью Коста Бланки – на юге. Область, которая включает такие города как Пеньискола, Винарос и Беникарло (Peniscola, Vinaros, Benicarlo), имеет многокилометровые сплошные пляжи, столь популярные у испанцев, а также покрытые соснами горы и традиционные рыбацкие деревушки. Эта часть Средиземноморья все еще богата районами, не подверженными массовому туризму. 2007 и 2008 годы повысили имидж Коста Асаар из-за проведения престижных спортивных соревнований, проводимых в автономном регионе Валенсия. В октябре 2008 года в Кастейоне проходил гольф-турнир Masters-Castello в клубе Borriol Golf Club. Это событие – часть турнира PGA European Circuit, где играли ведущие профессионалы, включая собственных звезд гольфа Валенсии Серхио Гарсия и Хосе Мануэль Лара (Sergio Garcia, Jose Manuel Lara). Турнир Masters-Castello помимо того, что собрал элиту гольфа, также рекламировался как выдающееся международное событие в мире гольфа.

Город Валенсия знаменит своими сладкими апельсинами, красочными пасхальными шествиями и, кончено же тем, что является родиной известного на весь мир блюда – паельи (paella). Это третий по численности населения город в Испании, и, благодаря проведению в 2007 Кубка Америки (America’s Cup), он подвергся широкой реконструкции. На инфраструктуру местными и федеральными властями было выделено около € 2 миллиардов, которые пошли на строительство новой линии метро от аэропорта и строительство морского порта на 636 причалов с ландшафтным парком. К тому же, в августе 2008 года на улицах города проходили первые European Grand Prix гонки – наиболее чарующее событие, когда-либо бывшее в этом городе, обеспечившее ему занятость, инвестиции и рост.

В эти времена все номера в отелях были зарезервированы, и наплыв болельщиков F1 создал хороший спрос на аренду недвижимости в городе Валенсия и рядом с ним, а также в таких близлежащих городах как Xativa, Oliva и Gandia. Управляющая компания городской трассы Валенсии подписала соглашение с руководством F1 о проведении Европейского Гран При в Валенсии как минимум до 2015 года – отличная новость для экономического роста и процветания Сообщества Валенсия.

Коста Бланка

Коста Бланка делится на два различных региона. Северная Коста Бланка – гористая и зеленая, с чередованием песчаных и галечных пляжей и бухт, а в долине Халон (Jalon) можно встретить удивительные виды цитрусовых и миндальных садов и виноградников, особенно по весне, когда вся долина наполнена цветами. Она также и наименее застроенная область, где города на побережье и в глубине территории находятся в хорошо сохраняемой зоне при строгом контроле за высотой и плотностью зданий.

Одним из таких городов является Хавея (Javea), которую часто называют брильянтом в короне Коста Бланка. Расположенный у подножия горы Монтго (Montgo), город состоит из трех частей, старая часть которого была недавно впечатляюще реставрирована – восстановлены оригинальные фасады зданий и организованы новые пешеходные зоны. Здесь – старинные улицы и закусочные бары, готическая церковь и рынок свежих фруктов, овощей и рыбы. Порт Хавеи, на постройку дополнительных причалов в котором правительство недавно решило инвестировать € 22 млн, до сих пор функционирует как рыбацкий порт, где свежую рыбу можно купить прямо у рыбаков, а также является центром проведения всех местных фестивалей. Из Хавеи, Морайры (Moraira) и Алтеи открываются захватывающие виды Средиземного моря, а в ясные дни – и Ибисы.

Оживленный порт Дении находится недалеко от Хавеи, по другую сторону горы Монтго. Это рабочий город и гораздо более испанский. В Дении есть промышленные районы и типичные рыбацкие деревушки. Он живет круглый год благодаря 20 км своих пляжей, заполненным барам и ресторанам и имеет свой особый шарм. Ежедневно из Дении ходят паромы до Балеарских островов.

Напротив, южная Коста Бланка – в основном ровная и известна своими протяженными пляжами с песчаными дюнами, солеными озерами, полными фламинго, и большими иммигрантскими сообществами. К югу от города Аликанте первый город, которой встречается, – Гран Алакант (Gran Alacant), один из первых, состоящих в основном из урбанизаций, заселенных иностранцами.

К северу от соленых озер расположен город Санта Пола (Santa Pola), где до сих пор добывается морская соль. Санта Пола была традиционным местом отдыха испанцев, но муниципальный совет города Ельче (Elche) надеется на прилив зарубежных туристов благодаря проведению туристической ярмарки в Лондоне и мирового чемпионата по виндсерфингу в 2009 году.

Пляжи Ла Марины и Гуардамара дель Сегура (La Marina, Guardamar del Segura) одни из лучших на южной Коста Бланке, 12 км песчаных дюн, окруженных сосновых лесом и низинами с морской водой. Здесь нет переполненных прибрежных баров и для пляжного полотенца всегда найдется место, даже в середине лета.

Следующим большим городом является Торревьеха (Torrevieja). Этот город – один из самых быстро растущих городов в Испании с тех пор, как иностранцы три десятилетия тому назад стали покупать курортное и постоянное жилье. Вглубь побережья от Торревьехи находятся соляные лагуны, обжитые урбанизации и гольф-комплексы. Торревьеха сильно завязана на туристическую индустрию, но она – не чистый отельный курорт как Бенидорм. Бенидорм, на самом деле, вероятно, единственный отельный курорт на Коста Бланке, так как другие города могут предложить размещение в арендованных апартаментах и виллах.

Рынок недвижимости Валенсии

Нельзя отрицать того, что за последние годы рынок недвижимости в этих регионах значительно поменялся. Не только в силу экономической ситуации, но и сам покупатель стал другой. Ранее Коста Бланка и ее окрестности считалась преимущественно местом для пенсионеров и туристов – теперь это не так. Недвижимость тут продается не только для них, а для нового класса покупателей – молодых семей, которые переезжают сюда для лучшего качества жизни. Родители считают, что их дети вырастут более здоровыми, проводя больше времени на свежем воздухе плюс узнают второй язык, что обеспечит им лучшие жизненные перспективы.

На Коста Бланке и Коста Асаар число сделок с недвижимостью сильно сократилось. Прежде всего, у девелоперов, спад продаж однотипных апартаментов у которых доходит до 80%. Во времена высокого спроса на недвижимость испанская система кредитования строительства работала отлично, легко предоставляя дешевое финансирование девелоперам, которые в свою очередь гасили полученные средства за счет продаж своих объектов. Но строящаяся недвижимость уже не пользуется спросом, банки ужесточили условия кредитования, и девелоперам приходится бороться за реструктуризацию долгов.

Это совершенно новое явление для Испании. Банкротство испанского банковского сектора в 1980-х может теперь получить свой аналог в строительной отрасли. Но если кризис 1980-х привел к консолидации банковской индустрии, то сейчас еще не совсем ясно, чем может закончиться нынешний кризис строительного сектора.

Многие новые комплексы Валенсии стоят незавершенными, так как их застройщики пытаются расплатиться с долгами или, что гораздо хуже, объявлены банкротами, в результате чего многие покупатели получают недвижимость, рядом с которой нет магазинов и других удобств, обещанных им при покупке. Самые невезучие остаются с полуоплаченной полупостроенной недвижимостью и без всяких гарантий на завершение строительства. При этом многие из них покупали с надеждой на последующую ее сдачу в аренду для покрытия платежей по ипотеке. Невероятно, но многие агентства недвижимости, которым отчаявшиеся девелоперы предлагают повышенные размеры комиссии, все еще рекламируют эту недвижимость, обещая покупателям ее скорое завершение.

Похожая история и на юге Коста Бланки, где построены или находятся на стадии строительства большие жилые комплексы, при том что если 3-4 года назад предложение соотносилось со спросом, то сейчас оно его сильно перевешивает. В 2008 году активность зарубежных покупателей сократилась на 85%, вдобавок к этому те, кто уже владеет недвижимостью, теперь вынуждены ее продавать по экономическим обстоятельствам. И если бы не было другого доказательства спада на рынке недвижимости за последние пару лет, то об этом могут говорить буквально десятки тысяч агентств недвижимости, которые закрылись. К тому же рынок здесь сотрясали истории, связанные с законом о захвате земли, недобросовестными агентствами и коррумпированными политиками.

За последний год, по данным официального индекса цен на недвижимость в Испании от Министерства жилищного строительства, цены на побережье понизились на 9%. Однако этот процент далек от того, какие скидки я встречал лично. Только за прошедший год я узнал продавцов вторичной недвижимости, которые уменьшили запрашиваемые цены на 30% и принимали предложение, которые были еще ниже, чтобы сделка состоялась. Но для достижения такого прогресса им потребовалось некоторое время.

Многие частные продавцы в том году отказывались верить, что их недвижимость упала в цене, став жертвой кризиса на рынке в этих регионах. Надеясь на то, что спад – лишь временное явление, они стояли на своем и решительно отвергали предложения, близкие к запрашиваемой цене. К тому же, у многих из них взят ипотечный кредит, и с ухудшением экономической ситуации их положение становится очень затруднительным. Поэтому, во избежание убытков из-за понижения цены или, еще хуже, изъятия недвижимости, количество предложений вторичной недвижимости выросло, что неизбежно делает рынок «рынком покупателя». Случаи изъятия недвижимости за неплатежи ширятся, более на Коста Бланке, чем на Коста Асаар, в основном потому, что там в последнее время продавалось и больше недвижимости. Многие владельцы недвижимости сейчас сожалеют о том, что не согласились на предложения год назад.

И, как и почти во всем мире, менее всего в цене теряет та недвижимость, которая имеет отличное месторасположение в установившихся, исключительных районах, с хорошей доступностью до наиболее востребованной инфраструктуры – школ, гольф полей, пляжей и торговых центров. И эти регионы не являются исключением. Снижение цен на такую высококлассную недвижимость тоже произошло, но оно не такое глубокое как в сегментах среднего и дешевого жилья. Если в двух словах, то я бы рекомендовал тем, кто присматривает себе недвижимость на Коста Бланка или Коста Асаар, подходить к покупке как долгосрочной инвестиции и пользоваться моментом, который предоставляют нынешние рыночные условия, для приобретения недвижимости по существенно сниженным ценам – недвижимость во многих популярных районах станет дешевле уровней последних нескольких лет.

Валенсия (C. Valenciana)

• Коста Бланка (Costa Blanca)
• Коста Валенсия (Costa de Valencia)
• Коста Асаар (Costa Azahar)

Mark Stucklin Spanish Property Insight
Адаптированный перевод ЗАО "Григ".

Руководство покупателя – все, что нужно знать о том, как купить дом, квартиру, виллу в Испании.

Новости от профессиональных покупателей недвижимости Испании. Мы покупаем недвижимость для наших клиентов. У нас другие новости. Настолько, насколько различаются интересы продавца и покупателя.

ЗАО "GRIG" представляет каждый месяц, какие можно купить дом, квартиру, виллу в Испании на примере 3 объектов недвижимости, на которые мы обратили внимание.